7月12日，國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議就下階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作提出了“國(guó)五條”，本次會(huì)議除了強(qiáng)調(diào)已有調(diào)控政策力度不放松、不動(dòng)搖外，特別提出房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線(xiàn)城市也要實(shí)施限購(gòu)。

上半年市場(chǎng)表現(xiàn)是整體銷(xiāo)量依然小幅上升，70個(gè)大中城市新建住房?jī)r(jià)格上漲的城市多，下跌的城市少。限購(gòu)政策取得了初步成效，即實(shí)施限購(gòu)的城市，特別是發(fā)達(dá)的一二線(xiàn)城市，住宅銷(xiāo)量出現(xiàn)了回調(diào)，即便一些城市出現(xiàn)了熱銷(xiāo)盤(pán)，也是開(kāi)發(fā)商向消費(fèi)者降價(jià)讓利的結(jié)果。這也從另一個(gè)層面說(shuō)明限購(gòu)政策有效果。

“國(guó)五條”及時(shí)提出要房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線(xiàn)城市也施行限購(gòu)措施，這正是對(duì)“國(guó)八條”政策的延續(xù)。不過(guò)二三線(xiàn)城市的限購(gòu)政策能否順利施行，范圍和效果能否達(dá)到中央的預(yù)期還是個(gè)問(wèn)號(hào)。

筆者認(rèn)為，此次二三線(xiàn)城市限購(gòu)政策的執(zhí)行將遭遇一定的困難。首先，如何界定“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線(xiàn)城市”存在困難。房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)多少算過(guò)快？二三線(xiàn)城市又是哪些城市？“國(guó)八條”其實(shí)也有房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市實(shí)施限購(gòu)的規(guī)定，但最終是直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市這些確定范圍的城市實(shí)行了限購(gòu)。有報(bào)道稱(chēng)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱(chēng)“住建部”）正在制定所謂的限購(gòu)城市名單，這也著實(shí)難為了住建部，哪些城市要加入名單，憑什么依據(jù)加入名單是需要仔細(xì)考量的。

其次，現(xiàn)在保障房建設(shè)、水利建設(shè)和教育發(fā)展都在指望土地出讓金收入，地方政府不敢貿(mào)然打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。渣打銀行近期對(duì)包括地方政府和地方政府融資平臺(tái)債務(wù)在內(nèi)的中國(guó)政府債務(wù)實(shí)際規(guī)模進(jìn)行了估算。粗略估計(jì)，截至2010年底中國(guó)政府債務(wù)大約為28萬(wàn)億元人民幣，約為GDP的71%。如果通過(guò)全面限購(gòu)措施打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么大量通過(guò)土地?fù)?dān)保的地方貸款將面臨壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

另外，二三線(xiàn)城市正處在快速發(fā)展期，從城市運(yùn)營(yíng)的角度看，需要一個(gè)相對(duì)寬松的經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境，即便沒(méi)有上世紀(jì)90年代那樣的鼓勵(lì)性措施，也不能貿(mào)然出臺(tái)限制性發(fā)展措施。

再?gòu)恼{(diào)控政策的運(yùn)行機(jī)理來(lái)看，限購(gòu)政策本質(zhì)上是“堵”的思路，只是迫使資金流向其他區(qū)域或領(lǐng)域，并沒(méi)有給資金合理的出路。此前一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市采取了限購(gòu)措施，因此造成了目前二三線(xiàn)城市，甚至四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲，這在“國(guó)八條”出臺(tái)之后就存在的市場(chǎng)預(yù)期。

現(xiàn)在又提出二三線(xiàn)城市限購(gòu)，那么可以想象，相關(guān)的資金將被擠向其他領(lǐng)域，如商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，或者非地產(chǎn)的消費(fèi)品領(lǐng)域，從而造成新的市場(chǎng)混亂。按照目前的調(diào)控思路，是否房地產(chǎn)市場(chǎng)施行全領(lǐng)域限購(gòu)？是否豬肉也要限購(gòu)呢？

從這個(gè)意義上看，要從源頭上解決房地產(chǎn)投資過(guò)剩問(wèn)題，必須繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)提升貨幣價(jià)格，即利率水平，消除目前負(fù)利率的狀況，促使資金回流銀行。另外，各地推行的限貸政策對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力也構(gòu)成巨大影響，即降低購(gòu)房者的金融杠桿率。這類(lèi)措施可以繼續(xù)結(jié)構(gòu)性加強(qiáng)，繼續(xù)提高投資投機(jī)購(gòu)房者的貸款門(mén)檻，但對(duì)首套普通住房需求還應(yīng)給予一定支持。

綜合來(lái)看，近些年來(lái)，商品房?jī)r(jià)格的上漲是多方面因素造成的，既有城市化擴(kuò)張帶來(lái)的自住剛性需求推動(dòng)，也有流動(dòng)性過(guò)剩條件下，投資資金的保值和增值需求推動(dòng)。而民間對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快過(guò)高的呼聲，以及由此帶來(lái)的社會(huì)負(fù)面影響和壓力，則來(lái)源于政府對(duì)保障房建設(shè)的缺失。因此，解決當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過(guò)高問(wèn)題，僅僅靠行政性限購(gòu)政策是不夠的，而要采取綜合措施，多方推進(jìn)，對(duì)癥下藥，科學(xué)籌劃，才能逐步化解這個(gè)問(wèn)題。

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)