截至4月25日，滬深兩市有87家上市房企披露2012年一季度業(yè)績(jī)。共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入532.8億元，同比增長(zhǎng)8.95%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)68億元，同比增長(zhǎng)0.25%。其中，“招保萬(wàn)金”四家房企一季度共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)25.18億元，同比下降4.26%。除萬(wàn)科業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)15.83%外，其余三家業(yè)績(jī)均有所下滑。

現(xiàn)金流整體為負(fù)資金壓力空前

從上市房企的現(xiàn)金流情況來(lái)看，盡管今年一季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量較去年同期有所好轉(zhuǎn)，但已披露一季報(bào)的房企整體現(xiàn)金流依然為負(fù)值。

數(shù)據(jù)顯示，一季度87家上市房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)124.59億元，而去年同期為負(fù)375.30億元。其中，保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流分別為負(fù)32.99億元和負(fù)12.03億元，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流則從去年同期的負(fù)19.75億元躍升至12.80億元。同時(shí)，一季度末，萬(wàn)科持有的貨幣資金達(dá)到390.5億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和。公司凈負(fù)債率為23.0%，較年初下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。萬(wàn)科稱，未來(lái)公司仍將堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”的策略，保持經(jīng)營(yíng)的安全性和穩(wěn)健性。

面對(duì)資金回籠的壓力，尤其是在銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款之后，大型房企在融資方面的優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)。一季度，多家房企已通過(guò)配股、發(fā)債、委托貸款等方式融通資金。相對(duì)中小房企而言，大型房企在資金實(shí)力上更有優(yōu)勢(shì)。不過(guò)，在市場(chǎng)走勢(shì)不確定的情況下，手持現(xiàn)金仍是大多數(shù)房企的首選。

值得注意的是，大型房企現(xiàn)行的融資方式，其融資成本明顯要高于銀行信貸，未來(lái)的負(fù)債壓力將有進(jìn)一步加劇的趨勢(shì)。

開工熱情下降拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎

在市場(chǎng)低迷的情況下，房企的新開工熱情有所下滑，加快現(xiàn)有項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度成為主要經(jīng)營(yíng)策略。

保利地產(chǎn)一季報(bào)顯示，1至3月公司新開工面積為243.55萬(wàn)平方米，同比下降23.96%。不過(guò)，公司一季度的竣工面積達(dá)到109.45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)244.19%。

由于近期銀行對(duì)于自住購(gòu)房的信貸有所松動(dòng)，前期積累的剛性需求集中入市。再加上自2月份以來(lái)，保利、招商等大型開發(fā)商加大了項(xiàng)目的降價(jià)促銷力度，因此本月大型房企銷售顯著回升。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)，3月十大標(biāo)桿房企總銷售面積約469萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別增加55%和31%。本月，除中海外，其余9家房企的銷售面積環(huán)比均上升。其中，保利、金地、綠城、招商的銷售面積環(huán)比上漲幅度均超過(guò)1倍。

“3月多數(shù)大型房企均加大了推盤力度，不少新推項(xiàng)目都采取了低價(jià)入市的銷售策略，意圖抓住剛性需求集中釋放的銷售良機(jī)。本月，中原監(jiān)測(cè)到的十大標(biāo)桿房企的供應(yīng)量約300萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別增加66%和38%。”北京中原市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉表示，雖然3月銷售情況有所緩解，但是一季度整體市場(chǎng)依然低迷，房企的壓力也依然非常大。

在銷售前景暗淡的背景下，標(biāo)桿房企繼續(xù)維持謹(jǐn)慎的購(gòu)地態(tài)度。一季度購(gòu)地金額環(huán)比和同比分別大幅下降，3月，保利、恒大、雅居樂和招商共花費(fèi)59億元補(bǔ)充新的土地儲(chǔ)備，購(gòu)地金額環(huán)比增加27%，但同比仍減少38%。2012年第一季度，十大標(biāo)桿房企權(quán)益購(gòu)地金額為143億元，僅相當(dāng)于去年同期的三成。富力、華潤(rùn)、金地和綠城4家房企都未補(bǔ)充新的土地儲(chǔ)備。

“全國(guó)樓市目前已經(jīng)入冬，開發(fā)商積極維持現(xiàn)金流，在放慢建設(shè)步伐的同時(shí)，亦將減少買地，預(yù)期土地市場(chǎng)將繼續(xù)冷清，房?jī)r(jià)調(diào)整將持續(xù)。”張大偉說(shuō)。

庫(kù)存壓力不減房?jī)r(jià)下調(diào)仍有空間

伴隨著銷售不振，同時(shí)而來(lái)的是庫(kù)存量的持續(xù)積壓。隨著限購(gòu)政策的不斷發(fā)酵，目前大部分城市存量住宅面積均創(chuàng)新高，比如北京、上海都已經(jīng)超過(guò)6000萬(wàn)平方米以上。

截至2012年3月底，中原地產(chǎn)研究部監(jiān)測(cè)到的標(biāo)桿房企在47個(gè)城市的在售項(xiàng)目的庫(kù)存量約為2462萬(wàn)平方米，與上月基本持平。廣州、沈陽(yáng)、杭州、武漢、上海、佛山等地的庫(kù)存量較為集中。

由此可見，雖然在3月份部分城市成交量開始復(fù)蘇，但是相比2011年依然處于平均水平，繼續(xù)大幅回暖的可能性不大。市場(chǎng)依然處于調(diào)整周期中，今年政策環(huán)境既難以放松，也難以加碼，總體仍將保持平穩(wěn)。雖然目前成交量復(fù)蘇，但是成交量的項(xiàng)目主要集中在降價(jià)項(xiàng)目。在部分城市，10%的降價(jià)項(xiàng)目占據(jù)了90%的簽約，其他未降價(jià)項(xiàng)目銷售量依然冷清。

從目前整體市場(chǎng)來(lái)看，依然存在繼續(xù)降價(jià)的空間，調(diào)控政策依然執(zhí)行力度很大，之前未降價(jià)項(xiàng)目仍然面臨著迎來(lái)一次降價(jià)過(guò)程的可能。

在市場(chǎng)方面，由于開發(fā)商的庫(kù)存依然偏大，同時(shí)未來(lái)潛在供應(yīng)依然處于較高水平，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)供大于求的局面。雖然3月成交出現(xiàn)高位，但持續(xù)性不容樂觀。

根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，近期主要城市二手房市場(chǎng)已出現(xiàn)放緩預(yù)兆——報(bào)價(jià)、客戶來(lái)訪量等指標(biāo)未能延續(xù)增長(zhǎng)。因此，在需求受限的情況下，未來(lái)房?jī)r(jià)仍有下行空間，成交量短期內(nèi)難有明顯放大。