去年一手樓市量升價(jià)穩(wěn)，回頭勢(shì)頭已經(jīng)確立，商品房成交量超越最瘋狂的2007年。今年樓市又將怎么樣呢？

由于經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)向好，再加上調(diào)控政策穩(wěn)定，信貸穩(wěn)中有松，以及新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，今年房地產(chǎn)界對(duì)后市整體偏向樂(lè)觀(guān)。

業(yè)界預(yù)估，樓市成交量與去年基本持平，全市商品房成交面積在670萬(wàn)-730萬(wàn)平方米之間，成交金額在550億-650億元區(qū)間內(nèi)，住宅成交量在580萬(wàn)-650萬(wàn)平方米之間。不過(guò)，有分析稱(chēng)，價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有升，住宅均價(jià)會(huì)突破8200元/平方米這一天花板，小幅上漲到達(dá)到8400-8600元/平方米。

但是，不同區(qū)域、不同項(xiàng)目、不同企業(yè)的命運(yùn)是不一樣的，塘廈、鳳崗、大朗等競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，一定程度的價(jià)格戰(zhàn)仍值得期待。而隨著巨頭的擠壓，房企會(huì)兩級(jí)分化，一些小企業(yè)的日子會(huì)更加艱難。

開(kāi)發(fā)商趨于樂(lè)觀(guān)

去年初，房地產(chǎn)處于寒冬，跟氣溫一樣冰冷，不少開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎看待市場(chǎng)走勢(shì)，中海、恒大的標(biāo)桿房企紛紛保守制定年度目標(biāo)。

不過(guò)，時(shí)過(guò)境遷，隨著去年樓市整體熱銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)整體已經(jīng)樂(lè)觀(guān)起來(lái)。早在去年9月、10月，各大開(kāi)發(fā)商已在全國(guó)加快跑馬圈地，地王消息屢屢見(jiàn)諸報(bào)端。金地東莞公司高層認(rèn)為明年房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)是明顯的，并表示爭(zhēng)取上半年在拓展土地方面取得重要進(jìn)展。光耀地產(chǎn)東莞公司一高層認(rèn)為，今年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)呈回暖趨勢(shì)，伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在城鎮(zhèn)化過(guò)程中拉動(dòng)內(nèi)需的地位也會(huì)日益突出，這將助推房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面持續(xù)回升與回暖。具體到東莞，城區(qū)、松山湖等供不應(yīng)求的區(qū)域，價(jià)格有可能出現(xiàn)較大幅度上漲，其它區(qū)域預(yù)計(jì)保持穩(wěn)步上行趨勢(shì)。

萬(wàn)科今年將新開(kāi)4個(gè)項(xiàng)目，使得在售項(xiàng)目的數(shù)量可能史無(wú)前例地達(dá)到16個(gè)。富盈也將開(kāi)售4個(gè)新盤(pán)，在售項(xiàng)目總數(shù)將達(dá)到12個(gè)。聯(lián)華、光大、碧桂園、鉅隆等品牌房企也都厲兵秣馬，趕在好市道中多收三五斗。

房企出貨壓力長(zhǎng)期存在

今年，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨穩(wěn)向好，房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于穩(wěn)定，中央多次強(qiáng)調(diào)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，信貸政策穩(wěn)中有松，種種跡象表明今年的樓市成交大環(huán)境是比較理想的。

東莞中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，今年商品房成交面積會(huì)與去年基本持平。去年，樓市火過(guò)最瘋狂的2007年，全市商品房成交量高達(dá)681萬(wàn)平方米，成交金額596億元。該機(jī)構(gòu)預(yù)估，今年商品房成交面積在670萬(wàn)-730萬(wàn)平方米之間，成交金額在550億-650億元區(qū)間內(nèi)。

合富輝煌市場(chǎng)研究部也認(rèn)為，今年住宅成交量與去年保持基本持平，預(yù)估成交量為580萬(wàn)-650萬(wàn)平方米，與2012年的600萬(wàn)平方米成交量相距不大。

