繼規(guī)范銀信合作模式、實(shí)施凈資本管理等措施之后，監(jiān)管部門規(guī)范房地產(chǎn)信托再次出拳。

昨日，多家信托公司內(nèi)部人士向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者證實(shí)，上周五，銀監(jiān)會就防范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題召集各家信托公司開會，并對相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行了規(guī)范。

投資“四證”不全開發(fā)商將被禁止

滬上一信托公司內(nèi)部人士對本報(bào)記者表示，銀監(jiān)會會議要求信托公司對以受讓債權(quán)等方式變相提供貸款的情況，要按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則予以甄別。對以股權(quán)融資方式進(jìn)行的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，如果投資“四證”不全的房地產(chǎn)公司，將被禁止。

“其他項(xiàng)目暫時(shí)不受影響。不過這次會議顯示了監(jiān)管層對規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的決心，這應(yīng)該是繼之前銀監(jiān)會辦公廳下發(fā)的《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（下稱《通知》）之后，監(jiān)管層的進(jìn)一步規(guī)范舉措。”

西部一信托公司高管對本報(bào)記者表示，不出意外，銀監(jiān)會應(yīng)該會在不久后，就此次會議涉及的相關(guān)內(nèi)容以文件形式下發(fā)到各信托公司。

銀監(jiān)會近日下發(fā)的《通知》中，要求各信托公司應(yīng)立即對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查。逐筆分析業(yè)務(wù)合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況，包括信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國家最低要求等條件；第一還款來源充足性、可靠性評價(jià)；抵質(zhì)押等擔(dān)保措施情況及評價(jià)；項(xiàng)目到期償付能力評價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案等內(nèi)容。

與此同時(shí)，各地銀監(jiān)局在信托公司自查基礎(chǔ)之上，還要逐筆對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行核查。

各銀監(jiān)局需要在12月20日前將核查及處理結(jié)果書面報(bào)告銀監(jiān)會。

一位信托公司人士表示，在銀監(jiān)會規(guī)范銀信合作業(yè)務(wù)之后，銀信合作的空間大大壓縮。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)由此逐漸取而代之，成為近期信托公司新的業(yè)務(wù)重點(diǎn)。諾亞財(cái)富分析師李要深認(rèn)為，《通知》的出臺是監(jiān)管部門對涉及房地產(chǎn)及貸款業(yè)務(wù)持續(xù)管理的一部分，而今年以來大幅增長的房地產(chǎn)信托是否風(fēng)險(xiǎn)可控正為監(jiān)管層密切關(guān)注。

理財(cái)資金蜂擁房地產(chǎn)

中國信托業(yè)協(xié)會公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，資金信托規(guī)模達(dá)到2.8萬億元，其中投向房地產(chǎn)行業(yè)占比13.4%，余額為3778億元。而前三個季度，新增投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金共計(jì)2204.751億元。但進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的理財(cái)資金并不主要是信托資金，之前更多是銀行理財(cái)資金借道信托平臺（即為銀信合作）。在前三季度2204.751億元的新增房地產(chǎn)信托資金中，有1160.204億元（超過一半）是單一信托資金，這其中有相當(dāng)一部分來自于銀行理財(cái)資金。

李要深認(rèn)為，從國外房地產(chǎn)基金或REITs的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)開發(fā)階段更適合私募性質(zhì)的資金（如我國的信托）進(jìn)入，而不是公募資金（如我國的銀行理財(cái)），銀行理財(cái)資金大量投向房地產(chǎn)領(lǐng)域是不合適的。因?yàn)殂y行理財(cái)是大眾理財(cái)，客戶難以獲得完整和準(zhǔn)確的信息，且偏短期（1年以內(nèi)）的理財(cái)資金基本只能以貸款的方式進(jìn)入，會過度積聚信用風(fēng)險(xiǎn)，也在一定程度上影響調(diào)控政策的效果。

連續(xù)出拳規(guī)范信托業(yè)

今年2月份，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，要求信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國家最低要求等條件；同時(shí)，要求信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。

今年7月初，銀監(jiān)會緊急叫停銀信合作理財(cái)。8月初，銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，其中的期限限制和業(yè)務(wù)比例限制對銀行理財(cái)資金借道信托平臺進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域影響較大。這直接導(dǎo)致隨后房地產(chǎn)集合信托業(yè)務(wù)的激增。9月，凈資本管理辦法開始在信托行業(yè)實(shí)施。這在一定程度上減少了貸款方式的使用。

李要深認(rèn)為，從最終結(jié)果來看，這些政策的效果是卓有成效的，這可以從房地產(chǎn)單一信托和集合信托的變化中體現(xiàn)出來。李要深提供的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)集合信托規(guī)模分別為152.331億元、345.269億元和546.9464億元；而房地產(chǎn)單一信托規(guī)模則分別為479.106億元、430.783億元和250.315億元。單一信托和集合信托的此消彼長正是緣于銀信合作的萎縮。