近些年，私募房地產(chǎn)投資基金在國內(nèi)發(fā)展迅速，作為一種融資途徑開始受到房企青睞，其投資方式呈現(xiàn)多樣化發(fā)展。2012年中國私募房地產(chǎn)投資基金共發(fā)生80起投資案例。在披露投資方式的案例中，股權(quán)與債權(quán)結(jié)合的投資方式成為房地產(chǎn)基金的首選，股權(quán)的投資方式也在逐漸突顯。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控依舊嚴(yán)格，新開工項目融資渠道變窄，開發(fā)商回籠資金壓力增大，而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品幾近停發(fā)，銀行也調(diào)高了對房企的信貸風(fēng)險，這些都加劇了房企的社會融資難度。中國私募房地產(chǎn)投資基金仍處于發(fā)展初期，但當(dāng)前國內(nèi)外環(huán)境為我國私募房地產(chǎn)投資基金的快速成長提供了條件。

根據(jù)當(dāng)前房企面臨的宏觀調(diào)控形勢和房地產(chǎn)市場整體發(fā)展?fàn)顩r，私募房地產(chǎn)基金對房企的投資方式呈現(xiàn)如下特點。

過渡形式

過橋投資和股權(quán)與債權(quán)結(jié)合兩種投資方式是當(dāng)前私募房地產(chǎn)基金參與房企項目投資的一種過渡模式。過橋投資滿足房企項目公司短期資金需求，融資成本高，償還期限短，需要企業(yè)抵押物擔(dān)保；同時兼有股權(quán)的性質(zhì)，但不以獲取分紅和股東權(quán)益為目的，又被業(yè)界稱之為債權(quán)形式的“高利貸”。在股權(quán)與債權(quán)結(jié)合的投資方式中，股權(quán)投資僅占項目公司全部所需融資額的少部分，其余部分通過債權(quán)方式投入，以確保項目的風(fēng)險和收益率相對穩(wěn)定，投資期限通常超過過橋投資。

私募房地產(chǎn)基金的過橋投資和股權(quán)與債權(quán)結(jié)合投資為房企融資提供途徑。但當(dāng)前市場監(jiān)管缺失，基金發(fā)展良莠不齊，若非資金鏈實在緊繃，房企與之展開深度合作的意愿不強(qiáng)，這種“借貸關(guān)系”不利房地產(chǎn)基金的健康運(yùn)行。當(dāng)前，私募房地產(chǎn)投資基金需要建立更完善的投資方式，引導(dǎo)私募房地產(chǎn)基金長期參與房地產(chǎn)市場發(fā)展，幫助房企優(yōu)化投資策略，將地產(chǎn)市場掘金方向向多元化經(jīng)營軌道拓展。

理想模式

股權(quán)投資是一種權(quán)益性投資，注重被投資企業(yè)未來發(fā)展前景和資本增值，且參與企業(yè)經(jīng)營管理和重大決策，投資風(fēng)險相對較大，投資期長，借助退出機(jī)制出售持股獲利。房地產(chǎn)基金在實施股權(quán)投資時通常要對房企項目進(jìn)行市場調(diào)研分析、土地競標(biāo)觀察和未來前景估值等，期間委托成本高，市場風(fēng)險難以把握，退出難度較大，直接影響投資回報率。除此之外，在期限短收益率高的各類債權(quán)投資方式前，房地產(chǎn)基金如何得到LP對股權(quán)投資的認(rèn)同，也是其進(jìn)行股權(quán)投資的一大難點。因此，盡管私募房地產(chǎn)投資基金發(fā)展迅速，但已運(yùn)作的私募房地產(chǎn)基金中債權(quán)投資仍占很大比例，且多為單項目基金，不利于股權(quán)投資對房地產(chǎn)市場的長期跟進(jìn)。

私募房地產(chǎn)基金通過股權(quán)投資參與房企項目運(yùn)作，共擔(dān)盈虧，為房地產(chǎn)市場注入長期發(fā)展資金。股權(quán)投資作為一種戰(zhàn)略投資，將是私募房地產(chǎn)基金未來發(fā)展趨勢。清科研究中心注意到，近些年，私募房地產(chǎn)基金股權(quán)投資比例上升，未來會逐漸淡化“明股暗債”的陰影，以明晰的股權(quán)投資方式完善房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展，如河山資本和盛世神州已開始“去債權(quán)化”，朝完全股權(quán)投資模式轉(zhuǎn)變。

可轉(zhuǎn)債開啟“雙面性”

房企選擇可轉(zhuǎn)債融資成本較債券融資低，優(yōu)于增發(fā)融資，對上市房企的正股沖擊壓力小。目前股票市場低迷，私募房地產(chǎn)基金對房企的可轉(zhuǎn)債投資更多是選擇債權(quán)投資方式。債權(quán)投資側(cè)重于成熟的、收益有保障的和風(fēng)險系數(shù)較小的企業(yè)融資，往往要求房企出具真實的財務(wù)信息和擔(dān)保物。整個過程中，私募房地產(chǎn)基金不參與房企的管理決策，而依照合同約定到期取得本息。由于可轉(zhuǎn)債在國內(nèi)發(fā)展較晚，投資機(jī)構(gòu)對可轉(zhuǎn)債的熟悉度不夠，辦理融資的過程又繁瑣，制約私募房地產(chǎn)基金對房企的可轉(zhuǎn)債融資。