今年2月20日，野村證券發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，預(yù)計(jì)2019年中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存量將升至25個(gè)月高位，但低于2014年時(shí)30個(gè)月高位的庫(kù)存量。中國(guó)證券報(bào)也報(bào)道，經(jīng)過(guò)3年時(shí)間的去庫(kù)存，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量整體不高，目前僅三亞、廈門(mén)、香河、大廠等12地庫(kù)存銷(xiāo)售比例超過(guò)20個(gè)月。中國(guó)百城住宅庫(kù)存最新數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市中，44個(gè)城市庫(kù)存量同比上升，其中有福州等10個(gè)城市2018年庫(kù)存量同比增長(zhǎng)率超過(guò)50%。6個(gè)城市庫(kù)存量不增不減。其余50個(gè)城市庫(kù)存量同比下降，其中，濟(jì)南和西安等8個(gè)城市2018年庫(kù)存量同比下降率超過(guò)20%。也就是說(shuō)，去庫(kù)存的問(wèn)題又成目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的熱點(diǎn)問(wèn)題，特別在“一城一策”的政策下，國(guó)內(nèi)一些地方政府又可能推出房地產(chǎn)去庫(kù)存化的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

   不過(guò)，中國(guó)的房地產(chǎn)“去庫(kù)存”就如住房的“剛性需求”一樣，只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商刻意制造出來(lái)推銷(xiāo)住房的一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)概念，本來(lái)這個(gè)概念不是很重要，但是經(jīng)過(guò)政府的房地產(chǎn)政策渲染，則成了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)理論問(wèn)題了。比如，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“剛性需求”，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所說(shuō)，就是指每一個(gè)人都基本的居住需要，因?yàn)�，衣食住行中的“住”，是生活的必需品，是人�?lèi)社會(huì)得以繁衍的基本條件。所以，住房需求是剛性的。但這里房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是在偷換概念，這里作為生活必需品的住房根本就不是所指的市場(chǎng)的商品住房。

   但實(shí)際上，如果這種住房需求作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)概念，它所對(duì)應(yīng)的是住房供給，而不是對(duì)應(yīng)的作為人類(lèi)基本生存條件必需品的住房。因?yàn)樯唐纷》啃枨笫且允袌?chǎng)供給能夠交易而言的，沒(méi)有交易的商品需求對(duì)供給是沒(méi)能意義的，因?yàn)樗鼪](méi)有進(jìn)入市場(chǎng)，更無(wú)法來(lái)影響市場(chǎng)供求關(guān)系及市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格。比如，每一個(gè)人都最基本的居住需要，但是在市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)過(guò)高，居民根本就沒(méi)有能力進(jìn)入這個(gè)高房?jī)r(jià)的住房市場(chǎng)，這種居住需求可能是潛在的，但是根本就無(wú)法轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)的住房需求，這些人的基本居住權(quán)只能通過(guò)國(guó)家的保障性住房來(lái)解決。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制造的住房“剛性需求”就是一個(gè)沒(méi)有意義的概念，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商編造出來(lái)影響政府房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的一個(gè)托市的詞。

   房地產(chǎn)“去庫(kù)存”同樣也是如此，也是一個(gè)沒(méi)有多少意義的概念。去庫(kù)存更是一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)誤導(dǎo)性的概念。因?yàn)�，在市�?chǎng)條件下，任何商品庫(kù)存的高低，是不需要政府的政策來(lái)引導(dǎo)來(lái)安排的，這完全是企業(yè)及商家的事情。因?yàn)�，如果商品的�?kù)存多，企業(yè)就得減少生產(chǎn)，就得降低價(jià)格讓過(guò)多庫(kù)存減少。有時(shí)候企業(yè)對(duì)市場(chǎng)判斷不清楚，生產(chǎn)過(guò)多時(shí)，企業(yè)及商家甚至于會(huì)把過(guò)多的商品銷(xiāo)毀掉，從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)到過(guò)市場(chǎng)會(huì)提出讓政府行政性的方式來(lái)去庫(kù)存的。

