看似巧合，實(shí)則必然。

　　12月16日，星河灣集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔宣布旗下上海星河灣和浦東星河灣兩個(gè)項(xiàng)目下調(diào)售價(jià)，上述兩項(xiàng)目折后直降7000-15000元/平方米不等，降幅達(dá)15%-20%。12月20日，上海市政府新聞辦官方微博披露，最新會(huì)議確認(rèn)，明年上海繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策。

　　一個(gè)市場(chǎng)層面的“炸彈”，一個(gè)政策層面的“炸彈”，一前一后，盡管其本身的具體聯(lián)系無從得知，但兩顆“炸彈”背后的“調(diào)控——市場(chǎng)”邏輯顯而易見。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉直言，尤其在上海，樓市限購(gòu)延期對(duì)高端市場(chǎng)影響最大。

　　豪宅被視為房?jī)r(jià)最后的“堡壘”。中房信報(bào)告分析認(rèn)為，星河灣掀開高端樓盤降價(jià)高潮序幕，其意義還在于對(duì)市場(chǎng)價(jià)格體系的沖擊和重構(gòu)。“抑制過快上漲目標(biāo)已基本實(shí)現(xiàn)，調(diào)控取得了階段性勝利。市場(chǎng)趨勢(shì)發(fā)生深度變化，價(jià)格體系有望重新確立。”

　　在星河灣董事長(zhǎng)黃文仔看來，主動(dòng)下調(diào)價(jià)格是為了響應(yīng)中央號(hào)召，讓房?jī)r(jià)回歸理性，對(duì)老業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)差價(jià)，是為了回饋老業(yè)主。“目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已遭遇寒冬，這是一個(gè)存在的事實(shí)。不降價(jià)，賣不出去；降價(jià)了，對(duì)忠誠(chéng)的老業(yè)主是一種打擊。每個(gè)企業(yè)對(duì)此的應(yīng)對(duì)方式不一樣，在星河灣看來，更多是考慮業(yè)主的利益，其他的對(duì)我們而言，都不重要。”據(jù)了解，上海兩個(gè)項(xiàng)目降價(jià)的同時(shí)，廣州星河灣“盛薈Ⅱ”也將于12月24日推出99套單位，價(jià)格變化尚未知。

　　星河灣突降或擊潰市場(chǎng)信心

　　盡管星河灣決定對(duì)上海兩大項(xiàng)目采取降價(jià)的行動(dòng)在前，上海市限購(gòu)令延期的消息在后，但不可否認(rèn)的是，上海等地繼續(xù)執(zhí)行以限購(gòu)為代表的調(diào)控政策，已成為市場(chǎng)共識(shí)。

　　限購(gòu)持續(xù)的影響不言而喻。張宏偉分析，這種影響不在于限購(gòu)政策層面本身，而在于由于限購(gòu)延期執(zhí)行對(duì)于開發(fā)商未來市場(chǎng)預(yù)期的判斷，可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)尤其是高端產(chǎn)品開發(fā)企業(yè)對(duì)于未來市場(chǎng)預(yù)期更加悲觀，從而使更多高端樓盤加入到降價(jià)陣營(yíng)。然而，更悲觀的判斷是，中高端項(xiàng)目尤其是豪宅項(xiàng)目降價(jià)，不一定會(huì)帶來預(yù)期的市場(chǎng)效果。

　　有分析人士指出，高端樓盤降價(jià)有可能引起老業(yè)主討說法，降價(jià)也不一定引起市場(chǎng)成交量的反彈。以自住為主的剛需樓盤，只要有一定幅度的讓利，就可以激活成交量，但是，“降價(jià)對(duì)于豪宅成交的效果卻是遞減的。”同策分析師姚伯均認(rèn)為，在調(diào)控不放松的形勢(shì)下，豪宅降價(jià)是不可避免的事情。與其晚降，不如早早做好降價(jià)和補(bǔ)償老業(yè)主的準(zhǔn)備，與此同時(shí)可以適度的推盤小面積改善型豪宅以適應(yīng)市場(chǎng)。

　　降價(jià)效果不如剛需產(chǎn)品，但又不得不降還得趕緊搶先降，這是目前許多急于回籠資金的豪宅樓盤所面臨的困境。

　　但星河灣方面堅(jiān)稱，上海星河灣和浦東星河灣并非陷入泥潭。其中浦東星河灣二期今年7月開盤，均價(jià)約7萬-7.5萬元/平方米，銷售80余套；上海星河灣今年也出貨100多套，均價(jià)在4.5萬-5萬元/平方米左右。由于星河灣最小面積都在200平方以上，兩個(gè)項(xiàng)目均是千萬起步，一年能錄得180多套的銷售，在上海高端住宅市場(chǎng)中尚處于佼佼者。

