隨著國內(nèi)經(jīng)濟形勢的不景氣，鄂爾多斯“有價無市”的房地產(chǎn)市場已現(xiàn)下滑跡象。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查，目前鄂爾多斯的房價已有不同程度的下跌，不少項目停工也持續(xù)了較長一段時間。與此同時，作為信托融資較為集中的地區(qū)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的回落無疑將累及信托，而信托當(dāng)初設(shè)計的擔(dān)保方式則成為了“最后一道防線”。然而，有分析人士稱，鄂爾多斯的房地產(chǎn)信托數(shù)量較多，收益高，但風(fēng)險也正在逐步顯現(xiàn)出來，將對信托的擔(dān)保方式和價值評估構(gòu)成考驗。

中融涉水深

近日，有媒體報道，鄂爾多斯樓市近八成停工，而中融信托的一款產(chǎn)品募資11億元，“涉水”最深。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱，鄂爾多斯募資規(guī)模最大的房地產(chǎn)信托為中融信托發(fā)行的“鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區(qū)改造集合資金信托計劃”，去年5月發(fā)行，募集資金總額是11.635億元。

據(jù)介紹，該項目資金是用于鄂爾多斯凱創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱凱創(chuàng)地產(chǎn)）增資，完成增資后受托人合計持有凱創(chuàng)地產(chǎn)96%的股權(quán)，同時用于伊金霍洛旗棚戶區(qū)改造項目的拆遷及建設(shè)。該信托計劃的收益是10%起，1000萬元以上的投資收益可以達到14%。

“表面上，這則信托計劃是一個保障房+商業(yè)地產(chǎn)信托計劃，但是信托對資金的監(jiān)管并不嚴(yán)，實際的資金投向并沒有辦法進行監(jiān)控。”一家信托公司人士稱，“現(xiàn)在信托一般只要抵押和風(fēng)險做實了，對于資金用途也不會太過于苛刻，而這可能也是風(fēng)險潛伏的地方。”

保障房占比低

據(jù)了解，中融信托該信托計劃項目包括了伊金霍洛旗棚戶區(qū)改造項目和城市之巔項目兩部分。在項目的介紹中，伊金霍洛旗棚戶區(qū)改造項目地處鄂爾多斯市伊金霍洛旗阿鎮(zhèn)中心位置，項目占地面積213828平方米（320畝），總建筑面積598270平方米；項目總投資為32.2億元。項目類型包括還遷房、商品住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店等，定位為伊金霍洛旗中心地段中高檔綜合社區(qū)。

據(jù)了解，這則信托計劃是中融對“保障房+商品房”模式的一個嘗試。凱創(chuàng)地產(chǎn)在2009年及2010年分別在鄂爾多斯市伊金霍洛旗阿鎮(zhèn)拿到了D6-03、E13-01和E12-01三個地塊，是當(dāng)?shù)氐呐飸魠^(qū)改造項目。伊旗項目規(guī)劃總建筑面積598270平方米，其中棚戶區(qū)改造還遷面積僅41984平方米，還遷房項目比例明顯過小。

“這在信托行業(yè)內(nèi)很常見，僅僅做保障房項目的話，風(fēng)險是低一些，但是信托計劃的收益不會太高。”上述信托公司人士表示。

“曾停工半年多”

更值得關(guān)注的是，該信托計劃的另一個項目——城市之巔也處于尷尬境地。按照凱創(chuàng)地產(chǎn)原本的計劃，該項目為高層住宅、商業(yè)及酒店等，總投資39億元。

據(jù)部分購房者向《每日經(jīng)濟新聞》記者反映，該項目曾停工半年多，原本計劃今年7月入住，但后來拖至今年10月。該項目當(dāng)初的售價在12000元，后因項目延期停售了。

記者向當(dāng)?shù)厝耸吭儐柕弥�，城市之巔項目剛剛落成，已經(jīng)可以陸續(xù)入住了。但是，該地段的房價并沒有達到此前發(fā)售的12000元/平方米，實際的單價僅8000元左右。

另外，鄂爾多斯的房價回落，對該項目的影響尚不明確。

“從目前來看，該信托的到期時間還有8個多月，現(xiàn)在還不能斷定其風(fēng)險，但是中融信托應(yīng)該多多關(guān)注項目的進程。”有分析人士表示。

