可以說(shuō)，2013年作為新一屆政府上任，一直在淡化房地產(chǎn)的問(wèn)題，前兩年對(duì)房地產(chǎn)政策都談得不多，直到2014年下半年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力上升，中國(guó)政府不得不又使出房地產(chǎn)這個(gè)殺手锏，讓房地產(chǎn)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，所以，2015年開(kāi)始的信貸政策全面放松及地方的各種限購(gòu)政策松綁，再加上當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)金融突然出現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)，從2016年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)所有的城市出現(xiàn)一波房?jī)r(jià)暴漲潮，先是從一線城市深圳開(kāi)始，然后隨著不同城市的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，這波房?jī)r(jià)暴漲潮逐漸向二線、三線、四線城市全面蔓延。后來(lái)隨著一線城市開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)的出臺(tái)，這一波房?jī)r(jià)暴漲潮才開(kāi)始在一線城市、二線城市有所收斂，但是直到2018年，這波房?jī)r(jià)暴漲潮還在中西部地區(qū)一些城市蔓延。如2018年海南各城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)快速飚升。

   到了2018年，隨著中美貿(mào)易摩擦的持續(xù)，隨著中國(guó)企業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的信心減弱，從今年第4季度開(kāi)始，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力又開(kāi)始出現(xiàn)，從而使得中央政府已經(jīng)持續(xù)兩三年的房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度在2018年第四季度之后，有了不同對(duì)待，市場(chǎng)又在猜測(cè)2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是又會(huì)走上2015年房地產(chǎn)調(diào)控政策全面松綁之路。所以，2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)政策的微妙變化，市場(chǎng)同樣認(rèn)為這是2019年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策全面松綁的重要跡象。

   中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，政府職能部門住建部根據(jù)2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，對(duì)2019年中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控做出具體部署。這些具體部署與往年不同地方有很多，表現(xiàn)出不少房地產(chǎn)政策的新亮點(diǎn)。首先，住建部把2019年房地產(chǎn)的政策目標(biāo)簡(jiǎn)單的確定為“三穩(wěn)”，即2019年要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，也要求堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)定位�？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控政策的“三穩(wěn)”，其實(shí)就是“一穩(wěn)”，就是穩(wěn)房?jī)r(jià)，因?yàn)榈貎r(jià)是由房?jī)r(jià)決定，只有房?jī)r(jià)穩(wěn)定，地價(jià)才不會(huì)下跌。如果房?jī)r(jià)不穩(wěn)或房?jī)r(jià)下跌，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，那么地價(jià)會(huì)比房?jī)r(jià)下跌得更快。同樣，穩(wěn)預(yù)期也是穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲而不讓房?jī)r(jià)下跌。因?yàn)椋�在一個(gè)以投資炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，當(dāng)然是穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。如果房?jī)r(jià)上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)，要穩(wěn)定房?jī)r(jià)是不可能的事情。

   那么政府為何要穩(wěn)定房?jī)r(jià)呢？一個(gè)是與穩(wěn)定GDP增長(zhǎng)速度有關(guān)。因?yàn)椋�就目前中�?guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，如果2018年的GDP增長(zhǎng)速度為6.6%，那么當(dāng)年的GDP增量為54590億元，而2018年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果以1-11月份的數(shù)據(jù)來(lái)估算，那么2018年的房地產(chǎn)投資可以會(huì)達(dá)到12萬(wàn)億元左右，增量為10200億元。2018年房地產(chǎn)的銷售金額可能達(dá)到141280億元，增量為14640億元左右。兩者相加增量達(dá)到25227億元，占2018年中國(guó)GDP增量的比重達(dá)46.6%(這里還沒(méi)有加上建筑業(yè)及由房地產(chǎn)拉動(dòng)相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的增量)。這是房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)年GDP貢獻(xiàn)。所以，房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這樣的一個(gè)概念中，永遠(yuǎn)是調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)最有力的工具。而要保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)不改變，當(dāng)前最為重要就是讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定或房?jī)r(jià)上漲了。在一個(gè)以投資炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)(最近西南財(cái)大的調(diào)查是，目前國(guó)內(nèi)新購(gòu)買住房的目的中投資用途占58.2%，改善型需求占到26.7%(即可投資也可自住))，如果房?jī)r(jià)不能夠穩(wěn)定，或房?jī)r(jià)不能夠再上漲，當(dāng)前國(guó)內(nèi)這種房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮是不可持續(xù)的。這就是穩(wěn)房?jī)r(jià)的關(guān)鍵所在。

