黑色、灰色和棕色是這里的主色調(diào)，高效、快速是這里的主節(jié)奏，每天可能有數(shù)以萬計的文件從各個甲級寫字樓傳送到客戶手中。整個上午，各樓層里都充斥著濃濃的咖啡味道；在這里工作的中國人，幾乎無一例外地都有一個英文名，用外語流利交談是每個人必備的工作能力。沒錯，這里就是北京CBD，云集了世界500強的商界精英。

高檔寫字樓釋放的高消費

從更廣泛的意義來看，CBD(Central Business District的簡稱，又稱中央商務(wù)區(qū)或商務(wù)中心區(qū))是一個國際大都會的名片，具有超強的跨區(qū)甚至跨國的經(jīng)濟輻射力，如紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎拉德方斯、東京新宿、香港中環(huán)、深圳福田CBD等。

小靳是CBD商圈里一家香港茶餐廳新招的外賣送餐員，除了給國貿(mào)一、二期寫字樓里送餐外，她的送餐范圍新增了財富中心寫字樓。小靳送的工作餐中，最便宜的45元，一般的120多元一份。她雖然現(xiàn)在還叫不上每家國外公司的名字，但是根據(jù)訂餐的樓層和房間號，她能夠很清楚地說出哪家公司的待遇更好，每頓工作餐都是100元以上標(biāo)準(zhǔn)的。要知道，這相當(dāng)于她一家三口五天的伙食費。

小靳不清楚的是，在國貿(mào)及其周邊CBD地區(qū)的寫字樓，每平方米每天的租金價格達到10元左右，一個1000平方米的辦公區(qū)，每年僅租金就需要360萬元。

CBD地區(qū)的消費確實讓普通人咋舌。不過，CBD地區(qū)優(yōu)質(zhì)的甲級寫字樓、便利的交通設(shè)施以及周圍會計、律師、傳媒等配套的商務(wù)服務(wù)，仍使其成為國內(nèi)外知名企業(yè)總部落戶CBD的首選。

來自朝陽區(qū)政府的相關(guān)統(tǒng)計顯示，目前CBD地區(qū)已成為北京高素質(zhì)人才的主要聚集地之一。同時，CBD地區(qū)也是北京高收入人群的聚集區(qū)，年薪數(shù)十萬的白領(lǐng)非常普遍，對于在這個地區(qū)工作的人來講，肩背LV、身穿香奈兒或普拉達，完全不用“傷筋動骨”。

時下，無論是電影版的《杜拉拉升職記》還是《媳婦的美好時代》等反映北京都市生活題材的影視劇中，國貿(mào)大廈的空鏡頭幾乎成了北京這座現(xiàn)代化國際大都市的標(biāo)志。

今年8月底全面開業(yè)的國貿(mào)大廈，高達330米，被稱為京城第一高樓，與國貿(mào)一期、二期一起構(gòu)成110萬平方米的建筑群，成為全球最大的國際貿(mào)易中心。這是CBD乃至北京的標(biāo)志性建筑。

根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，目前，CBD商圈內(nèi)在租的甲級寫字樓共計54個。今年第四季度，預(yù)計約有400萬平方米的寫字樓面積入市，其中60%位于CBD區(qū)域。

CBD地區(qū)高檔寫字樓集中，其租金價格領(lǐng)跑京城寫字樓市場，平均每日每平方米的租金價格在10元左右，新開業(yè)的國貿(mào)大廈的租金價格達到23元。一位在嘉里中心辦公的傳媒公司負責(zé)人向記者坦言，“意向中的合作伙伴看到公司的辦公地點在CBD地區(qū)，也會增加幾分信任感”。

大磚窯上壘起的豪華商務(wù)區(qū)

其實，從2000年朝陽區(qū)舉辦首屆國際商務(wù)節(jié)并正式提出CBD概念，到如今的繁華，僅僅十年。再往前推，大北窯這個地名多少能夠看到當(dāng)初的景象——這里是個大磚窯區(qū)，一座大窯的煙囪是這里的標(biāo)志物。

