核心提示：一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)如珠三角、長(zhǎng)三角周邊地帶的城軌建設(shè)，想出“以地養(yǎng)鐵”的模式，這一模式的奧義在于通過(guò)軌道交通站點(diǎn)和線路周邊地塊的商業(yè)開(kāi)發(fā)，將這部分收入用于支付和補(bǔ)貼軌道建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的資金成本。

本報(bào)記者從接近中國(guó)鐵路總公司(下稱鐵總)內(nèi)部人士處獲悉，鐵總有意涉足地方政府城市軌道周邊地塊開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。上述人士稱，鐵總總經(jīng)理盛光祖在復(fù)興路10號(hào)院內(nèi)與前來(lái)拜會(huì)的地方大員的座談中曾明確表示了上述意向，而地方上也原則上表示了同意。不過(guò)合作的具體方式，目前還沒(méi)有敲定。

這當(dāng)然是源于地方政府城軌物業(yè)開(kāi)發(fā)尚處于摸索階段，很多事情還是“八字無(wú)一撇”，而在開(kāi)發(fā)過(guò)程中省市之間、部門(mén)之間因利益沖突而互相扯皮的情況也時(shí)有發(fā)生，故而“省部合作”在城軌物業(yè)開(kāi)發(fā)上也只能有個(gè)大致的意向和態(tài)度，尚無(wú)法進(jìn)行細(xì)節(jié)操作。

以地養(yǎng)鐵難以簡(jiǎn)單復(fù)制

鐵總總經(jīng)理盛光祖在擔(dān)任鐵道部部長(zhǎng)期間，鑒于原鐵道部債務(wù)過(guò)于龐大，建設(shè)任務(wù)十分繁重，鐵路工程攤子鋪得太多，曾把從精力地方政府城際鐵路和支線鐵路建設(shè)的盤(pán)子中“收回”。

原鐵道部在地方鐵路的投資上解開(kāi)了“緊箍咒”，也使得地方政府在籌集建設(shè)資金上壓力陡增，好在地方政府一般都是“一把手”說(shuō)了算，可以集中力量辦大事，協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)的意見(jiàn)也較方便，在籌集資金問(wèn)題上，也是“八仙過(guò)海，各有神通”。

一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)如珠三角、長(zhǎng)三角周邊地帶的城軌建設(shè)，想出“以地養(yǎng)鐵”的模式，這一模式的奧義在于通過(guò)軌道交通站點(diǎn)和線路周邊地塊的商業(yè)開(kāi)發(fā)，將這部分收入用于支付和補(bǔ)貼軌道建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的資金成本。

目前這一“以地養(yǎng)鐵”的模式已經(jīng)在地鐵建設(shè)中得到大力推廣，但從實(shí)際效果來(lái)看，大多數(shù)地方國(guó)資委控制的地鐵公司債務(wù)依然很高，土地開(kāi)發(fā)的收入只占其收入來(lái)源的極小部分，根本就不足以覆蓋地鐵運(yùn)營(yíng)的成本，更遑論去還建設(shè)期間的貸款資金。

“以地養(yǎng)鐵”的開(kāi)發(fā)模式在其他地區(qū)有成功的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，一是港鐵在香港地鐵上蓋物業(yè)的開(kāi)發(fā)，二是日本新干線的多元經(jīng)營(yíng)，其中周邊土地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)占很大比重。

不過(guò)在華安遠(yuǎn)見(jiàn)投資顧問(wèn)公司研究部主管汪嵐看來(lái)，港鐵的成功有其特殊原因，因香港地少人多，土地價(jià)值極其昂貴，而地鐵附近又多為商店、商業(yè)樓盤(pán)云集之地，因此港鐵公司的土地開(kāi)發(fā)收益巨大。而在中國(guó)內(nèi)地，除了北上深廣一線城市核心區(qū)地鐵周邊地帶之外，其他城市和地區(qū)的地塊并沒(méi)有達(dá)到那么密集和高價(jià)值的開(kāi)發(fā)程度。

