房價可能略有回落，但大幅降價可能性較小

24日，中國社會科學(xué)院在京發(fā)布了《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.9》。報告對2012年房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢做了展望，指出2012年將是住房分配制度改革以來房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年。

藍皮書預(yù)測，2012年我國房地產(chǎn)將繼續(xù)鞏固已有的調(diào)控成果、調(diào)控政策，但調(diào)控的難度會不斷增大。2012年將是住房分配制度改革以來房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年，行業(yè)的盈利可能進一步下降，中小企業(yè)倒閉破產(chǎn)的風(fēng)險會增大。

報告還稱，目前投資投機性需求進退難舍，消費性需求謹慎觀望。一方面，高房價持有的保值風(fēng)險越來越大；另一方面，股市等其他投資渠道同樣前景不明，閑置資本很難尋找有效的替代投資渠道。所以，今年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)維持盤整態(tài)勢，房地產(chǎn)交易量會相對略有萎縮，房價可能略有回落，但是大幅降價的可能性較小。這樣判斷的理由，是大都市區(qū)開發(fā)企業(yè)多為大型企業(yè)集團和財團，融資壓力小，對交易量低迷的承受能力強，但土地購置成本普遍較高，房產(chǎn)降價空間小。此外，大都市區(qū)的移民人口多為高收入富裕家庭，房價調(diào)整對交易量的彈性很小。

房價調(diào)控影響自住性需求

房價調(diào)控的最終目的之一應(yīng)該是改善民生，保護自住性需求是體現(xiàn)住房市場民生特點的重要標志。差別化信貸政策旨在引導(dǎo)商業(yè)銀行信貸投放向民生領(lǐng)域傾斜，重點支持首次購房需求。

藍皮書認為，2011年隨著宏觀調(diào)控政策的實施，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸額度進一步收緊，公積金貸款購房的利率也于2月初上調(diào)，首套房信貸門檻提高使首套自住購房成本增加。

藍皮書表示，自住性需求不可能被長期擠出市場，一時的擠壓反而會導(dǎo)致沉淀并逐步聚集，成為推動房價下一輪上漲的動力。自住性需求應(yīng)該受到國家相關(guān)政策的支持保障，需要注意政策變動對民生的影響，需要努力保持政策的基本穩(wěn)定和連續(xù)。

宏觀調(diào)控或放寬調(diào)控難度在增大

藍皮書指出，2012年我國房地產(chǎn)政策將繼續(xù)鞏固已有的調(diào)控成果，但調(diào)控難度也不斷增大。一方面，國內(nèi)外閑置資本仍然對房地產(chǎn)市場形成巨大的投資投機性需求，抑制投機仍將是本年度房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標；另一方面，宏觀經(jīng)濟增速回落，穩(wěn)增長壓力增大，宏觀經(jīng)濟調(diào)控可能逐步由緊縮轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?/p>

藍皮書表示，在各利益相關(guān)方影響下，2012年部分城市具體限購措施可能有所變化，如對首套住房定義、二套住房限購、非戶籍常住人口限購放寬，限購手段也可有從硬性的交易限制轉(zhuǎn)向信貸限制。但對北京、上海等超大城市，考慮城市人口規(guī)模限制要求，針對外來人口的住房市場限購可能作為一種常態(tài)的制度存在。

藍皮書稱預(yù)計，今年政策對自住性購房需求的支持力度將逐漸加大，調(diào)控措施將進一步體現(xiàn)差異化、精準化。為改善民生，促進房地產(chǎn)市場回歸居住屬性，對首套住房的金融支持力度將加大，對改善性住房需求限制也有可能逐漸松綁。

同時，藍皮書指出，政府與企業(yè)、中央與地方利益訴求客觀上存在差異，使調(diào)控政策執(zhí)行和實施難度增大。目前，一些地方政府正面臨經(jīng)濟增長和財政收支壓力，渴望活躍房地產(chǎn)市場以解燃眉之急。房地產(chǎn)行業(yè)面臨贏利下滑、資金鏈斷裂風(fēng)險，必然試圖尋求為調(diào)控政策松綁。差異化的利益訴求，導(dǎo)致調(diào)控政策的執(zhí)行和實施難度增大。

地方房價控制目標與社會預(yù)期存在較大落差

藍皮書認為，地方政府房價控制目標與社會預(yù)期存在較大落差。

據(jù)介紹，2011年1月“新國八條”出臺后，不僅各地對“房價”界定的標準不同，而且絕大多數(shù)城市政府將房價控制目標設(shè)定為增幅不高于或低于GDP增幅與人均可支配收入增幅。這些控制房價的目標與社會預(yù)期存在較大落差。比如，與“居民住房支付能力”掛鉤是“新國八條”要求制定房價控制目標最主要的根據(jù)之一，但地方政府在制定控制目標時，僅參考當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度，鮮有城市將居民住房支付能力作為參考。

藍皮書分析原因是：地方政府擔(dān)心完不成設(shè)定的目標被問責(zé)，制定的控制目標留有空間；各地互相參照制定控制目標。更深層次的原因是，一些城市政府擔(dān)心房地產(chǎn)市場疲軟影響財政收入。

今年新房供給與上年持平或略降

藍皮書指出，2011年房地產(chǎn)新開工面積增幅大大下降，土地購置面積絕對量大幅下降，這將影響2012年新增房產(chǎn)供給，預(yù)計2012年新增房產(chǎn)供給可能與上年持平或略有下滑。

藍皮書同時指出，2012年房地產(chǎn)存量供給將進一步積累，房產(chǎn)貶值風(fēng)險增大，存量市場持有多套住房的投資投機客退出房市拋售房產(chǎn)動力增強，二手房供給也將逐步增大。

房產(chǎn)稅在今年很難出臺和推廣

藍皮書指出，房產(chǎn)調(diào)節(jié)稅在今年很難出臺和推廣。

藍皮書指出，繼上海、重慶征收房產(chǎn)稅試點后，不排除在其他城市實施推廣。但考慮房產(chǎn)稅影響深遠，所需的信息技術(shù)要求也較高，面向整體存量市場并以過度持有房產(chǎn)作為征稅對象的房產(chǎn)調(diào)節(jié)稅很難在2012年出臺和推廣。