經(jīng)過(guò)336輪激烈競(jìng)價(jià)，昨天上午，備受關(guān)注的熱門地塊上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)住宅用地最終以總價(jià)37.75億元、樓溢價(jià)率達(dá)65%成交，成為今年以來(lái)上�？們r(jià)、單價(jià)及溢價(jià)率均最高的“三冠王”。

唐鎮(zhèn)及其他多個(gè)土地溢價(jià)成交的案例說(shuō)明，“國(guó)五條”地方細(xì)則落地后，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)暫未出現(xiàn)明顯降溫跡象。不過(guò)，隨著調(diào)控政策的步步落實(shí)和成交量的回落，未來(lái)高價(jià)地塊出現(xiàn)的頻率將有所降低。

“國(guó)五條”難抑拿地?zé)?/strong>

上海唐鎮(zhèn)地塊成交價(jià)創(chuàng)近兩年宅地紀(jì)錄

溢價(jià)65%成交

昨天上午，上海唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-05-01住宅地塊正式出讓。這幅住宅地塊吸引了融創(chuàng)九龍倉(cāng)聯(lián)合體、保利地產(chǎn)、中海、建發(fā)、招商、旭輝、福建中峻、浦東發(fā)展集團(tuán)在內(nèi)的8家房企參與競(jìng)買。記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，此次競(jìng)價(jià)主要在浦發(fā)、福建中峻、旭輝、招商四家房企中展開，而到最后階段，競(jìng)價(jià)基本上就在融創(chuàng)九龍倉(cāng)綜合體和浦東發(fā)展置業(yè)兩家競(jìng)買人中進(jìn)行。

值得一提的是，由于現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)主持人竟然三次上調(diào)競(jìng)價(jià)幅度。競(jìng)買伊始，主持人宣布競(jìng)價(jià)階梯為100萬(wàn)元，而經(jīng)過(guò)連續(xù)多輪競(jìng)價(jià)，競(jìng)價(jià)階梯調(diào)整為500萬(wàn)元進(jìn)行舉牌，也就意味著八家企業(yè)每次出讓加價(jià)幅度必須達(dá)到500萬(wàn)元。隨著競(jìng)買人舉牌節(jié)奏的加快，競(jìng)價(jià)階梯再度被調(diào)整為1000萬(wàn)元，一直延續(xù)至總價(jià)達(dá)到32.2億元時(shí)，競(jìng)價(jià)階梯再度調(diào)回500萬(wàn)元一次。

最終，在經(jīng)過(guò)336輪加價(jià)后，唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-05-01住宅地塊被上海浦東發(fā)展置業(yè)有限公司37.75億元摘得，折樓板價(jià)18199元，溢價(jià)65%，一舉刷新近兩年來(lái)住宅地塊成交總價(jià)紀(jì)錄。同時(shí)唐鎮(zhèn)地塊不論是總價(jià)、單價(jià)還是溢價(jià)率，都創(chuàng)下今年年內(nèi)宅地新高。

屬于非典型拿地

記者整理發(fā)現(xiàn)，從2008年至今，唐鎮(zhèn)已出讓7幅住宅用地，樓板價(jià)最貴的一幅當(dāng)屬2009年樓市最為瘋狂的時(shí)期，由綠城競(jìng)得的唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)C-1-1a、C-1-5a地塊，樓板價(jià)達(dá)19040元/平方米，同時(shí)378.62%的溢價(jià)率也成為該區(qū)域住宅用地最高溢價(jià)紀(jì)錄。而昨天浦東發(fā)展置業(yè)競(jìng)得地塊的樓板價(jià)已非常接近最高紀(jì)錄，給市場(chǎng)帶來(lái)的預(yù)期不言而喻，說(shuō)明開發(fā)商認(rèn)為至少唐鎮(zhèn)地區(qū)房?jī)r(jià)將繼續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示，此次唐鎮(zhèn)地塊領(lǐng)取標(biāo)書人數(shù)達(dá)到近年來(lái)新高，參與競(jìng)買人數(shù)也僅次于今年2月成交的嘉定地塊，更為重要的是總價(jià)如此高的居住地塊出現(xiàn)超過(guò)50%的溢價(jià)在近2年來(lái)也是比較罕見的。

“目前綠城在唐鎮(zhèn)項(xiàng)目的平均售價(jià)已經(jīng)達(dá)到4萬(wàn)/平方米，但唐鎮(zhèn)其他項(xiàng)目?jī)H在2萬(wàn)/平方米左右，由此來(lái)看浦東發(fā)展置業(yè)中標(biāo)價(jià)僅參照高標(biāo)的物業(yè)，而未考慮地區(qū)平均水平，屬于非典型拿地。”龔敏認(rèn)為，實(shí)際上浦發(fā)集團(tuán)并不是典型的高端物業(yè)開發(fā)商，其背景和財(cái)務(wù)能力才是取得地塊的關(guān)鍵。

