此輪調(diào)控持續(xù)到現(xiàn)在，備受煎熬的是那些地王們。

在北京北三環(huán)薊門橋附近，一塊如今已很難遇到的“絕版地塊”已經(jīng)閑置兩年�；牡乇粐鷫Ω吒呷ζ�，透過門縫望去，里面悄無聲息。只有茂盛的松柏樹和櫻花樹，一臺(tái)高高吊起的吊車靜靜站立。

才兩年時(shí)間，似乎恍若隔世。2010年3月15日，這幅地塊的前開發(fā)商經(jīng)過58輪的競價(jià)，以29913元/平方米的樓面價(jià)成功奪標(biāo)。

這是到目前為止，北京單價(jià)最貴的以住宅為主的地塊。如今，它周邊的二手房房價(jià)普遍在3萬元/平方米左右。開發(fā)商陷入了“面粉等于面包的困境”。

時(shí)移世易。2012年4月16日，北京東二環(huán)東直門香河園地塊進(jìn)入競拍，盡管這塊地是北京多年罕見的內(nèi)城區(qū)地塊，地段絕對好于北三環(huán)薊門橋地王，但整場競價(jià)僅持續(xù)40輪，南昌市政控股公司以樓面價(jià)2.57萬元/平方米奪得該地塊，溢價(jià)率為43%。目前東城區(qū)新房均價(jià)普遍在5-8萬元/平方米之間，以此推算，該項(xiàng)目應(yīng)有利可賺，但參與競拍的北京萬科代表始終沒有舉牌。

兩年前的地王，此時(shí)已經(jīng)不得不上市了，但樓市沒有任何逆轉(zhuǎn)的跡象，賤賣、退地還是繼續(xù)咬牙拖延？

地王生死狀

“燙手山芋”

按照北京市土地儲(chǔ)備中心最初的約定合同，薊門橋地王的動(dòng)工時(shí)間應(yīng)該為2010年10月30日。“項(xiàng)目目前正在做地面清理，沒有動(dòng)工的原因是，此地還涉及到勘測文物。即便動(dòng)工也要等到文物勘測之后。”保利地產(chǎn)一內(nèi)部人士回應(yīng)說。

保利地產(chǎn)是北三環(huán)薊門橋地王的新主人。他們從北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司接手該地王。而北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的控股公司是中國兵器裝備集團(tuán)。2011年8月10日，在輿論圍攻和央企退出房地產(chǎn)的背景之下，世博宏業(yè)幾乎以平價(jià)將該地塊轉(zhuǎn)讓給保利地產(chǎn)。

但接近保利地產(chǎn)的知情人士透露，盡管是平價(jià)轉(zhuǎn)讓，但保利地產(chǎn)其實(shí)是在某種無法言說的壓力下，心不甘情不愿地接手這塊燙手的山芋。

保利地產(chǎn)雖然是央企，但算賬并不比別人差。知情人士透露，在該地王競拍之初，保利地產(chǎn)經(jīng)過核算，設(shè)定了拿地最高限。世博宏業(yè)以黑馬出現(xiàn)，不斷追高價(jià)格，保利地產(chǎn)遂收手。

后來當(dāng)保利地產(chǎn)出面收購此地王時(shí)，現(xiàn)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授、保利地產(chǎn)獨(dú)立董事張禮卿（微博）就表示反對，他認(rèn)為該項(xiàng)目“成本較高，盈利前景存在較大不確定性”，并建議公司在目前市場環(huán)境中慎重考慮。

“預(yù)計(jì)下半年可能會(huì)入市，即便入市也會(huì)以成本為導(dǎo)向。”保利內(nèi)部人士回應(yīng)。以成本為導(dǎo)向，就必須面臨其地價(jià)基本與周邊二手房房價(jià)相近的沉重現(xiàn)實(shí)。而按照規(guī)劃，該地塊還必須配建3萬平方米的酒店（預(yù)計(jì)成本不低于3.5億）以及4000平米的公租房。

