據(jù)北方網(wǎng)報(bào)道，南京長(zhǎng)江國(guó)際航運(yùn)物流服務(wù)中心項(xiàng)目工地，貼有“施工現(xiàn)場(chǎng)，閑人免進(jìn)”警示的大門肆意敞開，圍墻內(nèi)已雜草蔓延。

2010年，南京下關(guān)區(qū)兩幅相鄰巨無霸地塊的出讓，曾經(jīng)吸引了全國(guó)的目光。總出讓面積67萬平方米，總價(jià)超過200億元，競(jìng)買保證金42億元，單這三個(gè)數(shù)字，就能說明這兩幅地塊的分量。在被中冶集團(tuán)占80%股份的南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司競(jìng)得后，這兩幅相鄰地塊經(jīng)過兩年的沉寂，首個(gè)項(xiàng)目終于在今年7月份舉行了一場(chǎng)盛大的開工儀式，正當(dāng)所有人以為巨無霸地塊將正式啟動(dòng)的時(shí)候，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)卻又恢復(fù)了平靜。“先開工再停工”“逃避對(duì)閑置土地的處罰”等說法一時(shí)間甚囂塵上。

現(xiàn)場(chǎng)圈起來的空地

今年7月11日，南京長(zhǎng)江國(guó)際航運(yùn)物流服務(wù)中心項(xiàng)目舉行開工儀式，作為下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)的重要組成部分，該地塊的開工，被認(rèn)為預(yù)示著中冶下關(guān)巨無霸地塊的開發(fā)建設(shè)正式啟動(dòng)。南京規(guī)劃局公布的批前公示顯示，南京長(zhǎng)江國(guó)際航運(yùn)物流服務(wù)中心項(xiàng)目一期工程包含商埠街和永寧街兩塊商業(yè)辦公用地，未來將建1棟150米和4棟100米的商業(yè)辦公樓，總投資達(dá)33億元。規(guī)劃顯示，未來該中心建成之后，將通過全球招商，吸引跨國(guó)航運(yùn)企業(yè)總部、國(guó)內(nèi)知名航運(yùn)企業(yè)進(jìn)駐，建成具有南京特色的航運(yùn)標(biāo)志性空間。

然而新金融記者近日來到南京長(zhǎng)江國(guó)際航運(yùn)物流服務(wù)中心施工現(xiàn)場(chǎng)，在開工儀式舉行四個(gè)月之后，卻并未在現(xiàn)場(chǎng)看到施工人員和機(jī)械在施工。寫有“長(zhǎng)江國(guó)際航運(yùn)物流服務(wù)中心項(xiàng)目”標(biāo)識(shí)的大門緊鎖著，整個(gè)地塊被圍墻圈著，不過旁邊卻有一道小門供周邊居民穿行，圍墻圍起的院內(nèi)雜草叢生。“7月份的那場(chǎng)開工儀式很熱鬧，可是開工之后就沒動(dòng)靜了，到現(xiàn)在也是一直沒有人來施工。”在小門內(nèi)的空地收廢品的一位女士對(duì)新金融記者說。

一位不愿具名的南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)新金融記者表示，7月份那場(chǎng)開工儀式的時(shí)間特別巧妙。“國(guó)土資源部《閑置土地處理辦法》于7月1日開始實(shí)施，對(duì)于閑置地塊滿兩年未開工將無償收回土地使用權(quán)，中冶下關(guān)兩幅地塊的開工時(shí)間，距離閑置土地新政實(shí)施只有十天。而兩幅地塊當(dāng)初的拿地時(shí)間為2010年9月19日，今年7月份開工可以說是卡在兩年期限即將到期之日。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，開工儀式后沒有動(dòng)工的情況，使人不得不猜疑，開工儀式是否是為了應(yīng)對(duì)閑置土地滿兩年被無償收回的一種變通之道。

對(duì)于上述質(zhì)疑，新金融記者致電中冶置業(yè)南京公司，工作人員以不了解情況為由未予回應(yīng)。

原因地王的尷尬

對(duì)于中冶下關(guān)地塊開發(fā)進(jìn)展緩慢的原因，南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝對(duì)新金融記者表示，該地區(qū)屬于南京老城區(qū)，居民大都在此居住了幾十年，且大都為小面積的私宅，拆遷周期通常比其他地區(qū)要長(zhǎng)。此前南京市下關(guān)區(qū)濱江開發(fā)建設(shè)指揮部曾公開表示，該區(qū)域是南京最大一塊棚戶改造區(qū)，僅住宅用地拆遷就涉及11000余戶居民。

在距離中山碼頭幾百米處的一條公共路，可以看到兩邊房屋里面的不少居民已經(jīng)搬走，很多房屋已經(jīng)卸去了窗戶。據(jù)正在路邊休息的當(dāng)?shù)鼐用裰煜壬�介紹，該區(qū)域正屬于中冶下關(guān)地塊中的商埠街區(qū)域。“我們這條街是2010年開始動(dòng)遷的，兩年多來已經(jīng)有大概三分之二的人搬走了，而我們這些剩下的居民，基本都是補(bǔ)償條件還沒有談攏的。”朱先生對(duì)新金融記者介紹。