一線城市拿地仍火

事實(shí)上，在地方“國(guó)五條”細(xì)則落地后，各地尤其是一線及熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯的降溫跡象，北京、南京等地屢創(chuàng)高溢價(jià)，開發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)熱門地塊依然趨之若鶩。

4月9日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心出讓的編號(hào)京土整儲(chǔ)掛(石)[2013]025號(hào)地塊以11.65億元由新能(北京)國(guó)際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)174%，折合樓板價(jià)2.13萬(wàn)元/平方米。這是北京房產(chǎn)新政后的首宗土地成交，拍賣現(xiàn)場(chǎng)共吸引了龍湖地產(chǎn)、富力、旭輝、泰禾、融科景元（融科全資子公司）、信達(dá)地產(chǎn)、北京華瀾恒泰、北京新源鼎盛、甘肅景園、北京新能這10家房企參與競(jìng)價(jià)。

4月2日下午，南京順利出讓建鄴區(qū)及浦口區(qū)共4幅土地，最終成交總價(jià)為43.18億元。其中爭(zhēng)搶最火熱的河西南部NO.2013G09地塊，吸引了南京國(guó)企奧體建設(shè)、萬(wàn)科、金地、恒大地產(chǎn)參與爭(zhēng)奪，歷經(jīng)37輪有效競(jìng)價(jià)后，最終由奧體建設(shè)以33.6億元收入囊中，折合樓面價(jià)11124元/平方米，溢價(jià)率也高達(dá)37.8%。

中原地產(chǎn)龔敏認(rèn)為，上海、北京以及南京等地近期的土地市場(chǎng)與以往新政出臺(tái)后土地市場(chǎng)的表現(xiàn)大相徑庭。實(shí)際上，房企拿地主要取決于兩個(gè)方面：首先是未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，由于當(dāng)前政策給市場(chǎng)的預(yù)期是在二手房市場(chǎng)受到壓制的情況下必然對(duì)一手住宅市場(chǎng)有利，因此導(dǎo)致房企仍積極拿地的心態(tài)；其次是土地開發(fā)條件是否優(yōu)越，上海唐鎮(zhèn)地塊、北京石景山地塊以及南京河西地塊都屬當(dāng)?shù)仉y得一見的優(yōu)質(zhì)地塊，受到開發(fā)商的追捧亦是情理之中。

漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉則認(rèn)為，在中央加強(qiáng)土地市場(chǎng)的監(jiān)管力度、加大普通商品住宅土地供給量的比例、限購(gòu)限貸進(jìn)一步升級(jí)的政策背景下，大部分拿地房企將傾向于理性拿地，預(yù)計(jì)高價(jià)地塊出現(xiàn)的頻率降低。

財(cái)政部

因地制宜推進(jìn)住房保障多元化

日前，財(cái)政部副部長(zhǎng)王保安發(fā)表署名文章稱，解決我國(guó)的住房問(wèn)題，迫切需要推進(jìn)住房理論研究的不斷深化、住房制度設(shè)計(jì)的持續(xù)改進(jìn)、住房保障路徑的開拓創(chuàng)新。在保障房建設(shè)方面，未來(lái)將以公租房為主逐步簡(jiǎn)化保障房品種，并積極推進(jìn)保障房供應(yīng)及管理的多元化，對(duì)一線城市和二、三線城市分別采取配建和房租補(bǔ)貼的方式因地制宜實(shí)施住房保障。

王保安表示，目前中國(guó)住房保障制度建設(shè)依然面臨嚴(yán)峻形勢(shì)。首先，住房購(gòu)買消費(fèi)與租賃消費(fèi)的比例嚴(yán)重失調(diào)�！白》孔杂新拭绹�(guó)為60%，德國(guó)為40%，中國(guó)則高達(dá)85%，而且購(gòu)房者呈年輕化態(tài)勢(shì)。”住房購(gòu)買消費(fèi)所占比例過(guò)高不僅助長(zhǎng)房?jī)r(jià)畸高，而且影響保障房體系良性發(fā)展。其次，住房保障方式相對(duì)單一，主要以實(shí)物建房為主。第三，住房保障品種較多，目前共有7大類、11個(gè)品種。第四，住房保障法律體系不健全，住房保障運(yùn)行體制亟待完善。當(dāng)前尤其應(yīng)加快構(gòu)建公平分配、有效運(yùn)營(yíng)、有序退出等制度。