   中國(guó)的住房市場(chǎng)，盡管是要素市場(chǎng)非市場(chǎng)化，產(chǎn)品市場(chǎng)化，即住房產(chǎn)品是完全市場(chǎng)的東西，特別是房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)，住房市場(chǎng)完全成為一個(gè)以投資炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)。即使住房是完全的市場(chǎng)化商品，特別既然住房是一種投資炒作的投資品，庫(kù)存的多少根本上就不是政府的房地產(chǎn)政策所在關(guān)注的問(wèn)題，它完全是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及商家根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系及市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)，根本上不存在去庫(kù)存的問(wèn)題。特別是當(dāng)住房是一種投資炒作的投資品時(shí)，那更完全是一個(gè)市場(chǎng)化的概念，根本就不需要政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策來(lái)關(guān)注。如果住房是一種投資炒作的投資品，政府的房地產(chǎn)政策也要密切關(guān)注，或以去庫(kù)存的方式來(lái)出臺(tái)房地產(chǎn)政策，這實(shí)際上是用整個(gè)社會(huì)的資源或財(cái)富對(duì)住房投資炒作的補(bǔ)貼，是把社會(huì)的財(cái)富轉(zhuǎn)移到住房投機(jī)炒作者手上。這些房地產(chǎn)政策對(duì)于其他沒(méi)有進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的其他居民來(lái)說(shuō)是相當(dāng)不公平的，也是在制造整個(gè)社會(huì)不公平的政策。

   還有，中國(guó)的住房銷(xiāo)售是采取預(yù)售制度，即住房銷(xiāo)售時(shí)不是一個(gè)生產(chǎn)好后完整的商品出售給購(gòu)買(mǎi)住房者。所以，住房的庫(kù)存的含義非常復(fù)雜。有人以把政府拍賣(mài)出多少土地，可以建造多少住房，作為廣義的住房庫(kù)存；也有人認(rèn)為正在預(yù)售中的住房而沒(méi)有銷(xiāo)售出去的住房作為庫(kù)存；再就是住房完全建造好，已經(jīng)是可立即使用的住房而沒(méi)有銷(xiāo)售出去的住房作為庫(kù)存，這是狹義的住房庫(kù)存。再有一種是住房已經(jīng)預(yù)售出去了，住房也已經(jīng)交了，但住房既沒(méi)有出租，也沒(méi)有居住使用，只是空置著。這是購(gòu)買(mǎi)住房者手中的庫(kù)存。所以，目前市場(chǎng)上流行的房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，既不是廣義的住房庫(kù)存，也不是狹義的住房庫(kù)存，及居民手中的持有的住房庫(kù)存。而是指住房已經(jīng)開(kāi)始預(yù)售，但沒(méi)有全部預(yù)售完全的住房。

   可以說(shuō)，就目前中國(guó)的房地產(chǎn)制度安排來(lái)看，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看好未來(lái)的市場(chǎng)，那么這種住房可輕易地制造出來(lái)銷(xiāo)售。因?yàn)椋�只要房�(jī)r(jià)在上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看好未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就有愿意增加房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，拍買(mǎi)獲得可建造住房的土地，而中國(guó)地方政府土地供應(yīng)是是無(wú)限的。只要土地價(jià)格合適，要多少土地就有多少土地。所以，政府越是調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商越是有愿意增加土地持有。這幾年地方政府土地財(cái)政金額一直在創(chuàng)記錄，問(wèn)題就在這里。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得土地之后，只要四證齊全，住房建造到一定程度就開(kāi)始預(yù)售。在這時(shí)的住房預(yù)期，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的住房定價(jià)與住房購(gòu)買(mǎi)者不能對(duì)價(jià)，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，惜售，那么住房的庫(kù)存增加是輕而易舉的事情�？梢哉f(shuō)，如果這兩種情況出現(xiàn)導(dǎo)致的住房庫(kù)存增加，而政府要通過(guò)房地產(chǎn)政策來(lái)去庫(kù)存，一點(diǎn)意義都沒(méi)有，反之，會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及供求關(guān)系完全摧毀。

