在房地產(chǎn)信托即將迎來兌付高峰的關口，市場各方均高度重視，嚴陣以待。

近日，來自資產(chǎn)管理公司(AMC)和信托公司人士均向《第一財經(jīng)日報》記者表示，銀監(jiān)會針對房地產(chǎn)信托項目又有所“指示”。不過，據(jù)知情人士介紹，銀監(jiān)會此次的“窗口指導”并沒有新的監(jiān)管措施，只是再次強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)商的“四三二”合規(guī)。

本報記者就上述說法向銀監(jiān)會求證，相關人士對此不置可否。

風控趨嚴

一家中部省份的信托公司高管告訴本報記者：“銀監(jiān)會所強調(diào)的合規(guī)要求，信托公司一般輕易不敢觸犯，房地產(chǎn)市場遭到嚴厲調(diào)控，信托公司的風控越來越嚴格。”

實際上，在去年5月，銀監(jiān)會就已經(jīng)對部分信托公司進行了關于房地產(chǎn)信托業(yè)務的“窗口指導”，要求嚴格符合“四三二”規(guī)定，具體是指地產(chǎn)商必須“項目四證齊全、企業(yè)資本金達到30%、開發(fā)商二級以上資質(zhì)”。當時銀監(jiān)會還要求進行總量控制，穩(wěn)中有降，并且對房地產(chǎn)信托業(yè)務進行“摸底”，下發(fā)《房地產(chǎn)信托業(yè)務風險監(jiān)測表》，重申“事前審批”制度。

2011年9月，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托再次發(fā)力，下發(fā)《關于做好房地產(chǎn)信托業(yè)務風險監(jiān)測工作有關事項的通知》，要求各地銀監(jiān)局逐筆監(jiān)測3個月以內(nèi)到期信托項目的預期兌付情況，判斷兌付風險，并采取相應的措施，做到對房地產(chǎn)信托項目兌付風險“早發(fā)現(xiàn)、早預警、早處置”。

受樓市調(diào)控政策的影響，地產(chǎn)商處境日益艱難。開發(fā)商對于信托，有著復雜的感情，既有希望，亦有絕望。在從銀行難以融資的同時，信托成為了一條輸送資金的渠道。但是，高企的融資成本加之銷售回款不夠順暢，使開發(fā)商謹慎采取信托融資。

中國人民大學信托與基金研究所執(zhí)行所長邢成在一份研究報告中指出，2011年開發(fā)商的信托融資成本年息超過20%已經(jīng)成為常態(tài)，極端案例高達38%。

對于信托行業(yè)而言，2012年將迎來兌付的高峰期。長江證券分析師劉俊預計，2012年一至四季度地產(chǎn)信托到期分布分別為689億元、876億元、992億元和967億元，季度分布較為均勻。

另據(jù)諾亞財富統(tǒng)計，2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模達到1172億元，2012年全年兌付規(guī)模較大，其中3月、6月、7月和8月為兌付高峰。隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的集中到期，開發(fā)商將面臨巨大的兌付壓力。從房地產(chǎn)信托產(chǎn)品本身、房地產(chǎn)公司、信托公司這三個層面來看，雖然有個別風險點、個別房地產(chǎn)公司及信托公司需要關注，但總體來說，房地產(chǎn)信托到期兌付風險可控。

一家大型信托公司人士告訴本報記者，房地產(chǎn)信托的風險應該區(qū)別看待，因公司而異，“個別公司、個別項目可能存在風險，但整個行業(yè)風險并沒有那么大”。

劉俊也認為，目前的風險僅在于單個項目的流動性風險。通過分析2012年上半年即將到期的地產(chǎn)信托項目情況，不難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有的風險尚停留在流動性風險層面，并未過渡到兌付甚至行業(yè)信托性風險。

對于項目風險，中金公司從開發(fā)商資質(zhì)上進行了區(qū)分，中金今年1月發(fā)布的《房地產(chǎn)信托專題分析報告》中提到，單項目低資質(zhì)公司的項目風險更高：分資質(zhì)來看，一級資質(zhì)開發(fā)商多使用權益投資及貸款等方式的信托，等價于高息貸款，且自身由于項目多、融資渠道廣，資金可以周轉(zhuǎn)騰挪，風險相對有限；三級以下資質(zhì)開發(fā)商多為項目公司，信托介入較早，以股權融資為主，違約風險較高。

此前，一家資產(chǎn)管理公司高管向本報記者透露，銀監(jiān)會領導曾在一次行業(yè)內(nèi)部會議上表示，“大部分信托產(chǎn)品本身的質(zhì)量沒有問題，不過暫時會遇到流動性的問題”。

AMC趁機抄底

房地產(chǎn)信托兌付給信托公司帶來“不能承受之重”，不過對于AMC來說，卻是一個大顯身手的好時機。

根據(jù)本報記者了解，四大資產(chǎn)管理公司已經(jīng)開始接盤房地產(chǎn)信托不良項目。

今年3月，中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司(下稱“中國信達”)董事會秘書張衛(wèi)東在接受本報記者采訪時表示：“目前信達資產(chǎn)沒有大規(guī)模介入這種項目，也在觀望市場上的機會。我們希望從公司的核心競爭力出發(fā)，從增加資產(chǎn)管理競爭力的角度出發(fā)，而不是茫然地進入這個領域。”

根據(jù)媒體近期報道，中國信達旗下的金谷信托、信達投資和信達地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)起組建一只總規(guī)模100億元的房地產(chǎn)并購基金，鑒于監(jiān)管層有意叫停AMC收購不良信托資產(chǎn)，信達通過基金形式進行收購可變相實現(xiàn)規(guī)避。

近日，業(yè)內(nèi)有傳聞稱銀監(jiān)會叫停資產(chǎn)管理公司收購不良房地產(chǎn)信托資產(chǎn)。針對本報記者的求證，前述銀監(jiān)會人士對此也表示“不方便回答”。

中國華融資產(chǎn)管理公司內(nèi)部人士告訴本報記者：“暫時沒有聽說，不過中國華融旗下有華融信托，如果做這種項目，將會發(fā)揮出集團協(xié)同效應。”

實際上，四大資產(chǎn)管理公司都已經(jīng)擁有信托牌照，東方、信達、華融和長城旗下分別擁有大業(yè)信托、金谷信托、華融信托和新盛信托。業(yè)內(nèi)人士告訴本報記者，除了發(fā)揮集團的協(xié)同效應之外，AMC擁有收購不良資產(chǎn)的豐富經(jīng)驗以及雄厚的資金實力。

但是，廣闊的盈利空間顯然更為資產(chǎn)管理公司所看重，正如張衛(wèi)東所言：“我們擁有專門經(jīng)營房地產(chǎn)的人才，本身做房地產(chǎn)開發(fā)就需要項目和規(guī)模，如果總部能夠接盤信托行業(yè)的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，盈利空間是非常大的。”