對(duì)于住房保障品種過(guò)多問(wèn)題，王保安表示，未來(lái)應(yīng)以公共租賃住房為主逐步簡(jiǎn)化保障房品種，通過(guò)將帶有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房逐步推向市場(chǎng)，厘清居住權(quán)與產(chǎn)權(quán)、投資權(quán)的關(guān)系，并將廉租房與公共租賃住房并軌管理統(tǒng)一為公共租賃住房，以對(duì)不同收入水平的保障對(duì)象實(shí)行差異租金。

在解決住房保障方式單一化方面，王保安認(rèn)為，應(yīng)積極推進(jìn)保障房供應(yīng)及管理的多元化，因地制宜實(shí)施住房保障。其中對(duì)一線城市應(yīng)采取配建等方式增強(qiáng)實(shí)物住房保障能力，而對(duì)二、三線城市，由于住房供應(yīng)較充足則應(yīng)以“補(bǔ)人頭”等房租補(bǔ)貼為主。

記者了解到，財(cái)政部綜合司近期對(duì)國(guó)外住房保障情況進(jìn)行了考察和研究。對(duì)于未來(lái)中國(guó)住房保障方式，綜合司認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)各地住房市場(chǎng)狀況、市場(chǎng)房源和財(cái)力狀況等適時(shí)調(diào)整住房保障方式，積極研究以租金補(bǔ)貼方式為主提供住房保障，進(jìn)一步提高住房保障的針對(duì)性和實(shí)效性。

對(duì)此，王保安也認(rèn)為，未來(lái)可創(chuàng)新政府支持方式，通過(guò)注入資本金、投資補(bǔ)助、貸款貼息、鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)行債券、稅費(fèi)減免等，引導(dǎo)更多社會(huì)力量參與保障房的投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，以最終形成“市場(chǎng)建房、政府補(bǔ)貼、居民租房、社會(huì)管理”的住房保障模式。

對(duì)于加快住房保障立法問(wèn)題，綜合司提出，應(yīng)盡快研究制定《住房保障法》，將住房保障工作納入法制化管理軌道，重點(diǎn)解決對(duì)騙租、騙購(gòu)保障房行為缺乏強(qiáng)有力的處罰依據(jù)，住房保障管理機(jī)構(gòu)、管理人員不健全，地方住房保障對(duì)于中央依賴性過(guò)大等問(wèn)題。

北京

擬將部分商品房納入限價(jià)房管理

昨日，北京市住建委主任楊斌表示，目前正研究限價(jià)房序列管理的具體細(xì)則，部分適合自住、改善需求的商品房將納入該序列，并對(duì)購(gòu)房人的資格和再上市條件進(jìn)行限定。此前公布的北京“國(guó)五條”細(xì)則中提出，“全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理�！�

楊斌表示，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，北京市制定了五大措施，包括保證今年的土地供應(yīng)量不低于前五年的供地平均量；增加“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊的供應(yīng)；堅(jiān)持限購(gòu)；提高二套房首付款比例和二手房交易差別化稅收；加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格引導(dǎo)，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，不核發(fā)預(yù)售許可證，或不給予成交資格備案。

楊斌指出，“限價(jià)房管理序列”與以往“限價(jià)房”概念不同，是指為中低收入家庭所準(zhǔn)備的自住和改善型住房，還屬于商品房，但價(jià)格會(huì)受到控制�！耙郧拔覀兯�說(shuō)的限價(jià)房，也就是兩限房，是屬于保障房序列的，針對(duì)的人群是中低收入家庭�，F(xiàn)在所說(shuō)的則是指商品房中自住改善型的住房，針對(duì)人群是中等收入家庭�！睏畋笳f(shuō)。

他進(jìn)一步解釋稱，“限價(jià)房序列管理是一個(gè)針對(duì)商品房的新概念，主要為解決自住、改善型中等收入‘夾心層’的住房需求。部分適合‘夾心層’的商品房，將納入該管理序列，而什么樣的人具備購(gòu)買資格，該類房屋再上市需滿足怎樣的條件，具體細(xì)則正在研究中，并將很快落地。”楊斌進(jìn)一步解釋，所謂滿足“自住、改善型”的商品房，原則上講是指中小套型、中低價(jià)位的商品房，購(gòu)房人依靠收入和貸款能大體承受房?jī)r(jià)。

楊斌表示，納入限價(jià)房的這類房將通過(guò)政府的土地收入、稅收政策的優(yōu)惠保證中低價(jià)位，因此以后再上市可能會(huì)受到限制。