事實上，中融信托僅是在鄂爾多斯做房地產(chǎn)信托較兇猛的一家典型公司，華宸信托等也在鄂爾多斯有不少項目，應(yīng)關(guān)注其風(fēng)險。

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對于房地產(chǎn)信托而言，風(fēng)險控制的方式是保證其安全性的一大因素。在鄂爾多斯房地產(chǎn)信托露出風(fēng)險苗頭的時候，業(yè)內(nèi)也將對信托的擔(dān)保方式進行“拷問”。

“房地產(chǎn)信托一般都是股權(quán)擔(dān)保。這種擔(dān)保價值評估比較復(fù)雜。”用益信托網(wǎng)信托分析師徐穎風(fēng)表示，如果企業(yè)沒有資金還信托公司，甚至資不抵債的時候，股權(quán)也就不值錢了。

以中融“鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區(qū)改造集合資金信托計劃”為例，信托計劃持有鄂爾多斯凱創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司96%股權(quán)，等同于以凱創(chuàng)地產(chǎn)的大部分收益來保證中融信托投資的收益。“中融信托肯定也不會讓信托計劃出事，畢竟中融的招牌很重要。”

對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者向中融信托發(fā)去采訪提綱，截至發(fā)稿尚未得到回復(fù)。

高收益下的投資沖動

在鄂爾多斯房地產(chǎn)信托困局的背后，信托公司“不懼風(fēng)險”的動機或許是高收益、高回報。

一位資深信托人士說，以某知名信托發(fā)行的房地產(chǎn)信托為例，該款產(chǎn)品最高年化收益12%，但實際地產(chǎn)公司承受的融資成本約30%，甚至更高，剩下的18%被多方利益瓜分。通常情況下信托公司可以拿7%~9%的回報，理財師的傭金占3%~7%。

不過，高收益隱藏著高風(fēng)險，信托公司承接此類項目不得不面對剛性兌付的危機，有信托人士向記者坦言，一些信托公司在與“政策博弈”。

“融資單位說服信托公司，今、明年房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會有所松動，所以愿意投機。”上述信托人士說，“一旦出現(xiàn)剛性兌付危機，信托公司也會通過發(fā)新項目、或用自有資金墊付保證投資者的收益，兌付危機的口子目前還不能開。”

他指出，部分投機者趁房價下跌擴張，由此資金鏈愈發(fā)緊張，對融資的渴望幾近“狂熱”，各類融資渠道均有嘗試，由此也為監(jiān)管增加了難度。

“眼下國內(nèi)投資市場，房地產(chǎn)的利潤依然較高，一些房地產(chǎn)既得利益者不舍得將占有的資源清盤，想進一步擴張份額，企業(yè)融資需求大增，除了通過地產(chǎn)信托融資外，還有通過如藝術(shù)品之類的其他信托產(chǎn)品‘曲線融資’，更有大量民間資金投入其中。”該信托人士說道。

“如今一些信托融資，一旦多個資金與多個項目對接，監(jiān)管部門監(jiān)管時會遇到阻礙。”上述信托人士告訴記者，“就像一杯果汁，把各類水果攪碎兌一起，誰能還原出其中某一種水果？”

綜合多種情況分析，目前鄂爾多斯金融泡沫可能非常復(fù)雜，樓市風(fēng)險僅僅是其中一個環(huán)節(jié)。投機型資金推高的虛高房價、大宗商品價格暴跌導(dǎo)致礦產(chǎn)能源類企業(yè)資金吃緊、難以統(tǒng)計的民間資本對鄂爾多斯樓市的滲入，信托公司背負(fù)著如此多不確定因素前行，風(fēng)險實在難料。

一位不愿透露姓名的資深信托人士認(rèn)為，信托公司“博弈”政策就好比“擊鼓傳花”，關(guān)鍵看誰接最后一棒。

“泡沫的投資環(huán)境往往產(chǎn)能過剩，信托公司雖然能夠以自有資金墊付等多種方式將剛性兌付強壓下去，但是此舉也將加速吹大金融泡沫。”上述人士分析道，“目前泡沫還處于膨脹階段，一旦破滅，信托公司項目就有可能砸在手里。”