過(guò)去3年加碼商業(yè)地產(chǎn)的大型房企正在看到曙光。中期業(yè)績(jī)顯示，龍湖、中海外、保利等公司的投資物業(yè)租金收益和盈利占比都在顯著提升。商業(yè)地產(chǎn)暗戰(zhàn)之下，房企對(duì)這個(gè)板塊業(yè)務(wù)的資本平臺(tái)搭建也已起航。

在平衡住宅和商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式上，新加坡凱德置地模式為國(guó)內(nèi)開發(fā)商所垂涎。目前，國(guó)內(nèi)只有越秀地產(chǎn)+越秀房托的模式更加接近于凱德模式，而華潤(rùn)等公司也有意尋求建立此種模式。

投資物業(yè)收益提升

龍湖中期報(bào)告顯示，截至2012年6月，集團(tuán)已開業(yè)商業(yè)面積近44萬(wàn)平方米，整體出租率為98.6%，租金收入總額為人民幣2.27億元，較去年同期增長(zhǎng)34.8%。

據(jù)龍湖CEO邵明曉介紹，持有型物業(yè)是龍湖的中長(zhǎng)期戰(zhàn)略，“我們計(jì)劃用15年的時(shí)間使租金收入的利潤(rùn)占比從5%提高到30%左右。期間我們會(huì)將不到10%的銷售回款用于投資物業(yè)。”

據(jù)介紹，2016、2017年是龍湖落成物業(yè)的大幅增長(zhǎng)時(shí)期，預(yù)計(jì)2018、2019年持有型物業(yè)增幅可觀。目前，龍湖的投資物業(yè)毛利率是83%。其業(yè)態(tài)均為購(gòu)物中心，主要分為三大產(chǎn)品：都市型購(gòu)物中心天街系列、社區(qū)型購(gòu)物中心星悅薈系列及中高端家居生活購(gòu)物中心家悅薈系列。

另一家著力投資物業(yè)的公司是華潤(rùn)置地。中期業(yè)績(jī)顯示，華潤(rùn)置地投資物業(yè)資產(chǎn)賬面值為380億港元，期內(nèi)包括酒店經(jīng)營(yíng)在內(nèi)的投資物業(yè)營(yíng)業(yè)額按年增長(zhǎng)33.2%至18.84港元。

據(jù)本報(bào)記者了解，萬(wàn)科、保利、招商、金地、龍湖和泛海建設(shè)等，均已成立獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司。保利商業(yè)地產(chǎn)投已投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目有6個(gè)，主要集中于廣佛地區(qū)，物業(yè)面積超50萬(wàn)平方米，覆蓋寫字樓、高端酒店、商場(chǎng)、會(huì)展等多種商業(yè)業(yè)態(tài)。據(jù)透露，未來(lái)3至5年，保利商業(yè)公司的購(gòu)物中心和星級(jí)酒店數(shù)量將達(dá)12個(gè)和15個(gè)，分布于全國(guó)11個(gè)城市，總面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的比例達(dá)到3∶7。

2011年7月，萬(wàn)科深圳推出萬(wàn)科廣場(chǎng)、萬(wàn)科大廈、萬(wàn)科紅三大商業(yè)品牌，萬(wàn)科紅被界定為社區(qū)商業(yè)品牌、萬(wàn)科大廈是寫字樓品牌，萬(wàn)科廣場(chǎng)是購(gòu)物中心品牌；加上5月初上海萬(wàn)科推出的高端社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)品牌“萬(wàn)科2049”，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)四大產(chǎn)品系已初見雛形。

國(guó)內(nèi)較早開始專門做商業(yè)地產(chǎn)的公司陽(yáng)光新業(yè)，目前持有、運(yùn)營(yíng)管理著30個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積200萬(wàn)平方米，其中90%以上是公司自己持有，今年下半年還有4-5個(gè)項(xiàng)目推出。與其他以住宅為主的開發(fā)商不同，陽(yáng)光新業(yè)專注于商業(yè)地產(chǎn)，做得專而精，發(fā)展速度平穩(wěn)。

搭建資本平臺(tái)

以住宅為主的開發(fā)商加緊進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，另一要義是資本支持。

一大型房企內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)記者透露，公司已在香港收購(gòu)一家公司，時(shí)機(jī)成熟之時(shí)，便將商業(yè)地產(chǎn)注入，實(shí)現(xiàn)上市。

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，萬(wàn)科、金地、招商等近期頻頻收購(gòu)香港上市公司，一為融資，二為商業(yè)地產(chǎn)鋪路。新投入的商業(yè)地產(chǎn)這部分資產(chǎn)，在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下難以獲得金融支持和溢價(jià)，而按照香港的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資物業(yè)公允值計(jì)價(jià)的方法，則每年可為公司增加大幅利潤(rùn)。

過(guò)去幾年中，恒大地產(chǎn)、龍湖、富力等香港上市房企因?yàn)橥顿Y物業(yè)公允值所獲的凈利潤(rùn)和收益，大大超過(guò)A股房企。如2011年，恒大地產(chǎn)凈利潤(rùn)高達(dá)117.8億，超過(guò)萬(wàn)科。其中按投資物業(yè)公允價(jià)值計(jì)算，恒大當(dāng)年的投資物業(yè)收益為42.3億元，占凈利潤(rùn)比重約40%。再如，得益于香港與內(nèi)地不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，中海今年上半年因持有型物業(yè)重估帶來(lái)的凈利達(dá)20億港元，致中海整理凈利遠(yuǎn)超萬(wàn)科。

正如凱德置地去年將凱德商用分拆上市一樣，內(nèi)地房企也正在嘗試使用更多的金融手段來(lái)支持其業(yè)務(wù)發(fā)展。“與內(nèi)地開發(fā)商的模式大為不同的是，凱德是將投資物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，從資本市場(chǎng)（常是REITs）獲取資金，來(lái)支持商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。”凱德置地有關(guān)人士介紹說(shuō)。

目前，國(guó)內(nèi)只有越秀實(shí)現(xiàn)了這個(gè)模式，越秀房托上月剛剛接手越秀地產(chǎn)轉(zhuǎn)入的廣州IFC。越秀地產(chǎn)李副總經(jīng)理朱晨對(duì)本報(bào)記者表示，由越秀地產(chǎn)拿地、孵化，相對(duì)成熟后注入越秀房托，是集團(tuán)現(xiàn)在正在摸索的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，未來(lái)，地產(chǎn)和房托的互動(dòng)將更加頻繁。

除了凱德模式外，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還有萬(wàn)達(dá)模式：以銷售的現(xiàn)金流來(lái)實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)。陽(yáng)光新業(yè)正在建構(gòu)第三種模式，引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)基金管理。2010年，陽(yáng)光新業(yè)成立陽(yáng)光厚土商業(yè)地產(chǎn)基金。目前，陽(yáng)光新業(yè)已經(jīng)完成資產(chǎn)管理、項(xiàng)目管理、商業(yè)管理和資產(chǎn)管理四大平臺(tái)建設(shè)，其中第一個(gè)資產(chǎn)管理平臺(tái)，對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)是投融資，最后一個(gè)資產(chǎn)管理平臺(tái)，對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)則是資產(chǎn)交易處理、私募、公募上市。其地產(chǎn)金融商的雛形已經(jīng)初步顯現(xiàn)。