薊門橋地王并不孤獨(dú)。它誕生的同一天，即2010年3月15日，還有兩個(gè)地王，大望京一號地和亦莊地王。

經(jīng)過84輪現(xiàn)場競價(jià)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的遠(yuǎn)豪置業(yè)以40.8億元奪得大望京1號地，扣除教育、醫(yī)療用地等，該地塊折合樓面價(jià)超過2.7萬元／平方米。盡管該地塊早已定下案名為“遠(yuǎn)洋萬和公館”，但入市卻一再被推遲，而其入市過程也十分坎坷。

據(jù)接近遠(yuǎn)洋萬和公館的相關(guān)人士透露，該項(xiàng)目原本計(jì)劃于2011年三季度開盤，當(dāng)時(shí)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部曾做過成本核算，售價(jià)5萬元/平方米基本保本，如果期待盈利至少要賣到5.5萬元-6萬元/平方米之間。但2011年8月，與遠(yuǎn)洋萬和公館同區(qū)域的保利中央公園開盤，其開盤價(jià)格僅為4萬元/平方米左右。

“當(dāng)時(shí)，樣板間都已經(jīng)做好了，但最終還是取消了開盤。因?yàn)閾?dān)心即便以成本價(jià)5萬元/平方米的單價(jià)開盤，也難以得到市場認(rèn)可。”接近遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的人士還透露，正因?yàn)榇�，�?zhǔn)備今年入市的遠(yuǎn)洋萬和公館，不僅產(chǎn)品品質(zhì)加大了投入，重新包裝定位，而且派出的操盤團(tuán)隊(duì)是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“營銷相對厲害的角色”。

最新消息稱，遠(yuǎn)洋萬和公館正處于上市前預(yù)熱期，售價(jià)擬為6萬元/平方米。

地王“賤賣”

已經(jīng)開盤的“地王”卻遭遇賤賣。

上述同一天三大地王之一的亦莊總價(jià)地王，由中信地產(chǎn)以50.5億總價(jià)拿下，并且最先開盤。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，亦莊總價(jià)地王之上建設(shè)的中信新城，目前簽約均價(jià)僅為23056元/平方米，自2011年6月30日取證以來簽約套數(shù)為513套。

而記者注意到，2011年11月24日，中信新城的簽約數(shù)據(jù)為503套，從去年11月至今的近5個(gè)月內(nèi)，中信新城僅賣了10套。

據(jù)中原地產(chǎn)測算，該項(xiàng)目銷售回款約16億元，僅相當(dāng)于土地款的三成。“如果不是央企，也許早就被這塊地王拖垮了。”該項(xiàng)目一位知情人士說。

在亦莊，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也搶過另一塊地王。時(shí)間是2009年12月4日，溢價(jià)率高達(dá)467%，樓面價(jià)高達(dá)19959元/平米。該項(xiàng)目案名為遠(yuǎn)洋天著，雖已開盤，卻被業(yè)內(nèi)呼為“賤賣”。

“這塊地售價(jià)要達(dá)到3萬元/平方米才能保本。”接近遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的人士分析。但據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理數(shù)據(jù)顯示，自2011年9月15開盤以來，盡管這個(gè)聯(lián)排別墅項(xiàng)目擬售均價(jià)在40000元-47000元/平方米之間，但其最終成交均價(jià)僅為25205元/平方米，而截至目前，該項(xiàng)目包括住宅、設(shè)備用房、自行車房在內(nèi)的數(shù)據(jù)顯示，總計(jì)簽約僅29套。

這幾乎是地王的普遍狀態(tài)。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部對2008年以來北京樓面價(jià)前十的地王項(xiàng)目監(jiān)測，自2011年3月起，已有5個(gè)項(xiàng)目入市銷售，包括保利東郡苑、如緣居南里、保利望京苑、中海九浩苑和遠(yuǎn)洋天著景園，其住宅的平均價(jià)格為36776元/平米，其中土地成本占比超過五成，平均簽約率僅為26%。而另外2個(gè)項(xiàng)目將在近期入市，另外三個(gè)尚未傳出入市消息。從已入市項(xiàng)目的簽約情況看，地王項(xiàng)目處境十分尷尬。

