業(yè)內(nèi)人士指出，2011年在一系列嚴(yán)厲的樓市宏觀(guān)調(diào)控政策作用下，北上廣深等一線(xiàn)城市樓市成交量大幅萎縮，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到有效遏制。同時(shí)，房產(chǎn)交易下滑拖累了土地市場(chǎng)，2011年全國(guó)土地出讓也出現(xiàn)下滑。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2012年樓市調(diào)控仍將持續(xù)，樓市庫(kù)存壓力繼續(xù)增加。

　　成交量萎縮

　　中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2011年12月25日，全國(guó)最典型的20個(gè)一、二線(xiàn)城市中，成交量為137.5萬(wàn)套，相比2010年全年的160.6萬(wàn)套少23萬(wàn)套，預(yù)期2011年20個(gè)城市成交量減少超過(guò)22萬(wàn)套。另外，不僅大部分城市成交量萎縮，一線(xiàn)房企也在2011年三季度開(kāi)始出現(xiàn)明顯的銷(xiāo)售乏力。

　　北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京2011年新建住宅總套數(shù)為90605套，同比2010年的11.1萬(wàn)套下調(diào)幅度達(dá)18.4%。同時(shí)，2011年內(nèi)北京新建住宅總簽約面積為956萬(wàn)平方米，環(huán)比2010年下調(diào)22.4%，即使相比2008年也下調(diào)接近200萬(wàn)平方米，2011年成交總面積創(chuàng)近十年來(lái)新低。

　　2011年深圳新建商品住房成交面積和套數(shù)分別約為271.69萬(wàn)平方米、3.2萬(wàn)套，均低于2010年的321萬(wàn)平方米、3.7萬(wàn)套，降幅約15.4%和13.2%。

　　北京中原市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，2011年一線(xiàn)城市成交量普遍下滑。一方面，北上廣深一線(xiàn)城市的“限購(gòu)令”相比其他城市更為嚴(yán)格，使得符合購(gòu)房資格且有購(gòu)買(mǎi)意愿的需求逐漸消耗，且預(yù)計(jì)需求將越來(lái)越少；另一方面，2011年貸款政策收緊，即使是剛需購(gòu)房者的購(gòu)房成本也相對(duì)增加。即使當(dāng)前的房?jī)r(jià)下調(diào)，但相比購(gòu)房者的心理價(jià)位差距依然巨大。“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)，使得價(jià)格下調(diào)難以換來(lái)成交量回升。”

　　土地流標(biāo)量增兩倍

　　北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要130個(gè)城市，2011年土地流標(biāo)達(dá)900宗，總流標(biāo)數(shù)量相比2010年的280宗上漲2.2倍；住宅類(lèi)地塊流標(biāo)達(dá)420宗，住宅類(lèi)地塊流標(biāo)數(shù)量相比2010年的130宗上漲223%。特別是在2011年11月-12月，房產(chǎn)交易低迷傳遞至土地市場(chǎng)，僅這兩個(gè)月，土地流標(biāo)數(shù)量就達(dá)到近300宗，其中住宅類(lèi)地塊占50%。

　　以北京為例，據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2011年12月30日，2011年北京市住宅供地僅有59宗，土地出讓面積468萬(wàn)平方米，同比下降39%。年均樓面地價(jià)為5088元/平方米，較去年下降30.5%，平均溢價(jià)率僅為8.9%，絕大多數(shù)地塊均以底價(jià)成交。

　　張大偉認(rèn)為，土地市場(chǎng)冷清最主要是新房銷(xiāo)售受阻，庫(kù)存大漲。根據(jù)國(guó)土部公布的數(shù)據(jù)，截至2011年10月，全國(guó)未開(kāi)工的住宅用地共計(jì)16.5萬(wàn)公頃，未竣工的住宅用地35.5萬(wàn)公頃。而這些已供應(yīng)但未及時(shí)開(kāi)發(fā)的土地，由于數(shù)量巨大，將對(duì)一級(jí)市場(chǎng)土地的公開(kāi)出讓形成壓力。粗略計(jì)算，如果按照前10個(gè)月全國(guó)16.5萬(wàn)公頃的未開(kāi)工住宅用地以及1.5的容積率估算，約將帶來(lái)24.75億平方米的住宅供應(yīng)。按照目前的出讓速度，未來(lái)存量的土地還需要30個(gè)月以上的時(shí)間來(lái)消化。

　　張大偉表示，2012年的樓市調(diào)控難言放松，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逐漸減少在熱點(diǎn)城市的投入。開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橄陆�，全�?guó)土地市場(chǎng)趨冷。2012年上半年的土地出讓市場(chǎng)形勢(shì)將更加嚴(yán)峻，各地若要完成本年度供地計(jì)劃，唯有采取更積極靈活的土地出讓策略，更為理性地評(píng)估地塊起拍價(jià)，才能減緩?fù)恋亓鳂?biāo)率日趨嚴(yán)重的現(xiàn)象。