盡管去年成交相當(dāng)火爆，但是開(kāi)發(fā)商也不無(wú)壓力，今年盡管開(kāi)發(fā)商樂(lè)觀(guān)起來(lái)了，但是不容否認(rèn)的是，開(kāi)發(fā)商照樣難以高枕無(wú)憂(yōu)。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至去年底，全市商品房庫(kù)存為656萬(wàn)平方米。據(jù)其測(cè)算，今年潛在新增供應(yīng)量約719萬(wàn)平方米，兩者合計(jì)高達(dá)1375萬(wàn)平方米。若按照去年的消化量來(lái)計(jì)算，供需比為2.02:1，超過(guò)了2:1。去年新增供應(yīng)706萬(wàn)平方米，總供應(yīng)量是1337萬(wàn)平方米，供需比為1.96:1。若需求量與去年基本持平的話(huà)，今年的供需關(guān)系與去年大體相當(dāng)。

分析人士稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商快速出貨回籠資金的壓力將長(zhǎng)期存在。去年迫于壓力，有部分項(xiàng)目延遲了入市，今年在競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域還會(huì)有部分項(xiàng)目被迫延遲擇機(jī)入市。

改善型置業(yè)可能活躍

去年，東莞樓市剛需之年，市場(chǎng)上中小戶(hù)型推售比重快速上升，由于單價(jià)保持穩(wěn)中有降，所以市場(chǎng)大部分房子的總價(jià)明顯小于往年，從而回落到主流剛需購(gòu)房人群的購(gòu)買(mǎi)力。剔除精裝修樓盤(pán)的影響，東莞普通洋房成交當(dāng)中，單套總價(jià)在70萬(wàn)元以下所占比重為67%，60萬(wàn)元以下占49%，剛需所占的市場(chǎng)份額可見(jiàn)一斑。

業(yè)界分析，由于去年很多樓盤(pán)都是首推中小戶(hù)型的剛需產(chǎn)品，并且低首付、墊首付的促銷(xiāo)蔓延，購(gòu)房門(mén)檻的降低，大大提前透支部分剛需購(gòu)房者，預(yù)計(jì)今年剛需釋放的力度有所放緩。

東方不亮西方亮，估計(jì)首次換房(首次改善型置業(yè))的客戶(hù)將比去年有所活躍。去年大戶(hù)型消化緩慢，庫(kù)存壓力很大，今年這些產(chǎn)品將會(huì)通過(guò)價(jià)格的讓步或降低首付門(mén)檻尋求出貨。同時(shí)，別墅今年供應(yīng)量大幅放量，也將刺激累積的別墅需求釋放。

房?jī)r(jià)或先小漲后平穩(wěn)

東莞中原地產(chǎn)研究中心分析稱(chēng)，今年上半年整體房?jī)r(jià)以小幅上漲為主，下半年將趨向平穩(wěn)。

上半年，整體房?jī)r(jià)以小幅上漲為主。由于很多開(kāi)發(fā)商還沉浸在2012年的豐收喜悅當(dāng)中。春節(jié)后工程進(jìn)度也相對(duì)緩慢，市場(chǎng)新增供應(yīng)量較少，同時(shí)市場(chǎng)樂(lè)觀(guān)情緒使得價(jià)格整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

但這樣使得供應(yīng)主要集中在下半年，開(kāi)發(fā)商的年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)定得比較高，因此開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)目標(biāo)和出貨壓力大部分壓在下半年。據(jù)此分析，下半年整體房?jī)r(jià)將趨向平穩(wěn)。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)細(xì)分，剛需產(chǎn)品價(jià)格以平穩(wěn)上升為主，以低首付換取價(jià)格的堅(jiān)挺。改善型產(chǎn)品庫(kù)存消化壓力較大，而且也被迫通過(guò)降低首付門(mén)檻促進(jìn)成交。別墅物業(yè)則供應(yīng)量大幅加大，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，整體別墅定價(jià)趨向保守和理性，甚至一些新盤(pán)低價(jià)入市搶占市場(chǎng)先機(jī)。

去年，住宅均價(jià)為8276元/平方米，基本保持平穩(wěn)，這一價(jià)格已經(jīng)連續(xù)2年多釘在8200元/平方米上下。不過(guò)，合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部預(yù)估，今年住宅均價(jià)會(huì)達(dá)到8400-8600元/平方米，較2012年會(huì)小漲，不過(guò)漲幅在5%以?xún)?nèi)。

局部?jī)r(jià)格戰(zhàn)仍會(huì)爆發(fā)

房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域分化明顯的產(chǎn)業(yè)，從區(qū)域來(lái)看，今年，塘廈、鳳崗、大朗、南城依然是市場(chǎng)熱點(diǎn)。