北交大經(jīng)管學(xué)院教授趙堅(jiān)認(rèn)為，除以上原因外，中國(guó)的城市規(guī)劃、用地指標(biāo)管理等等制度與日本和中國(guó)香港也有諸多不同之處，如盲目照搬，恐“橘生淮南為橘，遷于淮北變枳”。

城軌物業(yè)開(kāi)發(fā)多方博弈

目前地方政府搞城軌物業(yè)開(kāi)發(fā)最有眉目的是珠三角城軌沿線開(kāi)發(fā)。

廣東省去年7月份曾出臺(tái)第一批面向民間投資招標(biāo)的重大建設(shè)項(xiàng)目44項(xiàng)，這批總投資額達(dá)2353億元的項(xiàng)目將全方位面向民營(yíng)資本公開(kāi)招標(biāo)。

這些項(xiàng)目中，廣佛環(huán)線城軌、廣清城軌等5項(xiàng)珠三角城際軌道交通項(xiàng)目頗為引人注目，這5個(gè)城軌項(xiàng)目總投資達(dá)954億元。

這些項(xiàng)目的籌資將采取多元化投資方式，這些項(xiàng)目不光是建設(shè)軌道本身，還包括物業(yè)的開(kāi)發(fā)，即“交通+社區(qū)”的樞紐型站點(diǎn)，廣東省首批規(guī)劃了6個(gè)重點(diǎn)型樞紐站點(diǎn)，將來(lái)輕軌的建設(shè)和周邊紅線內(nèi)、紅線外的和地下、地上的物業(yè)開(kāi)發(fā)將統(tǒng)籌打包，統(tǒng)一進(jìn)行招標(biāo)。鼓勵(lì)民間資本采取獨(dú)資、控股、參股或者以BT(建設(shè)-移交)、BOT(建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-移交)、PPP(公私合作)等方式參與投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)。由于項(xiàng)目投資額較大，企業(yè)可組成聯(lián)合體統(tǒng)一投標(biāo)開(kāi)發(fā)。

紅線內(nèi)外的開(kāi)發(fā)主體有別，按照廣東省發(fā)改委的相關(guān)規(guī)定，紅線內(nèi)土地開(kāi)發(fā)工作由軌道交通項(xiàng)目業(yè)主承擔(dān)。其中，廣東珠三角城際軌道交通有限公司(以下簡(jiǎn)稱珠三角城際公司)負(fù)責(zé)建設(shè)的項(xiàng)目，由珠三角城際公司設(shè)立的土地開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目紅線內(nèi)土地開(kāi)發(fā)，該土地開(kāi)發(fā)公司的日常工作由廣東省鐵投集團(tuán)主導(dǎo)開(kāi)展。

紅線外土地開(kāi)發(fā)采取“一市一公司、一地一政策”的原則，由省市聯(lián)合開(kāi)發(fā)，或者由沿線市負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，具體由省市協(xié)商確定。其中，省市聯(lián)合開(kāi)發(fā)的，由省鐵投集團(tuán)作為省級(jí)出資人代表，分別與各沿線市出資人代表成立由省方主導(dǎo)的合資開(kāi)發(fā)公司，省市在合資開(kāi)發(fā)公司的股權(quán)比例由省市雙方協(xié)商確定(市級(jí)出資比例應(yīng)低于50%)，并按股比分享開(kāi)發(fā)凈收益。

一位地方鐵路辦的人士表示，省市在開(kāi)發(fā)問(wèn)題上也有一些不同的意見(jiàn)，省方面更多地考慮總體的利益，而市方面則希望線路走向上更多地傾向于本地，以利于本地的土地開(kāi)發(fā)、城市建設(shè)和物流運(yùn)輸，市一級(jí)地方政府的談判籌碼在于土地征拆，這一事項(xiàng)的具體操作需要當(dāng)?shù)卣�府�?lái)完成，而這會(huì)影響到項(xiàng)目的開(kāi)工和建設(shè)進(jìn)度。