根據(jù)相關(guān)史料記載，CBD的大北窯地帶，在明朝時曾是皇室的游獵場，由于這里土質(zhì)適合燒磚，由此得名“大北窯”。新中國成立后，大北窯地區(qū)建起了機床廠；再往北辦起了光華染織廠，如今的“光華路”因廠得名。當(dāng)初的光華染織廠和附近的京棉一廠、京棉二廠等造就了東郊赫赫有名的“棉紡區(qū)”。在上世紀(jì)中期，紡織行業(yè)是北京經(jīng)濟創(chuàng)收的重要來源，也是創(chuàng)匯大戶。當(dāng)年，這里還沒有現(xiàn)在的三環(huán)路，紡織廠和棉紡廠周邊仍是土路和葦坑。

上世紀(jì)90年代以后，工業(yè)企業(yè)退出三環(huán)、四環(huán)，大北窯、光華路等地區(qū)的“老住戶”通過土地轉(zhuǎn)讓等方式，逐漸外遷到遠郊。

棉紡廠、機械廠、汽車制造廠等撤出市區(qū)后，國貿(mào)大廈、嘉里中心、漢威大廈、央視新大樓等拔地而起，這里的新住戶換成了馬士基公司、澳大利亞電信公司、美國通用公司、中央電視臺等。時間在變，不變的是半個多世紀(jì)后這里仍是北京主要產(chǎn)業(yè)區(qū)和外匯業(yè)務(wù)區(qū)。

目前，CBD區(qū)域形成了國貿(mào)中心、華貿(mào)中心、環(huán)球金融中心三大國際金融聚集區(qū)。這里的高端酒店有中國大飯店、香格里拉嘉里中心店、國貿(mào)飯店、利茲·卡爾頓酒店、JW萬豪酒店等高端酒店。今年上半年，CBD中心區(qū)實際利用外資達到5.9億美元，占朝陽區(qū)的36.4%，占北京市的16.5%。而位于CBD的外資金融機構(gòu)、世界500強、跨國公司地區(qū)總部已經(jīng)占到全市的約70%。

在今年10月份，寶馬汽車金融有限公司、魯能金穗期貨有限公司、北美信托銀行北京分行、永亨銀行北京分行、大連銀行北京分行簽署了入駐北京CBD的協(xié)議。據(jù)悉，今年前三季度共有45家金融機構(gòu)入駐朝陽，平均一周就有一家金融機構(gòu)落戶在CBD及其周邊。

在朝陽區(qū)金融辦主任常樹奇看來，年初中國國際期貨總部從深圳遷回北京入駐CBD，全國最大的財險總部中國人民財產(chǎn)保險公司年中遷入新址銀泰中心，對CBD乃至朝陽區(qū)的金融業(yè)都具有里程碑意義。

頂級奢侈品的“中國會所”

CBD地區(qū)的高收入人群和高消費需求，讓一些國際大牌棄王府井、西單等京城傳統(tǒng)繁華地而選址CBD。

就在上周，作為頂級相機制造商，德國徠卡相機在國內(nèi)市場的首家專賣店落戶國貿(mào)商城。每臺相機數(shù)萬元乃至數(shù)十萬元的價格，足以顯示其高貴血統(tǒng)。

國貿(mào)商城是CBD地區(qū)最老牌的高端商場，也是北京城國際品牌最為齊全的商場。國貿(mào)商城經(jīng)過三期擴建后，在原有一、二期商城的商戶基礎(chǔ)上增加了一系列首次登陸北京的品牌，其中僅80個是國際頂級品牌。此外，國貿(mào)商城三期還新設(shè)了北京最大的外文書店——葉一堂書店。國貿(mào)商城在CBD地區(qū)乃至京城的高端地位難以撼動。

除了國貿(mào)商城在不斷擴容、提升自身品牌外，CBD地區(qū)購物中心也不斷添丁。除了新光天地、華貿(mào)購物中心等新秀外，日前，北京財富購物中心正式納客，該購物中心引進了眾多品質(zhì)高、剛進入北京市場的服飾品牌及有特色的餐廳，2000平方米的法式生活廣場力圖再現(xiàn)法國小鎮(zhèn)風(fēng)情。財富購物中心集購物中心、商業(yè)走廊、超市、餐飲街、美容美體等功能于一體，力爭打造“辦公室后花園”。