　　上海星河灣和浦東星河灣兩項(xiàng)目

　　下調(diào)售價(jià)后，折后直降7000—15000元/平方米不等，降價(jià)后上海星河灣的均價(jià)調(diào)整至35000元/平方米，浦東星河灣的均價(jià)調(diào)整至56000元/平方米。星河灣降價(jià)對(duì)其實(shí)際銷售的推動(dòng)還難下定論，但其降價(jià)對(duì)豪宅市場(chǎng)的沖擊已經(jīng)快速發(fā)酵，而豪宅市場(chǎng)作為目前最堅(jiān)挺的市場(chǎng)板塊，一旦開始崩潰，整體樓市的趨勢(shì)加速浮現(xiàn)。

　　近期的市場(chǎng)信息顯示，上海樓市的降價(jià)行情正進(jìn)一步蔓延，而星河灣為代表的豪宅價(jià)格拐點(diǎn)，加速了這一進(jìn)程。

　　三大趨勢(shì)重塑價(jià)格體系

　　豪宅價(jià)格體系崩潰的開始，更深遠(yuǎn)的影響在于對(duì)房企的沖擊和整體市場(chǎng)價(jià)格體系的重構(gòu)。

　　12月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有49個(gè)，首次超過一半；二手房?jī)r(jià)格下降的城市達(dá)51個(gè)。對(duì)此，中房信分析師高崗則認(rèn)為，調(diào)控取得階段性勝利，價(jià)格體系有望重新確立。

　　數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過一年的堅(jiān)持調(diào)控，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生劇變，特別是在價(jià)格層面，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)已經(jīng)確立，項(xiàng)目打折情況全國(guó)比比皆是，項(xiàng)目漲價(jià)情況已基本絕跡。

　　高崗指出，市場(chǎng)趨勢(shì)正在發(fā)生深度變化，價(jià)格體系有望重新確立。今年市場(chǎng)的變化不僅體現(xiàn)在總量數(shù)據(jù)的變化上，從城市成交結(jié)構(gòu)到不同檔次產(chǎn)品都發(fā)生了較大的變化，其中最引人注目的就是豪宅價(jià)格的松動(dòng)，這在過去幾年是非常罕見的。

　　星河灣的降價(jià)行為無疑帶有較強(qiáng)的標(biāo)志性意義，打破了之前豪宅不可降價(jià)的神話，正式標(biāo)志著降價(jià)已經(jīng)由普通住宅波及到了需求最頂端的豪宅市場(chǎng)。這一現(xiàn)象與之前發(fā)生的一二線城市降價(jià)向三四線傳遞，郊區(qū)降價(jià)向市場(chǎng)中心傳遞，共同構(gòu)成了當(dāng)前樓市價(jià)格變化的三大趨勢(shì)，而在這三大趨勢(shì)的背后，實(shí)質(zhì)是樓市價(jià)格體系的重新確立。

　　樓市價(jià)格體系的重構(gòu)，并不意味著房企生存危機(jī)的結(jié)束，恰恰在這個(gè)重構(gòu)過程中，必然有房企將被淘汰、成為犧牲品。

　　姚伯均指出，豪宅降價(jià)也不一定引起市場(chǎng)成交量的反彈，這樣的尷尬局面有可能導(dǎo)致高端產(chǎn)品線定位的房企2012年生存狀況更加悲觀。

　　中房信分析師潘紹之認(rèn)為，年底市場(chǎng)降價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，品牌企業(yè)心態(tài)已出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

　　今年以來，全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)集中的階段性降價(jià)主要有兩波：第一波始于5、6月份，其間幾乎所有的知名開發(fā)商都先后加入了降價(jià)的行列；第二波是從10月份開始，以中海、保利、龍湖等為代表的個(gè)別品牌開發(fā)商在上海、杭州等重點(diǎn)城市的部分項(xiàng)目開始突破前期降價(jià)底線，個(gè)別項(xiàng)目的降價(jià)幅度甚至達(dá)到20%以上。

　　“與前一波降價(jià)潮相比，10月份以來的這輪降價(jià)已出現(xiàn)明顯變化。”潘紹之分析，背后的原因主要在于企業(yè)本身判斷的變化。首先，品牌企業(yè)對(duì)明年政策預(yù)期已經(jīng)改變，曾經(jīng)政策的底部已經(jīng)出現(xiàn)的預(yù)言已被擊碎，企業(yè)對(duì)未來市場(chǎng)的判斷發(fā)生了巨大變化，導(dǎo)致大幅度降價(jià)的出現(xiàn)；其次，多數(shù)品牌房企已經(jīng)完成或接近完成全年的銷售目標(biāo)，只有少部分企業(yè)到12月仍然有全年目標(biāo)40%左右的缺口，因此大幅降價(jià)所涉及企業(yè)范圍和城市范圍反而鮮有擴(kuò)散。