限競(jìng)房，這是2018年度十大新詞語(yǔ)之一。其意思就是通過(guò)“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式產(chǎn)生的商品房。其重點(diǎn)是，在土地出讓時(shí)就提前鎖定房屋未來(lái)的上市銷售價(jià)格，而土地則由參與競(jìng)買的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)拍，由出價(jià)最高者獲得。而政府認(rèn)為這是防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商炒地進(jìn)而推高房?jī)r(jià)的一種調(diào)控舉措。

   對(duì)于這種限競(jìng)房的政策目標(biāo)解釋，目的并非是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制來(lái)解釋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想通過(guò)炒作土地的價(jià)格來(lái)推高房?jī)r(jià)是不可能的事情。因?yàn)橥恋氐膬r(jià)格永遠(yuǎn)是由房?jī)r(jià)決定，而不是土地的價(jià)格來(lái)決定房?jī)r(jià)，或中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是由成本來(lái)定價(jià)。因?yàn)椋�如果中�?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房是成本定價(jià)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)也不會(huì)這樣市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)土地價(jià)格也不會(huì)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這樣炒作推高上去。其實(shí)，限競(jìng)房的核心是政府無(wú)所不用其極的行政性手段來(lái)控制房?jī)r(jià)，來(lái)托住房?jī)r(jià)不要下跌。特別是要托住北京的房?jī)r(jià)不要下跌。

   試想，當(dāng)前北京限競(jìng)房的價(jià)格基本上都在每平方米5萬(wàn)元左右，如果政府一方面要采取調(diào)控讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，回歸以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，另一方面又采取市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)，那么2018年北京市居民人均可支付收入不到7萬(wàn)元，這種每平方米價(jià)格在5萬(wàn)元以上的限競(jìng)房，其市場(chǎng)需要在哪里？北京的居民肯定沒(méi)有支付能力來(lái)購(gòu)買。盡管有人會(huì)說(shuō)，通過(guò)改善性住房需求挖掘出來(lái)，他們有能力來(lái)消化這種價(jià)格水平的住房。但是估計(jì)這也是根本不可能的事情。因?yàn)�，既然�?gòu)買的住房的目的為了改善現(xiàn)在的居民條件，這不僅需要住房的面積要增加，而且購(gòu)買住房質(zhì)量也會(huì)上升。在這種情況下，整個(gè)購(gòu)買住房成本有可能翻倍上升，多數(shù)改善性住房購(gòu)買者要進(jìn)入現(xiàn)在這樣高價(jià)格的住房市場(chǎng)同樣是不可能。所以，從根本上來(lái)說(shuō)，限競(jìng)房目的就是要托住房房?jī)r(jià)，把整個(gè)北京市的房?jī)r(jià)托在這個(gè)水平上，只是高于這個(gè)房?jī)r(jià)水平，而不能夠低于這個(gè)房?jī)r(jià)水平。

   根據(jù)現(xiàn)有的信息，從2017年開(kāi)始在三年的時(shí)間，北京出讓了95宗商品房住宅地塊，其中限競(jìng)房土地出售高達(dá)92宗，合計(jì)規(guī)劃的商品房建筑面積達(dá)到851萬(wàn)平方米，總計(jì)約5000億元價(jià)值。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去一年中，北京樓市庫(kù)存增加到了最近8年最多的7.13萬(wàn)套(統(tǒng)計(jì)口徑為所有商品房住宅含限競(jìng)房)，漲了2萬(wàn)套，漲幅高達(dá)42%。

   這些數(shù)據(jù)還顯示，截至5月20日，從2018年6月10日開(kāi)始，北京樓市入市限競(jìng)房項(xiàng)目達(dá)到了49個(gè)，合計(jì)開(kāi)發(fā)銷售73期，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了33427套，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計(jì)10232套。平均網(wǎng)簽均價(jià)為每平方米498984元，網(wǎng)簽完107.3萬(wàn)平方米，按照面積計(jì)算網(wǎng)簽完成率只有27.3%。也就是說(shuō)，北京市目前有大量的限競(jìng)房沒(méi)有交易出去，限競(jìng)房庫(kù)存壓頂。

   現(xiàn)在的問(wèn)題是，對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，一方面住房供求矛盾突出，許多居民的居住條件難以改善；另一方面，又7萬(wàn)多套的住房庫(kù)存壓頂。如果這些住房銷售出去，可以解決20-30萬(wàn)居民的居住問(wèn)題，那么這種現(xiàn)象的問(wèn)題出在哪里？如何才能化解？

   其實(shí)，對(duì)于任何一個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，只要是價(jià)格機(jī)制沒(méi)有失靈，或不是政府過(guò)度管制，那么整個(gè)市場(chǎng)肯定是沒(méi)有賣不出去的東西，只有賣不出去的價(jià)格。因?yàn)�，如果住房市�?chǎng)真的是庫(kù)存增加，供給過(guò)剩，那么只要通過(guò)價(jià)格的調(diào)整就能夠逐漸地把住房需求釋放出來(lái)。如果這種住房?jī)r(jià)格是頂在高位，它也能夠通過(guò)價(jià)格逐漸地調(diào)整，讓其住房需求不斷地釋放出來(lái)。只不過(guò)價(jià)格調(diào)整速度快慢而已，而且價(jià)格調(diào)整得越是充分，其需求釋放會(huì)越大。

   所以，目前限競(jìng)房的庫(kù)存壓頂最大的問(wèn)題就在于把住房的價(jià)格調(diào)整限制在某一個(gè)區(qū)間，其住房?jī)r(jià)格只能在這個(gè)區(qū)間銷售，甚至于只能上漲而不能夠下跌低于這個(gè)區(qū)間。在這種情況下，不僅住房市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制完全扭曲，也讓住房市場(chǎng)需求不能釋放出來(lái)。在這種情況下，限競(jìng)房的庫(kù)存也只能是越積越多。這幾年不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況就是，或職能部門的房地產(chǎn)調(diào)控政策就是，房地產(chǎn)市場(chǎng)要去庫(kù)存，就得讓這些城市的房?jī)r(jià)上漲，所以不少城市的住房?jī)r(jià)格一直在上漲，其庫(kù)存也在住房?jī)r(jià)格上漲中減少了。不過(guò)，這樣的市場(chǎng)絕對(duì)是一個(gè)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，而不是一個(gè)消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。所以，目前北京限競(jìng)房市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格機(jī)制扭曲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不愿意調(diào)整價(jià)格，最重要的問(wèn)題不僅先有約定，而且在于在看政府的臉色。