第一，房屋總體供不應(yīng)求。香港總面積只有1078平方公里，更何況山多平地少，適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的用地更少，香港的半山腰中甚至山頂上，建設(shè)高層、超高層住宅，這在全世界都屬罕見(jiàn)；另外，商務(wù)區(qū)和商業(yè)區(qū)集中在非常狹小的區(qū)域，房屋供應(yīng)一直偏少。

二戰(zhàn)后，香港人數(shù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期繁榮，住宅需求持續(xù)旺盛；同時(shí)國(guó)際大都市的定位，也吸引了全球跨國(guó)公司、金融機(jī)構(gòu)的入駐，拉動(dòng)了商務(wù)樓宇的需求。大部分時(shí)間段時(shí)，香港樓市皆表現(xiàn)為供不應(yīng)求，自然容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)大漲。

第二，自由市場(chǎng)主義。香港是國(guó)際著名的自由港，一直奉行市場(chǎng)法則，崇尚自由貿(mào)易，多次被評(píng)為世界最自由最開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)體。

基于此，長(zhǎng)久以來(lái)，香港特區(qū)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)采取寬松的態(tài)度，即便是在房?jī)r(jià)高漲時(shí)期，迫于社會(huì)輿論壓力，也多采取經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段（比如當(dāng)前的高稅率印花稅），不愿實(shí)施限制性的行政干預(yù)手段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于外來(lái)投資者涌入香港市場(chǎng)，沒(méi)有香港身份證人士購(gòu)買住宅占成交比例，從2008年3.1%增加到2011年的6.5%，其中一手住宅更在2011年達(dá)到19.5%。

第三，投資投機(jī)需求過(guò)于旺盛。香港或許是全世界民間投資、投機(jī)房地產(chǎn)最瘋狂的地區(qū)，香港樓市的七輪房?jī)r(jià)上漲，已淋漓盡致地證明了這一點(diǎn)。而房?jī)r(jià)的頻繁和大幅波動(dòng)，確實(shí)也提供了賺錢的良機(jī)，總體而言投資房產(chǎn)獲利者遠(yuǎn)多于虧損者。其結(jié)果是，投機(jī)過(guò)盛與房?jī)r(jià)大起大落，形成了“惡性循環(huán)”。

第四，寡頭壟斷市場(chǎng)。香港的房地產(chǎn)發(fā)展史，與幾大地產(chǎn)巨頭的崛起密切相關(guān)。

發(fā)展至今，香港最大的十大家族財(cái)團(tuán)幾乎都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)，前十大開(kāi)發(fā)商占據(jù)香港樓市80%左右的市場(chǎng)份額，前三名更是占有50%以上的份額，地產(chǎn)巨頭形成寡頭壟斷，市場(chǎng)集中度遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國(guó)家水平，遑論內(nèi)地。

寡頭壟斷的結(jié)果，是這些地產(chǎn)巨頭在很大程度上主導(dǎo)著商品房的定價(jià)權(quán)。期房預(yù)售，是香港大地產(chǎn)商的商業(yè)手段，后被內(nèi)地借鑒，其實(shí)部分發(fā)達(dá)國(guó)家也實(shí)行期房制度，但“炒樓花”卻是香港首創(chuàng)，而且瘋狂，只有圖紙的時(shí)候，就開(kāi)始炒買炒賣，致使房屋具有一定的虛擬資產(chǎn)的性質(zhì)，交易的便利性、流動(dòng)性大大增加。

第五、保障房緊抓不放。香港是世界上住房保障制度比較健全的經(jīng)濟(jì)體。從上世紀(jì)50年代開(kāi)始建立公屋制度，1972年后開(kāi)始進(jìn)入住房條件改善階段，1978年起實(shí)行“居者有其屋”計(jì)劃，居屋制度開(kāi)始推行，后來(lái)又實(shí)行租者置其屋計(jì)劃(租置計(jì)劃)以及置業(yè)資助貸款計(jì)劃(置貸計(jì)劃)。

目前三分之一的港人住公屋，六分之一的港人住居屋。約一半的港人，直接享受住房保障，這一比重僅次于新加坡，堪稱世界第二。窮人的住房問(wèn)題，基本解決了。那么，商品房?jī)r(jià)格高漲，就與中低收入家庭無(wú)關(guān)了。