有報(bào)道，說(shuō)蘇州從源頭控房?jī)r(jià)：下調(diào)出讓土地最高限價(jià)，降幅18.7%。蘇州這幾年房?jī)r(jià)上漲一直是領(lǐng)頭羊。2016年那一波房?jī)r(jià)快速飚升，先是一線(xiàn)城市，等一線(xiàn)城市飚升之后，特別

   是上海的房?jī)r(jià)飚升之后，立即蔓延到了蘇州。在這場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲中，蘇州房?jī)r(jià)上漲一點(diǎn)都不小于及慢于一線(xiàn)城市。而且2018-2019年，蘇州的房?jī)r(jià)還在2016年基礎(chǔ)上快速飚升，繼續(xù)快速上漲。所以，中央政府不得不約談，希望地方政府要采取政府遏制當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)上漲。

   在中央政府預(yù)警下，5月11日，蘇州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《補(bǔ)充意見(jiàn)》”)，意在落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求，遏制投機(jī)炒房，精準(zhǔn)施策，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

   《補(bǔ)充意見(jiàn)》一是采取住房限售政策，要求蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域，新房限售3年；蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房，限售5年。在蘇州工業(yè)園區(qū)全域內(nèi)，新取得預(yù)(銷(xiāo))售許可的商品住房，實(shí)行人才優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)政策。對(duì)于住房限售政策，我在早幾年就指出，這些行政性住房限售政策，只是會(huì)讓住房投資炒作者由短期炒作變化中長(zhǎng)期投資炒作。這種政策既無(wú)法讓房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)改變，也不可能遏制住房投資炒作，反之，還會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制更為扭曲。有人說(shuō)這是一種房地產(chǎn)市場(chǎng)上的長(zhǎng)效機(jī)制，這是比較“扯”的說(shuō)法。這完全促使人進(jìn)行的是短期行為，所以這樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)比不出臺(tái)可能給市場(chǎng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更高。

   《補(bǔ)充意見(jiàn)》二是要求，調(diào)整土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則，將土地出讓報(bào)價(jià)條件從定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置。具體而言，將土地競(jìng)價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%(不含10%)需工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可的規(guī)定，調(diào)整為超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)5-10%需工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可。將土地競(jìng)價(jià)超過(guò)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)25%(不含25%)后轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式的規(guī)定，調(diào)整為超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10-25%后轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式。一次報(bào)價(jià)區(qū)間相應(yīng)調(diào)整。具體出讓地塊報(bào)價(jià)規(guī)則及相應(yīng)要求在土地出讓方案和出讓公告中明確。

   這種土地出讓報(bào)價(jià)的調(diào)整，看上去是把土地的拍賣(mài)價(jià)格降低了，所附加的要求增加了，這樣的土地拍賣(mài)價(jià)格調(diào)整不僅同樣是裝模作樣，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，住房的價(jià)格從來(lái)就沒(méi)有過(guò)是以成本來(lái)定價(jià)，土地價(jià)格高低并不決定房?jī)r(jià)的高低。如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是以成本來(lái)定價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的暴利哪里來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格如何會(huì)快速飚升。所以，這里所說(shuō)的裝模作樣下調(diào)土地的拍賣(mài)價(jià)格，并限制在某一個(gè)區(qū)間，實(shí)際上更是把土地的價(jià)格機(jī)制扭曲，實(shí)際上只是為了迎合上級(jí)政府的要求。

   更重要的是，政府的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)是三穩(wěn)(即穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期)，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)。在這樣的一個(gè)市場(chǎng)，不是地價(jià)決定了房?jī)r(jià)，而是房?jī)r(jià)決定了地價(jià)。因?yàn)�，�?duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們通過(guò)拍賣(mài)獲得土地時(shí)，一定是預(yù)期拍賣(mài)獲得一塊土地后，其土地建造住房出售的收益遠(yuǎn)高于其土地拍賣(mài)時(shí)的成本再加上其他建造所需要的成本，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期建造住房所銷(xiāo)售獲得的收益遠(yuǎn)低于土地等成本時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是不會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得土地的。所以，在這樣的住房市場(chǎng)，永遠(yuǎn)是房?jī)r(jià)決定了地價(jià)，而不是地價(jià)決定了房?jī)r(jià)。

   還有，地方政府把土地的拍賣(mài)價(jià)格限定在一個(gè)區(qū)間內(nèi)，也就是向該塊土地周邊市場(chǎng)發(fā)出了一個(gè)十分強(qiáng)烈的信號(hào)，即地區(qū)的住房?jī)r(jià)格只能在這個(gè)區(qū)間內(nèi)，房?jī)r(jià)不能夠低于這個(gè)水平。而周邊市場(chǎng)有了這個(gè)信號(hào)，也就是意味這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)只能上漲而不能下跌。地方政府就是通過(guò)這種方式托住房?jī)r(jià)。所以，本來(lái)這種土地拍賣(mài)是一種非常無(wú)效制度，則成了中國(guó)土地市場(chǎng)相互模仿的標(biāo)志。

   可以說(shuō)，這種遠(yuǎn)離市場(chǎng)化、基本上由地方政府主導(dǎo)的土地市場(chǎng)，不僅會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格更為扭曲，而且也會(huì)為地方政府官員留下更多的尋租設(shè)租的空間。目前可以看到，不少官員貪污腐敗的金額越來(lái)越大，很大程度上都與這些無(wú)效制度安排有關(guān)。