餐飲方面，在CBD你可以找到泰式、港式、臺式、西式等各種風(fēng)味的餐廳，定位高端商務(wù)宴請的蘇浙匯、俏江南等中式餐廳也在CBD地區(qū)密集開店。與王府井、西單等街區(qū)醒目的肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克LOGO不同，在CBD很少能看到大眾化餐飲品牌。

據(jù)悉，國內(nèi)家電零售巨頭蘇寧電器去年推出的精品店(SUNINGELITE)經(jīng)過一年試水，正在CBD核心區(qū)選址，打破此前家電連鎖圍繞社區(qū)開店、未涉足商業(yè)繁華區(qū)的局限。

區(qū)域膨脹下的商業(yè)渴求

應(yīng)該說，CBD地區(qū)是北京城市規(guī)劃的見證者和受益者。大北窯、光華路等地區(qū)由原來的工廠聚集區(qū)變身為總部經(jīng)濟聚集區(qū)。

CBD地區(qū)商務(wù)服務(wù)業(yè)的輻射范圍在不斷外延，目前朝陽路、朝陽北路地區(qū)已擁有朝陽大悅城、西單商場、華堂商場、住邦寫字樓、天鵝灣高檔社區(qū)、星河灣公寓等購物中心、寫字樓、高檔住宅區(qū)等業(yè)態(tài)，朝青商圈已初具規(guī)模，這是CBD外延的最好見證。

隨著城市功能的外移，政府部門也在借助CBD的輻射面向外拓展。自今年5月份起，第二輪規(guī)劃建設(shè)，也就是CBD東擴正式啟動。即沿朝陽北路、通惠河向東擴展至東四環(huán)，新增面積約3平方公里，并由朝陽北路向北到農(nóng)展南路增加約3.97平方公里的規(guī)劃控制區(qū)。

根據(jù)北京市政府的規(guī)劃，東擴區(qū)將繼續(xù)保持CBD的產(chǎn)業(yè)定位，著重發(fā)展總部經(jīng)濟、國際金融等，將CBD發(fā)展成為現(xiàn)代化高端商務(wù)區(qū)。受CBD東擴帶動，目前朝陽北路已成為商家另一個掘金地區(qū)。

需要提出的是，CBD輻射面不斷外延，離不開交通。三環(huán)路、立交橋、地鐵等交通上的完善，為CBD的騰飛插上了翅膀。

我們不妨回溯到上世紀(jì)80年代，大北窯地區(qū)先是建起了公交站、修起了三環(huán)路，接著又修建了立交橋，道路打通后，國貿(mào)中心、中服大廈等高檔寫字樓出現(xiàn)了。

目前，CBD地區(qū)近百條公交線路、地鐵1號線、地鐵10號線以及環(huán)繞CBD核心區(qū)的商務(wù)班車，大大提高了人們乘坐公共交通的頻率。據(jù)統(tǒng)計，CBD地區(qū)的公交出行比例已達到62%，遠遠高于北京市公交出行比例的既定目標(biāo)——40%。

另外，CBD還大力發(fā)展地下通道以及二層連廊項目，改變國貿(mào)橋下長期以來存在的人車混行情況。目前，中環(huán)廣場-銀泰中心、京澳中心-財富中心地下通道已經(jīng)打通。據(jù)悉，CBD核心區(qū)將在地下一層實現(xiàn)互連互通，以商業(yè)業(yè)態(tài)為主，在區(qū)域中心將建設(shè)一座下沉廣場。

專家把脈

北京可借鑒CBD多點布局模式

CBD的消費群體與其他商圈不同，比較固定，消費者大多是國貿(mào)附近寫字樓的白領(lǐng)，對于商業(yè)的重視度較高。同時，消費者的主要消費時間是中午到傍晚，午餐占據(jù)了商圈消費的較大比重。

