繼上周五股價(jià)漲幅超過(guò)40%，美國(guó)房屋抵押貸款兩大巨頭房利美(FannieMae)和房地美(FreddieMac)在經(jīng)過(guò)三天的市場(chǎng)休整期之后再度高歌猛進(jìn)。周二當(dāng)日，房利美(FNMA)股價(jià)上漲37.37%，房地美(FMCC)上漲33.45%。

“兩房”股價(jià)強(qiáng)勁背后

受益于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁復(fù)蘇，“兩房”的年報(bào)、季報(bào)已出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，其股價(jià)近期也開(kāi)始在場(chǎng)外電子柜臺(tái)交易市場(chǎng)(OTCCB)大顯身手，5月，更是出現(xiàn)井噴式的上漲。根據(jù)OTCBB數(shù)據(jù)顯示，年初至今(截至周二收盤(pán))，房利美股價(jià)從0.255美元上漲至4.08美元，累計(jì)上漲1500%；房地美股價(jià)已從0.263美元上漲至3.75美元，累計(jì)上漲1326%。

在2008年遭重創(chuàng)的“兩房”一度瀕臨破產(chǎn)，兩家公司股價(jià)出現(xiàn)墜崖式的下落。為挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國(guó)政府接管“兩房”，并先后注資近1900億美元對(duì)這兩家抵押貸款融資巨頭提供救助。在最新救助條款規(guī)定下，“兩房”需要將盈利全部上繳美國(guó)財(cái)政部作為股息。從此，“兩房”股價(jià)開(kāi)始一蹶不振，并于2010年從紐交所暗淡退市，轉(zhuǎn)到場(chǎng)外電子柜臺(tái)交易市場(chǎng)交易。

不過(guò)，今年兩家公司首季財(cái)報(bào)中的不俗表現(xiàn)似乎已經(jīng)宣告其長(zhǎng)達(dá)五年“噩運(yùn)”的結(jié)束。投資者預(yù)計(jì)未來(lái)“兩房”支付的股息能夠超過(guò)政府1870億美元的注資，從而擺脫政府控制。

“公司未來(lái)是否能再次以私營(yíng)公司形式存在，普通股東權(quán)益能否恢復(fù)，完全取決于以后的法律。當(dāng)前很多投資者認(rèn)為隨著房產(chǎn)的進(jìn)一步復(fù)蘇，政府退出是遲早的事，因而紛紛買(mǎi)入‘兩房’股票。但是其中也不乏博弈的成分，因?yàn)榉�律方面的不確定性是無(wú)法預(yù)估的�！泵绹�(guó)基金經(jīng)理童紅學(xué)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。

另有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，“兩房”目前的股價(jià)離在主板高位時(shí)的60多美元甚遠(yuǎn)，且由于電子柜臺(tái)交易市場(chǎng)的性質(zhì)，投資者以小基金與個(gè)人投資者為主，少見(jiàn)大的基金與機(jī)構(gòu)投資者，真正介入博取風(fēng)險(xiǎn)收益的并不多。如果不能再融資，其投資并沒(méi)有實(shí)際價(jià)值且風(fēng)險(xiǎn)仍較明顯。

“當(dāng)然，如果投資者抱著長(zhǎng)線投資，而不是短線炒作的心態(tài)去持有‘兩房’股票，或許也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇�！蓖�紅學(xué)稱。

房?jī)r(jià)持續(xù)回暖

“兩房”股價(jià)大翻身，同時(shí)也印證了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)已觸底反彈、加速回暖。房地產(chǎn)價(jià)格在五年前出現(xiàn)了泡沫式的崩潰導(dǎo)致整個(gè)美國(guó)金融體系癱瘓，而如今房?jī)r(jià)的穩(wěn)步回升顯示出房市的低谷期已經(jīng)過(guò)去。

標(biāo)普公司和凱斯-希勒(Case-Shiller)兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家周二聯(lián)合發(fā)布的美國(guó)3月大城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，20個(gè)大城市房?jī)r(jià)的同比增幅達(dá)10.9%，創(chuàng)下了2006年4月以來(lái)的新紀(jì)錄。且此前全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)公布的數(shù)據(jù)顯示，89%的美國(guó)城市在今年第一季度獨(dú)棟家庭房屋(single-familyhome)價(jià)格出現(xiàn)了上漲。

待售房屋的低庫(kù)存、低利率以及逐漸增長(zhǎng)的需求都對(duì)美國(guó)的房?jī)r(jià)構(gòu)成支撐。而真正推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素是消費(fèi)者信心的恢復(fù)。房利美的一項(xiàng)最新調(diào)查顯示，先前于兩倍的美國(guó)人認(rèn)為現(xiàn)在是一個(gè)很好的時(shí)間來(lái)出售房產(chǎn)，且大多數(shù)人相信房屋價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上升。

“因?yàn)閹?kù)存的持續(xù)下降，積極的買(mǎi)家正在將注意力轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)的房屋銷售清單上去�！毕穆逄氐貐^(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)主席EricLocher表示，“4月最新的售房清單迎來(lái)了房?jī)r(jià)12%的上漲，賣(mài)家也會(huì)有所反應(yīng)并展示更多的信心。我們相信這種現(xiàn)象將會(huì)繼續(xù)下去。這是一個(gè)健康的市場(chǎng)的跡象�！�

不過(guò)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)則認(rèn)為，近期美國(guó)一些城市的房?jī)r(jià)上漲步伐遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了基本面改善的速度，其漲勢(shì)可能停滯或扭轉(zhuǎn)。這些城市中的多數(shù)位于加利福尼亞州。過(guò)去一年，加州房?jī)r(jià)累計(jì)上漲了13%，該地區(qū)也是2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的重災(zāi)區(qū)之一，其總體失業(yè)率至今仍居全美前茅。因而這些地區(qū)房?jī)r(jià)的快速上漲，不能不令人感到擔(dān)憂。

此外，雖然近來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，但20個(gè)大城市綜合(行情專區(qū))房?jī)r(jià)指數(shù)與2006年的歷史峰值相比，仍存在約28%的差距。而隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)回暖，一旦未來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)減緩或退出QE，利率提升實(shí)際的結(jié)果可能會(huì)造成住宅房地產(chǎn)交易和住宅流動(dòng)的總體下降，這對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)或許不是什么好消息。