據(jù)朱先生介紹，中冶置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人近日曾到動(dòng)遷區(qū)域進(jìn)行調(diào)研，與當(dāng)?shù)鼐用窠涣�，了解�?dòng)遷進(jìn)度。“老城區(qū)的地王項(xiàng)目都會(huì)面臨這樣的尷尬，炒高的地價(jià)和未來的美好規(guī)劃，往往使動(dòng)遷居民對(duì)拆遷補(bǔ)償有著更高的期待。而近幾年持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，又堵死了通過房?jī)r(jià)上漲增加利潤(rùn)的可能性，利潤(rùn)空間的縮小和當(dāng)前樓市的現(xiàn)狀，都使得開發(fā)商陷入進(jìn)退兩難的境地。”張輝表示。

而與動(dòng)遷等客觀因素相比，開發(fā)該地塊龐大的資金需求，以及中冶集團(tuán)目前的資金情況，似乎成為該項(xiàng)目進(jìn)展緩慢的更重要原因。據(jù)了解，對(duì)于中冶南京地塊所在區(qū)域，南京市的規(guī)劃是將其打造為集甲級(jí)寫字樓、高端商業(yè)、酒店、住宅等于一體的“南京外灘”，總投資額達(dá)到400億元。

“這不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，更像是舊城改造的概念。”南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華曾對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w表示，地塊中包含了大量醫(yī)院、學(xué)校以及其他公共設(shè)施的建設(shè)，都對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金鏈提出更高要求。

與此同時(shí)，負(fù)責(zé)地塊具體開發(fā)的中冶置業(yè)所屬的母公司中冶集團(tuán)，在上半年的資金情況卻并不樂觀。中國(guó)中冶公布的今年上半年半年報(bào)顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1070.14億元，同比增長(zhǎng)0.81%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損1.86億元，同比下降109.45%。事實(shí)上中國(guó)中冶在今年一季度的凈利潤(rùn)仍高達(dá)8.63億元，而到二季度結(jié)束的上半年，就變成了虧損1.86億元，二季度的業(yè)績(jī)急轉(zhuǎn)直下可見一斑。同時(shí)公司總資產(chǎn)減值達(dá)27.94億元，減值幅度同比上升了383%。中冶置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉福明曾在其內(nèi)部刊物上表示，下關(guān)項(xiàng)目體量大、占用資金量大，將做好開發(fā)進(jìn)度的控制。

一面是開發(fā)這幅巨無霸地塊所需的龐大資金需求，一面卻是母公司凈利潤(rùn)急速下滑的現(xiàn)實(shí)，顯然中冶在拿下這幅巨無霸地王之后，正面臨著巨大的挑戰(zhàn)。而這或許也是原計(jì)劃2011年上半年開工的該地塊，直到今年7月份才舉行首個(gè)項(xiàng)目開工儀式的原因。

拿地輝煌的“南京外灘”

如今的略顯尷尬，和當(dāng)初拿地時(shí)的輝煌，形成了強(qiáng)烈的反差。中冶集團(tuán)與下關(guān)濱江巨無霸地塊，在其出讓之前就有著千絲萬縷的聯(lián)系。

2009年初，由南京大學(xué)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制的《下關(guān)濱江地區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)》開始在規(guī)劃網(wǎng)和南京城建展覽館中公示，有著“南京外灘”之稱的這一區(qū)域規(guī)劃正式亮相。這一區(qū)域是近代南京最早開埠的地區(qū)，曾因航運(yùn)業(yè)的興旺而成為南京最發(fā)達(dá)的商業(yè)區(qū)域之一，后來則隨著航運(yùn)業(yè)的衰落而回歸沉寂。這個(gè)規(guī)劃中的下關(guān)濱江地區(qū)，南至中山北路，北至長(zhǎng)江大橋，西至長(zhǎng)江，東至大橋引橋和惠民大道，沿江岸線約2公里，占地面積約2.3平方公里。

這一規(guī)劃的出臺(tái)，無疑為下關(guān)這個(gè)之前在南京市區(qū)中略顯落寞的區(qū)域，打上了一針“強(qiáng)心劑”，表明南京會(huì)將這里作為未來重點(diǎn)發(fā)展和打造的區(qū)域之一。而早在2009年4月，南京市國(guó)資集團(tuán)、下關(guān)區(qū)政府、中冶置業(yè)三方即簽訂《南京下關(guān)濱江區(qū)域老城改造項(xiàng)目整體開發(fā)合作協(xié)議》，成立注冊(cè)資金為50億元的項(xiàng)目公司。2009年8月8日，南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司正式注冊(cè)成立，中冶集團(tuán)占該公司80%的股份，占絕對(duì)控股地位。合資項(xiàng)目公司的成立，使得許多人當(dāng)時(shí)猜測(cè)中冶集團(tuán)對(duì)參與“南京外灘”的建設(shè)勢(shì)在必得。