北京未來可以學(xué)習(xí)洛杉磯CBD多點布局的模式。在洛杉磯共有4個CBD，有主打奧特萊斯、旅游消費等不同定位的中央商務(wù)區(qū)。事實上，北京的通州等地區(qū)都有成為CBD的條件。

商業(yè)尚為CBD配角

CBD商圈不同于王府井、西單等一般意義上的商圈，它是以生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，生活服務(wù)業(yè)是圍繞生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)的配套行業(yè)。商務(wù)是CBD的主角，商業(yè)是配角。因此，在這一地區(qū)消費不會像一般商圈一樣便利，這也是國內(nèi)外CBD商圈的特點之一。

北京CBD商圈已超越商圈概念，通過高端總部集聚，在國際上的影響力不斷擴大，已成為北京這座現(xiàn)代化大都市在全球經(jīng)濟的標(biāo)志。隨著CBD東擴，應(yīng)該更好體現(xiàn)人性化，在交通擁堵方面有新舉措，加強低端產(chǎn)業(yè)向外疏解，提升商圈功能和水平。圖片為資料圖片

記者手記

皇城文化下“洋味兒”最濃的圈子

外資機構(gòu)構(gòu)成了CBD的主體，即使入駐的知名品牌，也很難見到北京老字號的招牌。這使得CBD在北京濃重的皇城文化下透著“洋氣”。

在CBD各寫字樓，隨處可見外籍人士。不過，這里出入的老外不同于前門、三里屯的老外，他們不會手拿中英文旅游指南跟你問路，這里是他們工作的地方，他們的身影是忙碌的。在電梯里一位身著黑色職業(yè)裝的普通人士，可能來自世界500強公司，他能夠用流利的外語與客戶和上司交談。

國貿(mào)和大望路兩個商業(yè)中心托起了CBD商圈。不同于其他地方，這里的商務(wù)氛圍高過商業(yè)本身。正是這種商務(wù)工作環(huán)境，讓CBD商圈也不同于其他商圈。

在周一至周五的工作日期間，這里的餐館非�；鸨�，這里工作的白領(lǐng)和高級白領(lǐng)在午餐時間會從各層辦公間出來就餐，排隊、占座司空見慣，這與一般商圈工作日是淡季的消費特點截然相反；在LV、GUCCI等店里，進去挑選商品的客人，可能下午就要飛往重慶見客戶，他們臨時需要一個宴會上用的手包。當(dāng)雙休日王府井、崇文門等商圈人頭攢動時，CBD商圈的消費群開始“換血”，一些平常不在此出入的消費者來這里購買高檔商品、品嘗異國美食，而平時就在某個寫字樓忙碌的職場人士，是不愿意在休息日再感受這里的工作氛圍的。

CBD商圈的高端消費，到底能給商家?guī)�來多少利潤，這是一個未知數(shù)，不過，這里的高端消費并非適合所有業(yè)態(tài)。某外資零售巨頭負責(zé)人曾直言，其CBD門店的銷售不敵在宣武門地區(qū)的業(yè)績，這出乎公司當(dāng)初開店時的預(yù)料。原因是，這里的人群雖然收入高，但這是一個工作區(qū)域，一些日常消費不會在這里發(fā)生。

雖然這里一件襯衣的價格要上四位數(shù)，一個看似普通的小玩具可能出自名師之手，但是，這里卻缺少了王府井、西單的便利和熱情。穿梭在各寫字樓中間，想要喝杯飲料，對不起，您得正正經(jīng)經(jīng)在咖啡店里坐下來；肚子餓了，您得到樓下快餐店去點；如果從外部進入大廈，您得走對門，要不然，此路不通！

高消費是CBD商圈的特點，在強調(diào)“高貴血統(tǒng)”的同時，如何體現(xiàn)出CBD這個世界500強云集地區(qū)的商業(yè)特色，讓商業(yè)配套環(huán)境能夠與國際化商務(wù)服務(wù)比肩，可能是CBD東擴中不得不考慮的問題。

來源：北京商報