繼“紅5月”、“紫6月”之后，北京樓市交易量在7月上半月反彈至調(diào)控前水平，有業(yè)內(nèi)人士表示，這主要是恐慌性需求推高了當(dāng)前樓市交易量。在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的前提下，總體來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，后期房價(jià)沒有上漲支撐。

房價(jià)上漲無支撐

北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，7月上半月北京住宅網(wǎng)簽約總量為13433套，與6月同期的成交量相比上漲約27%，與去年7月上半月同期的成交量相比上漲約56.3%，樓市交易量已經(jīng)恢復(fù)至去年調(diào)控前水平。有分析認(rèn)為，7月上半月的數(shù)據(jù)可能使中央調(diào)控面臨壓力。

盡管官方一再表態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控決心不放松，但近日北京連續(xù)走高的房價(jià)仍促使消費(fèi)者漲價(jià)預(yù)期增強(qiáng)。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)部陳雪近日表示，“當(dāng)前價(jià)格基本維持在23000元/平方米，預(yù)計(jì)在八九月價(jià)格或?qū)⒗^續(xù)上漲。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則認(rèn)為，市場(chǎng)特別是二手房市場(chǎng)量價(jià)齊升的關(guān)鍵原因在于首套購房需求的集中釋放，以及大量恐慌性需求的入市。

從目前房產(chǎn)市場(chǎng)的需求來看，市場(chǎng)需求主要包括剛性需求、改善型需求、投機(jī)性需求、豪宅需求以及恐慌性需求。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過去的7月上旬交易量上漲多是對(duì)上月剛需和恐慌性需求的延續(xù)。胡景暉分析，恐慌性購房需求很快將煙消云散，剛需釋放也將難以持續(xù)，再加上下半年房企推盤計(jì)劃要明顯多于上半年，房市將供大于求，后期房價(jià)沒有上漲的支撐。

至于房價(jià)為何遲遲不降，甚至部分熱門樓盤、熱門戶型、熱門區(qū)域的房價(jià)出現(xiàn)了小幅上漲的現(xiàn)象，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛分析認(rèn)為，房企遲遲不降房價(jià)，說明開發(fā)商對(duì)政府“限購”政策松綁還存有一定幻想。另外，市場(chǎng)上比較持續(xù)的“剛需”也對(duì)高房價(jià)的維持起到支撐作用。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，7月上半月成交量上漲很可能是延續(xù)“紫6月”的熱度，北京房價(jià)總體上依舊保持穩(wěn)定，并未出現(xiàn)明顯的反彈跡象。專家預(yù)計(jì)，下半年樓市交易將保持溫和，房價(jià)波動(dòng)的局面或?qū)⒕S持一段時(shí)間。

調(diào)控效果遭考驗(yàn)

與房價(jià)上下波動(dòng)情況不同，中央調(diào)控始終傳遞出堅(jiān)決不放松的訊號(hào)。然而，值得注意的是，自2010年開始的“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控政策開始，多地土地、住房交易受挫，地方政府對(duì)樓市微調(diào)的嘗試也一直存在。此外，市場(chǎng)與行政力量之間的博弈也一直存在，樓市調(diào)控面臨著多重考驗(yàn)。

作為國民經(jīng)濟(jì)增長的重要支撐，中央房產(chǎn)政策的調(diào)整與地方休戚相關(guān)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近一年來，已有近50個(gè)城市通過調(diào)整土地出讓、調(diào)整房貸利率、利率優(yōu)惠折扣、買房獎(jiǎng)勵(lì)、購房補(bǔ)貼、調(diào)整限購條件、提高公積金貸款額度等方式進(jìn)行樓市微調(diào)。其中，上海、佛山等城市的政策被中央緊急叫停，湖南、石家莊、珠海等地政策未經(jīng)批準(zhǔn)便“胎死腹中”。不過，遵照中央滿足剛性需求、改善型住房需求的原則，截至目前，多數(shù)城市的微調(diào)政策被批準(zhǔn)“放行”。

市場(chǎng)與行政力量之間的博弈則主要表現(xiàn)為，盡管中央及相關(guān)部門一再強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松，但地方微調(diào)政策、利率調(diào)整等舉動(dòng)無不對(duì)市場(chǎng)房價(jià)產(chǎn)生影響，甚至產(chǎn)生誤解，從而增強(qiáng)了購房者的漲價(jià)預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士曾如是總結(jié)市場(chǎng)現(xiàn)狀：部分剛需因市場(chǎng)預(yù)期不明而持續(xù)觀望，合理的購房需求難以釋放，家裝、家電等幾十個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)也處于低迷狀態(tài)。

此外，市場(chǎng)內(nèi)部的博弈也從未停歇，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)商、購房者和二手房房主以及房屋中介之間的博弈，他們中的任何一方都與房產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)聯(lián)，并深受政策影響。

近日，多家房企上半年業(yè)績下滑再次引發(fā)一場(chǎng)關(guān)于樓市的熱議。殷旭飛認(rèn)為，房企業(yè)績下滑的關(guān)鍵是受國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，以及行業(yè)本身的周期性行為，這對(duì)市場(chǎng)傳遞出一種訊號(hào)——國家下定決心，堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度投資、投機(jī)行為。此外，他認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過前幾年的過度繁榮，目前已進(jìn)入整理階段。如何采取下一步調(diào)控措施，如何進(jìn)行樓市政策的預(yù)調(diào)、微調(diào)，對(duì)中央政府而言，無疑是新的考驗(yàn)。