   所以，2015年政府的房地產(chǎn)政策提出“去庫(kù)存”，這個(gè)政策應(yīng)該是一個(gè)比較大的笑話，完全摧毀了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行，導(dǎo)致中國(guó)不少地方房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲的瘋狂，導(dǎo)致把中國(guó)房地產(chǎn)泡沫吹得巨大。因?yàn)椋�很�?jiǎn)單，如果是房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存增加太快太多，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房銷(xiāo)售不出去，那么政府可以出臺(tái)房地產(chǎn)政策來(lái)去庫(kù)存。但房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，也就意味著生產(chǎn)的住房多了，沒(méi)有銷(xiāo)售出去了。而要讓這些生產(chǎn)過(guò)多的住房銷(xiāo)售出去，最為常識(shí)最為簡(jiǎn)單的市場(chǎng)法則就是讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不斷降低房?jī)r(jià)來(lái)吸引住房購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)入市場(chǎng)增加銷(xiāo)售。但是，那幾年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存則通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策讓房?jī)r(jià)上漲來(lái)去庫(kù)存。也就是說(shuō)，一邊要增加住房銷(xiāo)售，一邊要讓房?jī)r(jià)上漲，中國(guó)就是以這種方式來(lái)去庫(kù)存。這樣的商品或市場(chǎng)，除非是投資品之外，實(shí)質(zhì)性商品是不可能有這種情況的。所以，現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)已經(jīng)看到，早幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存實(shí)際上是鼓勵(lì)更多的居民以投資的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

   所以，目前國(guó)內(nèi)的一些城市，為了所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，又推出所謂人才引進(jìn)政策。比如近期，常州、西安等地密集發(fā)布進(jìn)一步放寬落戶(hù)政策的通知。截至目前，在2019年發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶(hù)等政策的城市已經(jīng)超過(guò)16個(gè)。其實(shí)，這些城市所謂人才引進(jìn)政策，并非是什么引進(jìn)人才，而是以住房去庫(kù)存為目標(biāo)，增加住房銷(xiāo)售，以此來(lái)增加地方政府的土地財(cái)政。因?yàn)椋?018年全國(guó)有超過(guò)100個(gè)城市通過(guò)人才落戶(hù)政策來(lái)刺激當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)火爆，讓當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)繁榮。

   從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化情況來(lái)看，全國(guó)整體的房?jī)r(jià)還在上漲，同比上漲10%以上，環(huán)比上漲0.61%，如果各個(gè)城市的房?jī)r(jià)整體在上漲，即使有些城市住房庫(kù)存增加一些也是正常，根本就不存在去庫(kù)存的問(wèn)題。因?yàn)�，在一個(gè)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從來(lái)就沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不出去的價(jià)格。只要住房?jī)r(jià)格調(diào)整，住房通過(guò)銷(xiāo)售出去，庫(kù)存總量會(huì)減少。但是，目前各地政府既要讓房?jī)r(jià)上漲，也是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售增加，讓房地產(chǎn)的庫(kù)存保持在他們認(rèn)為的理想水平。但實(shí)際上，這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)理想水平則是一個(gè)房地產(chǎn)投資炒作的市場(chǎng)，這與“只住不炒”的住房市場(chǎng)定位完全背離的。所以說(shuō)，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，叫什么房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，就是中國(guó)房地產(chǎn)政策的一個(gè)笑話。不過(guò)，笑話歸笑話，通過(guò)政府行政性房地產(chǎn)政策去庫(kù)存只能夠是肥了少數(shù)人，其成本則是讓整個(gè)社會(huì)來(lái)承擔(dān)。