“由獲利方自己出具的評估報告，等于形同虛設(shè)，如何體現(xiàn)房屋被征收方的民意？”武

漢有關(guān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)男罗k法一經(jīng)公布，即引來部分民眾及法律界人士的質(zhì)疑。而國有土地上房屋的價值應(yīng)該包含土地價值，成為爭議的焦點(diǎn)之一。

本月10日，武漢市公布了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》（下稱《辦法》），并從公布日起至本月25日向社會各界征求意見。

“住建部順應(yīng)民心，（在《國有土地上房屋征收評估辦法》中）明確指出被拆遷房的價值包含土地價值。”近日，武漢市民杜先生在《辦法》民意征集研討會上直言，這一進(jìn)步卻沒有體現(xiàn)在《辦法》中，這是我們最不能茍同《辦法》的根本原因所在。

除土地使用權(quán)限是否應(yīng)寫入《辦法》的爭議之外，《第一財經(jīng)日報》記者采訪了解到，法律界人士及武漢拆遷戶們還對市房屋征收部門代替市人民政府，行使本行政區(qū)域內(nèi)房屋征收與補(bǔ)償管理權(quán)的合法性；拆遷貨幣及房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于《物權(quán)法》第42條規(guī)定等方面提出質(zhì)疑，同時給予了修改意見。

武漢市房管部門有關(guān)人士則表示，現(xiàn)在處于征求意見階段，希望收集更廣泛的民意與建議。

土地價值補(bǔ)償被遺忘？

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條規(guī)定，被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

但本報記者注意到，無論是國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下稱《條例》）第十七條，還是對應(yīng)的武漢《辦法》第十六條，均只提到要對被征收房屋的價值進(jìn)行補(bǔ)償，未對土地價值的補(bǔ)償做明確規(guī)定。

對此，湖北今天律師事務(wù)所律師張子陽認(rèn)為，國有土地上房屋的價值應(yīng)當(dāng)包括房屋有關(guān)的土地使用權(quán)價值，因此在制定“房屋征收補(bǔ)償方案”時應(yīng)考慮到上述評估辦法的相關(guān)規(guī)定，即應(yīng)當(dāng)加上“土地使用權(quán)面積和剩余使用年限”。

張子陽分析說，市民依法取得的國有土地使用權(quán)屬于《物權(quán)法》規(guī)定的用益物權(quán)，屬于市民的合法財產(chǎn)。國有土地上房屋的價值應(yīng)當(dāng)包括土地使用權(quán)的價值，而不僅僅限于房屋本身的價值。

包括杜先生在內(nèi)的數(shù)十名武漢市民建議，《辦法》應(yīng)明確對被征收房屋上的土地使用權(quán)價值做出補(bǔ)償，“我們買房時同時買了房屋所占的土地和房屋兩部分，房產(chǎn)證和土地證兩證在手的房子值錢，只有房產(chǎn)證的房子沒人要，無不體現(xiàn)了房屋和土地是兩碼事。而且，隨著時間的推移，土地在增值，而房子在貶值，不能只補(bǔ)償貶值商品。”一位市民這樣對本報記者說。

責(zé)任主體生變有貓膩？

另一飽受爭議的問題在于，市房屋征收部門代替市人民政府，行使本行政區(qū)域內(nèi)房屋征收與補(bǔ)償管理權(quán)是否構(gòu)成違反上位法。

張子陽認(rèn)為，《辦法》第四條“市房屋征收部門負(fù)責(zé)本市房屋征收與補(bǔ)償?shù)墓芾砉ぷ?rdquo;，應(yīng)修改成：市人民政府負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市房屋征收部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施本市房屋征收與補(bǔ)償?shù)墓ぷ鳌?/p>

“武漢的國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法，是站在部門利益立場立法，是回避責(zé)任、擴(kuò)大權(quán)力的典型。”北京盈科(武漢)律師事務(wù)所律師吳良濤舉例說，國務(wù)院規(guī)定房屋征收決定前必須作出社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，這一評估報告最好是委托第三方評估機(jī)構(gòu)執(zhí)行，其次是市、區(qū)級政府，但武漢卻規(guī)定由房屋征收部門組織擬定，“由獲利方自己出具的評估報告，等于形同虛設(shè)，如何體現(xiàn)房屋被征收方的民意？”

湖北道博律師事務(wù)所律師魏漢臣進(jìn)一步指出，福州市、廣州市、北京市、石家莊市、長沙市等地已出臺的同類地方規(guī)章中，均明確規(guī)定在征收活動準(zhǔn)備實(shí)施時，項目業(yè)主應(yīng)向房屋征收部門提交符合《條例》第8條、第9條規(guī)定要求的相關(guān)申報材料。

“如此規(guī)定既是規(guī)范征收活動的需要，又是被征收人認(rèn)可合法征收或質(zhì)疑不合法征收的需要，更是征收糾紛發(fā)生后，司法機(jī)關(guān)裁判征收糾紛的依據(jù)。”魏漢臣說。

“拆一還一”房屋縮水

此外，魏漢臣、吳良濤兩位律師，以及多位房屋被征收市民對《辦法》第三十四條的規(guī)定頗有微詞。

第三十四條規(guī)定，征收個人住宅或者直管公房、自管公房的住宅房屋，建筑面積不足30平方米（涉及到房屋所有權(quán)、承租權(quán)共有的房屋建筑面積合并計算），被征收人、承租人選擇貨幣補(bǔ)償且同時滿足下列條件的，補(bǔ)足30平方米，給予征收補(bǔ)助。

魏漢臣認(rèn)為，“保障被征收人的居住條件”應(yīng)當(dāng)符合住建部的其他法律規(guī)定。

據(jù)介紹，住建部于2011年修訂的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計規(guī)范》明文規(guī)定，最低類別（一類）（1～2人戶）的套內(nèi)使用面積不得小于30?，“注意！不是征收辦法中的建筑面積。”魏漢臣強(qiáng)調(diào)。

兩者有何區(qū)別？一位家住?口的被拆遷戶告訴本報記者，目前武漢市拆遷還建基本上是“多層（住宅樓）調(diào)換到高層”，兩者的公攤面積大不同，“不同到倍數(shù)關(guān)系”，“比如我現(xiàn)在住的6層樓，公攤面積只有8平方米，但是還建調(diào)換到32層后的公攤面積多達(dá)33.64平方米”，最后導(dǎo)致的結(jié)果就是“拆一還一，房屋縮水”。

對此，魏漢臣建議，第三十四條應(yīng)修改為“拆遷房屋與補(bǔ)償房屋的調(diào)換以套內(nèi)使用面積為依據(jù)”。