2010年9月19日，下關(guān)濱江江邊路以西1號(hào)地塊和3號(hào)地塊兩幅巨無霸地塊的出讓，成為中冶表現(xiàn)的最佳舞臺(tái)。據(jù)了解，兩幅地塊中的1號(hào)地塊出讓面積為353664.3平方米，掛牌起始價(jià)為121.41億元，樓面地價(jià)為5929元/平方米，3號(hào)地塊出讓面積為313879.4平方米，掛牌起始價(jià)為78.93億元，樓面地價(jià)為8272元/平方米。出讓文件中土地競(jìng)買者注冊(cè)資金不得低于40億元的規(guī)定，更與注冊(cè)資金為50億元的南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司不謀而合。最終不出意外，參與兩幅地塊拍賣的只有中冶控股的南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司一家企業(yè)，該公司以底價(jià)競(jìng)得這兩幅地塊，總價(jià)達(dá)到200.34億元。這個(gè)成交價(jià)格不但一舉創(chuàng)下南京土地市場(chǎng)總價(jià)拍賣紀(jì)錄，更是成為目前為止僅次于廣州亞運(yùn)城的地塊，在國(guó)內(nèi)總價(jià)地王中排名第二位。

對(duì)于中冶拿下這兩幅相鄰的巨無霸地塊，當(dāng)時(shí)已有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然拿地樓面地價(jià)低于周邊區(qū)域，但高總價(jià)將對(duì)拿地企業(yè)資金能力提出很高要求。摩根士丹利在對(duì)該地塊的一份研究報(bào)告中估計(jì)，由于拿地價(jià)格明顯低于周邊區(qū)域樓面地價(jià)，該項(xiàng)目可于2013年至2015年分別為中國(guó)中冶帶來28億元、33億元及20億元的利潤(rùn)。

未來合作開發(fā)或是出路

中冶要在未來三年拿到這80多億元的利潤(rùn)，無疑需要加快地塊整體的開發(fā)速度，而目前單靠其自身的力量，似乎很難完成這一任務(wù)。引入新的有實(shí)力的合作伙伴，成為業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)中冶最可能采取的措施。

一直與中冶有著不錯(cuò)合作關(guān)系的中糧集團(tuán)，近日屢次被媒體提及，將參與下關(guān)地塊的開發(fā)。報(bào)道稱中冶有意引進(jìn)中糧置業(yè)，在下關(guān)復(fù)制其旗下已經(jīng)成名的商業(yè)綜合體模式大悅城。不過很快上述消息就被中冶和中糧兩方面同時(shí)否認(rèn)，表示并沒有在下關(guān)地塊開發(fā)大悅城的計(jì)劃。

雖然中糧參與開發(fā)的消息被暫時(shí)否認(rèn)，但在該地塊中引入戰(zhàn)略伙伴合作開發(fā)，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為已是勢(shì)在必行。事實(shí)上，當(dāng)初在回應(yīng)出讓地塊不能超過20萬平方米的國(guó)土資源部規(guī)定時(shí)，南京國(guó)土局曾表示出于商業(yè)配套和公共配套的需要，下關(guān)地塊實(shí)際上在內(nèi)部已經(jīng)被分成了許多個(gè)小地塊。“由于地塊面積巨大，未來不排除開發(fā)商通過分割轉(zhuǎn)讓或者股權(quán)合作的方式，引入其他企業(yè)共同開發(fā)。”吳翔華表示。

“這樣的話中冶相當(dāng)于做了土地的一級(jí)開發(fā)，然后再引入合作伙伴共同開發(fā)，這樣無疑大大降低了開發(fā)的資金壓力，同時(shí)也為項(xiàng)目的推進(jìn)提供了各種資源上的保障。”業(yè)內(nèi)人士對(duì)新金融記者表示。

規(guī)劃顯示，未來五年以南京長(zhǎng)江國(guó)際航運(yùn)物流服務(wù)中心為核心，下關(guān)濱江區(qū)域?qū)㈥懤m(xù)建成80余幢高端商務(wù)樓宇、30余幢甲級(jí)寫字樓及1幢400米以上地標(biāo)性建筑，下關(guān)將成為江蘇省乃至全國(guó)航運(yùn)服務(wù)資源要素集聚的區(qū)域航運(yùn)物流總部中心、口岸綜合服務(wù)中心、航運(yùn)交易中心、航運(yùn)人才交流中心和產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心。張輝對(duì)新金融記者表示，其實(shí)中冶的眼光是非常好的，下關(guān)濱江區(qū)域，沿江自然景觀豐富，既是南京的老居住板塊，又有著政府支持的航運(yùn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)基地，與市中心距離也很近，未來的發(fā)展?jié)摿�巨大�?ldquo;現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)需要做的，就是加快地塊的全面啟動(dòng)。”張輝表示。

一面是開發(fā)這幅巨無霸地塊所需的龐大資金需求，一面卻是母公司凈利潤(rùn)急速下滑的現(xiàn)實(shí)，顯然中冶在拿下這幅巨無霸地王之后，正面臨著巨大的挑戰(zhàn)。