從東莞各大區(qū)域商品房項(xiàng)目的報(bào)建、開(kāi)工量來(lái)看，今年上市的重點(diǎn)項(xiàng)目即將陸續(xù)浮出水面，進(jìn)行先期的品牌導(dǎo)入、產(chǎn)品推廣、營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)階段，其中塘廈、鳳崗、大朗、南城、寮步、石龍將是供應(yīng)量最大的區(qū)域。

根據(jù)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，塘廈商品房潛在供應(yīng)面積達(dá)到100萬(wàn)平方米左右，極有可能超越南城成為領(lǐng)頭羊。而南城潛在供應(yīng)面積經(jīng)過(guò)前幾年的集中放量之后，今年呈現(xiàn)沖高回落的跡象，潛在供應(yīng)面積約85萬(wàn)平方米，但是西平仍然是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的局部市場(chǎng)。此外，鳳崗、虎門(mén)潛在供應(yīng)面積雙雙超過(guò)50萬(wàn)平方米，部分中小開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目極有可能搶先上市，希望分得一杯羹。

塘廈市場(chǎng)云集了萬(wàn)科、碧桂園、中信、金地等開(kāi)發(fā)商巨頭，去年下半年已經(jīng)爆發(fā)了一場(chǎng)“惡戰(zhàn)”，今年塘廈區(qū)域包括價(jià)格戰(zhàn)在內(nèi)的各種競(jìng)爭(zhēng)仍值得期待。

去年，在鳳崗出現(xiàn)價(jià)格混戰(zhàn)，益田·大運(yùn)城邦、永江花園香溪、東魅藍(lán)山郡、世紀(jì)新潮豪園等以?xún)r(jià)換量的做法十分明顯。

三正地產(chǎn)副總經(jīng)理李啟清說(shuō)，今年，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)以平穩(wěn)為主，鳳崗、塘廈等部分鎮(zhèn)區(qū)出貨量較大，競(jìng)爭(zhēng)將較激烈。從鳳崗區(qū)域看，由于項(xiàng)目眾多，且大多依托于深圳的客戶(hù)資源，競(jìng)爭(zhēng)將白熱化，樓市兩級(jí)分化的趨勢(shì)將越來(lái)越明顯。距離深圳較近的、素質(zhì)較好的樓盤(pán)價(jià)格、銷(xiāo)量都將堅(jiān)挺，但距離深圳較遠(yuǎn)的、素質(zhì)一般的樓盤(pán)將較為艱難，競(jìng)爭(zhēng)壓力將更大。

大朗商品房潛在供應(yīng)量達(dá)到47萬(wàn)平方米，碧桂園、敏捷、嘉宏、鉅隆、富盈、南峰等均有項(xiàng)目在售，并且項(xiàng)目相對(duì)集中，可謂短兵相接，價(jià)格仍為保持相對(duì)較低的狀態(tài)，毛坯房大概每平方米五六千元，難以恢復(fù)早兩年出現(xiàn)的強(qiáng)烈上漲勢(shì)頭。

房企兩極分化將加劇

去年，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生明顯改變，以往進(jìn)入年度成交榜前十的本土房企，逐步被外來(lái)地產(chǎn)大鱷擠出第一陣營(yíng)，僅剩光大、豐泰、富盈等三枚碩果，絕大部分的市場(chǎng)份額被外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商所占領(lǐng)。

今年，萬(wàn)科繼續(xù)高歌猛進(jìn)，旗下十幾個(gè)樓盤(pán)集體沖鋒陷陣。這兩年，萬(wàn)達(dá)、碧桂園、保利、恒大等巨頭初涉東莞嘗到甜頭，今年將繼續(xù)深挖市場(chǎng)潛力，不斷有全新項(xiàng)目面市。

近幾年，本土房企則是呈現(xiàn)一幅“眾生相”，既有固步自封、停滯不前的企業(yè)，也有淡出地產(chǎn)、無(wú)心戀戰(zhàn)的企業(yè)，當(dāng)然也不乏突起的新貴，在未來(lái)幾年可能迅速占有一席之地。

東莞中原市場(chǎng)研究部高級(jí)研究員韋天使說(shuō)，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸走向成熟，而越成熟的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越激烈，優(yōu)勝劣汰的法則愈加凸顯，行業(yè)將走向集中，品牌房企的市場(chǎng)占有率將穩(wěn)步提高，房企兩極分化的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。