東吳證券點(diǎn)評稱，2020年我國15-59歲（主要勞動力適齡人口）占比為63.35%，較2010年下滑6.79pct，表明我國面臨較大的勞動力人口下滑壓力。針對這個問題，“十四五”規(guī)劃已明確提出“逐步延遲法定退休年齡”。結(jié)合我國女性中50-54歲、55-59歲人口占比分別為8.63%、6.91%，高于男性中60-64歲人口占比5.46%（2019年），同時長期以來女性預(yù)期壽命高于男性5-6歲，推測逐步延遲法定退休年齡這一政策很可能從逐步提高女性退休年齡開始。

東吳證券指出，城鎮(zhèn)化率雖提升，但進(jìn)程恐放緩。第七次人口普查顯示2020年我國的城鎮(zhèn)化率達(dá)到63.9%，較2010年上升了14個百分點(diǎn)。本世紀(jì)以來由工業(yè)化帶動的人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)的遷移，一直是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的主要動力。然而，近年來中國農(nóng)民工人口在年齡結(jié)構(gòu)上不斷老化：每年50歲以下的農(nóng)民工正持續(xù)減少。從本次普查來看，當(dāng)前農(nóng)村人口的老齡人口比城鎮(zhèn)更為嚴(yán)重，因此，隨著農(nóng)村向城市勞動力流入的減少，下一個十年中國城鎮(zhèn)化推進(jìn)的速度將明顯放緩。

東吳證券稱，二孩政策影響未現(xiàn)，地產(chǎn)短期仍享受家庭規(guī)模“紅利”。2015年全面二孩政策的影響尚未顯現(xiàn)，我國戶均人口萎縮至2.62人，較2010年減少0.48人，這導(dǎo)致家庭戶數(shù)繼續(xù)增加，較2010年增長近23%，短期內(nèi)這一人口因素仍對地產(chǎn)形成支撐，但中長期看隨著我國人口增速繼續(xù)放緩、家庭規(guī)模企穩(wěn)回升，總戶數(shù)增速將迎來拐點(diǎn)，人口有利因素的下降將使得房地產(chǎn)出現(xiàn)分化，邊緣地區(qū)地產(chǎn)發(fā)展將面臨瓶頸。