鏈家市場研究部分析師陳雪稱，據(jù)測算，入市的地王項(xiàng)目土地成本基本占到項(xiàng)目售價(jià)的50%以上，個(gè)別項(xiàng)目甚至高達(dá)70%，這說明地王項(xiàng)目入市初期基本是參照市場趨勢定價(jià)，但其最終成交率普遍不足三成，最低的中海九浩苑甚至僅有約17%的簽約率。

地王生死狀

“地王項(xiàng)目動(dòng)輒沉淀數(shù)十億資金，再加上后期項(xiàng)目運(yùn)營成本，給房企資金鏈帶來了巨大壓力。開發(fā)商要么擱淺地王，要么斷腕求生也就是賤賣，而后者無疑更加實(shí)際。當(dāng)前也確實(shí)出現(xiàn)大幅降價(jià)出手的地王項(xiàng)目。如上海著名地王項(xiàng)目招商地產(chǎn)佘山瓏原，就以六折大幅讓利。”陳雪稱。

地王泡沫破滅？

地王光環(huán)褪去，前景一片黯淡。通常來講，地王的解套通常要有比其價(jià)格更高的地王出現(xiàn)。但這一游戲早已被2010年3月份開始的調(diào)控終止。

以2012年4月16日北京新晉地王為例，盡管此次成交的東直門住宅用地，在最近7年來東城區(qū)尚屬首次，其稀缺程度絲毫不弱于2010年成交的中服地塊，但其樓面地價(jià)甚至低于薊門橋地王，這讓它的前任地王們情何以堪？

據(jù)知情人士透露，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明近期對地王事件做出回應(yīng)稱，“薄利多銷，有機(jī)會(huì)的話把地王這個(gè)包袱能甩就甩了，該過去就讓它過去吧。”李明當(dāng)時(shí)不無委屈地對媒體表示，“地王”是土地“招拍掛制度”的結(jié)果，雖然地王對政府是好事，但受影響的是企業(yè)。“拿了地王企業(yè)多心疼啊，但企業(yè)還要受打擊，很冤。”

李明的冤屈有他的苦衷。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此前的控股公司為央企中遠(yuǎn)集團(tuán)，但自從其拿下大望京1號地之后，房地產(chǎn)迎來史上最嚴(yán)厲的調(diào)控。當(dāng)時(shí)背靠央企的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，因?yàn)槟玫赝醵�一再成為輿論批判的對象�?/p>

2010年3月份，國資委要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中遠(yuǎn)集團(tuán)成為第一家退出房地產(chǎn)市場的央企。有知情人士透露，從某種意義上講，那幾塊地王促進(jìn)了中遠(yuǎn)集團(tuán)退出房地產(chǎn)市場的決心。而李明還曾因地王之累，大病一場。

上述薊門橋地王的第一任主人，北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司原控股公司中國兵器裝備集團(tuán)，也不以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)。他們也因?yàn)榈赝醵�最終被要求退出房地產(chǎn)市場，并在某部委的“牽線”下，轉(zhuǎn)手于以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的央企保利地產(chǎn)。

陳雪表示，目前遭遇困境的幾塊地王，多是2009至2010年間土地市場泡沫膨脹最嚴(yán)重時(shí)期拿下的，土地成交價(jià)格明顯高于其自身應(yīng)有的價(jià)值，甚至出現(xiàn)了土地價(jià)格高過周邊二手房的情況。就算現(xiàn)在開發(fā)商在利潤上有所讓步，其售價(jià)也依然處于高位，足令普通消費(fèi)者望而卻步。已開盤地王的低簽約率證明了這一點(diǎn)。

地王之痛，傳導(dǎo)到了整個(gè)地產(chǎn)界。不拿地王成為目前絕大部分主流房企拿地的基本原則，也因此，萬科在4月16日的東直門地塊選擇了觀望。

李明近期也對媒體表示，“未來遠(yuǎn)洋發(fā)展的第一條要做的就是謹(jǐn)慎投資，即在嚴(yán)格投資標(biāo)準(zhǔn)再加上謹(jǐn)慎，這是我們新增投資一個(gè)基本的前提。”