據(jù)報(bào)道，12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(菏建〔2018〕7號(hào))，通知第六條明確規(guī)定：取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，同時(shí)全面放松房地產(chǎn)開發(fā)商的住房預(yù)售融資制度。

   有媒體說，這是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)打響了松綁的第一槍，以后的第二槍、第三槍等會(huì)陸續(xù)打響。中國的地方政府，無論是什么時(shí)候松綁房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，其實(shí)在出臺(tái)這些房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)早就埋下了伏筆。我在2016年各地方政府出臺(tái)所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策時(shí)，就指出，中央職能部門及各地方政府為何在這一波房地產(chǎn)調(diào)控政策上都無所不用其極的行政性調(diào)控手段及工具，而不使用經(jīng)濟(jì)杠桿，其目的很簡單，就是要給市場(chǎng)一個(gè)清楚明確的預(yù)期，即這些行政性的房地產(chǎn)調(diào)控政策都玩假的，房地產(chǎn)投資者進(jìn)入市場(chǎng)購買住房根本上就不擔(dān)心這些的行政性調(diào)控有多少嚴(yán)厲。因?yàn)槿绻�這些行政性的調(diào)控政策讓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格真正出現(xiàn)周期性的調(diào)整，那么各地方政府立即會(huì)取消這些行政性的調(diào)控政策；如果這些行政性調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控沒有起到多少作用，那么這些調(diào)控政策還會(huì)繼續(xù)下去。也就是說，地方政府之所以不采取經(jīng)濟(jì)杠桿來遏制房價(jià)快速上漲，而是采取行政性工具，就是告訴市場(chǎng)國內(nèi)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲預(yù)期不會(huì)改變，投資者可大膽進(jìn)入市場(chǎng)購買就可以。事實(shí)上，幾年來的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，全國各地的房價(jià)都在普遍上漲，只不過房價(jià)的瘋狂上漲逐漸由一線城市，蔓延到二線城市、三線城市及四線城市而已，只不過房價(jià)漲幅一線二線城市沒有以往瘋狂而已。

   所以，菏澤打響了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策松綁的第一槍，也就意味著這個(gè)城市的房價(jià)開始在下跌，意味著這個(gè)城市的住房投資炒作者在退出這個(gè)城市的市場(chǎng)或房地產(chǎn)投機(jī)炒作在退潮，所以菏澤迫切需要打響政策松綁的第一槍，以此來挽救這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這是菏澤打響房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁第一槍的第一意義。

   其次，取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，這樣的一項(xiàng)政策本來就沒有多少意義。就如前面所指出的，該政策出臺(tái)時(shí)早就包含在其取消的意義了。否則地方政府根本不需要這種宣示。既然新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施肯定會(huì)取消的，那么這項(xiàng)政策對(duì)購買住房決策的影響肯定是極小，絕大多數(shù)購買住房投機(jī)炒作者根本就不會(huì)把這項(xiàng)政策作為其是否進(jìn)入市場(chǎng)依據(jù)。所以，該政策無論是出臺(tái)還是取消對(duì)市場(chǎng)影響都是極小的，意義不是太大。

   第三，當(dāng)前各地方政府各種行政性的購買政策或地方政府無所不用其極的行政性工具，就如2011年時(shí)出臺(tái)的不少行政性限購政策一樣，當(dāng)2014年國內(nèi)不少地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)調(diào)整時(shí)，不少地方政府也很快地取消了當(dāng)時(shí)各種限購政策，但這些行政性限購政策取消之后，市場(chǎng)反映仍然十分平靜，所起到作用也十分有限，直到2015年央行的住房按揭貸款信貸政策重大調(diào)控，這一波房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格瘋狂上漲才啟動(dòng)。所以，這些無所不用其極的行政性的調(diào)控政策即使全部松綁，由于出臺(tái)時(shí)就作用不在，如果國內(nèi)央行的住房按揭貸款的信貸政策不啟動(dòng)松綁，估計(jì)同樣能夠起到作用會(huì)十分有限。

   不過，2019年國內(nèi)央行的住房按揭貸款政策是否松綁，目前要判斷結(jié)果是相當(dāng)不容易的。不過，這里有幾個(gè)問題央行要考慮。一是目前仍然是以投資炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)(西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示)，如果央行住房按揭貸款政策全面松綁，那么這項(xiàng)政策只能讓國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作的性質(zhì)得到進(jìn)一步強(qiáng)化。在這種情況下，十九大報(bào)告所強(qiáng)調(diào)的“房子是住的，不是炒作的”的市場(chǎng)定位根本就無法落實(shí)，甚至于越走越遠(yuǎn)。二是最近中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，保持2019年的經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定最為重要，而要保證中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長，就得堅(jiān)持“六個(gè)穩(wěn)”。如果央行對(duì)國內(nèi)住房按揭貸款政策松綁，那么這肯定會(huì)打破當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期及金融市場(chǎng)的預(yù)期�！傲鶄�(gè)穩(wěn)”中的兩個(gè)“穩(wěn)”就出問題。對(duì)此央行肯定會(huì)三思而后行。三是如果央行的住房按揭貸款政策松綁，打亂當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，那么要落實(shí)“房子是住的，不是炒作的”的市場(chǎng)定位是不可能的。如果“只住不炒”住房市場(chǎng)定位不能夠落實(shí)，居住權(quán)是國內(nèi)居民最為重要的天賦人權(quán)，是保證居民追求美好生活最為基本的條件，這些都可能成為空話�？梢哉f，在這意義上，中國央行如2015年對(duì)住房按揭貸款信貸政策全面松綁的概率不會(huì)太高。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況與2015年時(shí)已經(jīng)完全不一樣了。所以，即使菏澤打響了房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁的第一槍，但實(shí)質(zhì)上的意義不是太大，關(guān)鍵是要看國內(nèi)央行的住房按揭貸款政策是如何走。