根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近公布的數(shù)據(jù)，今年1-7月份，商品房銷(xiāo)售面積88783萬(wàn)平方米，同比下降1.3%，其中，住宅銷(xiāo)售面積下降0.4%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降10.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降13.1%。商品房銷(xiāo)售額83162億元，增長(zhǎng)6.2%，增速加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)9.2%。

   從住房銷(xiāo)售面積和住房銷(xiāo)售金額來(lái)看，雖然1-7月住房銷(xiāo)售面積在下降或負(fù)增長(zhǎng)，但住房銷(xiāo)售金額仍然增長(zhǎng)，而且增長(zhǎng)幅度還不小，兩者差距接近十個(gè)百分點(diǎn)。這樣大差距，顯示的意義是十分清楚的，就是住房銷(xiāo)售面積下降，但住房的銷(xiāo)售金額并沒(méi)有由于銷(xiāo)售面積下降而減少，反之增加，意味著房?jī)r(jià)還是在上漲。

   這個(gè)分析由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月15日公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化情況得以證實(shí)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算的數(shù)據(jù)，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中：北京和廣州分別上漲0.6%和0.3%。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，上月為持平。其中：上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.4%和0.7%。頂在天上去了的一線城市的房?jī)r(jià)還在上漲中。

   31個(gè)二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均上漲0.7%，漲幅均與上月相同。也就是說(shuō)，就70個(gè)大中城市來(lái)看，無(wú)論是新房的價(jià)格，還是二手房的價(jià)格，除了極少數(shù)城市之外，房?jī)r(jià)都在上漲。新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市只有3個(gè)，二手房?jī)r(jià)格下跌的城市有19個(gè)。但是房?jī)r(jià)下跌的幅度比房?jī)r(jià)上漲的幅度是微乎其微的。

   還有，從一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅情況來(lái)看，7月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲4.3%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅與上月相同。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲10.7%和6.7%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲10.2%和7.1%。也就是說(shuō)，從70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比變化來(lái)看，全國(guó)的房?jī)r(jià)都在上漲。不過(guò)，一線城市新房?jī)r(jià)格漲幅基本上與銀行利率持平，而二手房?jī)r(jià)格漲幅遠(yuǎn)低于銀行利率，后者基本上沒(méi)有多少投資價(jià)值。不過(guò)，對(duì)于二線、三線城市來(lái)說(shuō)，其新房?jī)r(jià)格的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行利率，達(dá)到10%以上，而二手房?jī)r(jià)格的漲幅也達(dá)到7%，兩者收益率都不低，遠(yuǎn)大于住房按揭貸款利率，這些都是吸引投資者進(jìn)入市場(chǎng)的重要因素。

   其實(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，道千說(shuō)萬(wàn)，核心的問(wèn)題仍然是房?jī)r(jià)變化的問(wèn)題。房?jī)r(jià)是分析樓市形勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)，在當(dāng)前各城市的房?jī)r(jià)高企、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上是一個(gè)以投資炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)的情況下，房?jī)r(jià)漲跌更是市場(chǎng)投資炒作者是否有意愿進(jìn)入樓市的主要指標(biāo)。如果各城市的房?jī)r(jià)同比還在上漲，特別是二手房的價(jià)格同比還在上漲，其漲幅在7%以上，甚至10%以上，那么投資者進(jìn)入樓市一定是有利可圖的。在這種情況下，不僅投資炒作者還是會(huì)進(jìn)入樓市，而且房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不會(huì)逆轉(zhuǎn)。隨著投資炒作者進(jìn)入，還會(huì)推動(dòng)這些城市的房?jī)r(jià)上漲，這就是為何國(guó)內(nèi)不少城市的房?jī)r(jià)上漲53個(gè)月還是持續(xù)上漲原因所在。

   如果房?jī)r(jià)下跌，其同比漲幅低于銀行按揭貸款利率時(shí)，住房投資炒作者一定會(huì)考慮是否再進(jìn)入樓市。如果住房投資炒作者不再進(jìn)入房?jī)r(jià)下跌的樓市，那么這些城市的房?jī)r(jià)還會(huì)下跌，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期就有可能改變或逆轉(zhuǎn)。這就可能影響住房投資炒作者更是沒(méi)有意愿進(jìn)入樓市，進(jìn)一步推低市場(chǎng)房?jī)r(jià)。只有在這種情況下，房地產(chǎn)的局勢(shì)才會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。就目前國(guó)內(nèi)各城市的情況來(lái)看，這種情況還沒(méi)有發(fā)生。即使是政府已經(jīng)發(fā)出全面收緊銀行信貸政策的信號(hào)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期還是沒(méi)有逆轉(zhuǎn)。

   而且這里國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，可能還會(huì)受到其他一些因素的干擾。比如，對(duì)于新房的價(jià)格，迫于中央政府的壓力，地方政府完全可控制房?jī)r(jià)漲跌幅度。因?yàn)�，地方政府可以根�?jù)房?jī)r(jià)來(lái)批出預(yù)售項(xiàng)目，以此來(lái)平衡一個(gè)城市或一個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)漲跌；在房?jī)r(jià)過(guò)高的城市，地方政府還可以直接要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售住房時(shí)，采取陰陽(yáng)合同的方式來(lái)銷(xiāo)售以此來(lái)拉低整個(gè)城市的房?jī)r(jià)水平。這些對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)都是輕而易舉的事情。對(duì)于二手房交易，為了避稅，住房交易者把房?jī)r(jià)拉低，簽訂陰陽(yáng)合同已經(jīng)是一種常態(tài)。所以，無(wú)論是新房還是二手房，實(shí)際價(jià)格上漲幅度可能比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)還要大。比如，十幾年來(lái)不少一線城市住房?jī)r(jià)格上漲20倍了，但這些情況在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中根本就沒(méi)有反應(yīng)。

   當(dāng)前國(guó)內(nèi)各城市的房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)向下調(diào)整，仍然處于上漲亢奮之中，就在于中央職能部門(mén)的房地產(chǎn)政策目標(biāo)(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期)與中央政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)定位要求“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”相悖的。試想政府職能部門(mén)要把房?jī)r(jià)穩(wěn)定為目標(biāo)，房?jī)r(jià)如何可向下調(diào)整，過(guò)高房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠回歸到“只住不炒”的定位上來(lái)。