   而穩(wěn)定房?jī)r(jià)或讓房?jī)r(jià)再上漲，不僅可吸引住房投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，還在于可讓當(dāng)前國(guó)內(nèi)吹大巨大的房地產(chǎn)泡沫不至于破滅�？梢哉f(shuō)，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫之大，是人類歷史絕無(wú)僅有的事情。當(dāng)前中國(guó)不少城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)無(wú)法一般性的房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比、房?jī)r(jià)絕對(duì)水平來(lái)衡量了，沒(méi)有再高只有再高。政府出臺(tái)了無(wú)數(shù)多的房地產(chǎn)調(diào)控政策，中國(guó)絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)只會(huì)上漲而不會(huì)下跌。更有人估計(jì)，目前中國(guó)房地產(chǎn)總值達(dá)到65萬(wàn)億美元之高，已經(jīng)超過(guò)了美國(guó)、歐盟和日本三國(guó)之總和。這是什么概念，意味中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)到總要破滅之地步。那么面對(duì)這個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，如何才能讓它一直吹大下去而不破滅，最為重要的手段就是讓現(xiàn)有的房?jī)r(jià)只是上漲而不下跌，讓現(xiàn)在的房?jī)r(jià)穩(wěn)定而不于當(dāng)前房?jī)r(jià)有多高。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌，所有房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題都會(huì)暴露出來(lái)。所以，在這兩個(gè)意義上說(shuō)，穩(wěn)房?jī)r(jià)成了整個(gè)2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策的最高目標(biāo)。但是，其他國(guó)家及地方的房地產(chǎn)調(diào)控，都是讓過(guò)大的房地產(chǎn)泡沫逐漸擠出，讓過(guò)高的房?jī)r(jià)逐漸回歸理性。最近的韓國(guó)、加拿大、澳大利亞是這樣，香港也如此。但是中國(guó)是個(gè)例外，中國(guó)想改寫市場(chǎng)法則!

   現(xiàn)在的問(wèn)題是，不少城市房?jī)r(jià)如此之高，對(duì)于絕大多數(shù)弱勢(shì)居民的居住問(wèn)題如何來(lái)解決。所以，今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策要求要求加大保障性住房的建設(shè)。比如要以加快解決中低收入群體住房困難為中心任務(wù)，健全城鎮(zhèn)住房保障體系。支持人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點(diǎn)城市，降低準(zhǔn)入門檻，增加公租房有效供應(yīng)，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。從這些具體安排來(lái)看，深圳今年提出的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式(4-4-2模式，即40%商品房、40%政府的租賃性住房、20%的保障性住房)開(kāi)始體現(xiàn)在調(diào)控政策的文件中。政府的政策目標(biāo)是以市場(chǎng)為主導(dǎo)的商品房來(lái)保證GDP增長(zhǎng)，以保障性住房來(lái)化解一線城市、二線城市居民居住困難問(wèn)題。

   在這方面，2019年最大的亮點(diǎn)是《城市土地管理法》修訂，這點(diǎn)會(huì)對(duì)2019年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。因?yàn)榘凑找酝�的《城市土地管理法》，集體所有的土地只有轉(zhuǎn)讓給城市地方政府才能夠進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。但12月23日修改后《城市土地管理法》草案，刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定；對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。而讓集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，這將對(duì)國(guó)內(nèi)的土地市場(chǎng)及住房市場(chǎng)將帶來(lái)前所未有的影響與沖擊。特別是對(duì)增加公租房及共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)創(chuàng)造了非常好的條件。

   對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，改變了去年的思路。政府認(rèn)識(shí)到中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)短板，而不是如去年那樣一哄而上，結(jié)果各種問(wèn)題都暴露出來(lái)。今年則認(rèn)為是要補(bǔ)齊租賃住房短板。但這要在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，指導(dǎo)大中城市全面培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。即在干中學(xué)。所以，2019年的住房租賃市場(chǎng)如何發(fā)展，投資者還得根據(jù)政策變化而行。也提出繼續(xù)推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。對(duì)于這點(diǎn)，在沒(méi)有修改法律之前，要達(dá)其成并非易事，但在今年城市土地管理法改訂后，已經(jīng)提供了法律上的基礎(chǔ)條件，估計(jì)在2019年會(huì)有突破性的進(jìn)展。

   還有，今年房地產(chǎn)政策強(qiáng)調(diào)地方政府的主體責(zé)任。中央政府的意圖就是讓房地產(chǎn)調(diào)控政策完全落實(shí)到地方政府身上，以此根據(jù)市場(chǎng)變化制定適合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的政策，保證當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。但正是因?yàn)檫@條，已經(jīng)成了不少地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策松綁的理由。如之后立即就有菏澤取消限售、廣州取消公寓限購(gòu)令、珠海降低購(gòu)房門檻、深圳下調(diào)首套房利率及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房?jī)r(jià)上漲等。如果說(shuō)，地方政府要承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主體責(zé)任就是讓地當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策松綁，就是讓當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)上漲，那么2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的結(jié)果就十分清楚了。如果當(dāng)前政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策的預(yù)期結(jié)果就是讓房?jī)r(jià)上漲，那么2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也就會(huì)越來(lái)越高。這就是當(dāng)前或2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的嚴(yán)重問(wèn)題。