各大房企去年銷售額創(chuàng)新高的同時，部分一線房企2012年凈利率水平卻出現(xiàn)同比下降。近日，中原地產(chǎn)根據(jù)已經(jīng)發(fā)布去年業(yè)績的24家房企測算，房企銷售利潤率已經(jīng)從2007年全行業(yè)的24%下滑至2012年的18%。另一方面，在緊張的市場調(diào)控中，房企的周轉(zhuǎn)率明顯加快。

“2012年保利銷售整體去化率高達(dá)八成，遠(yuǎn)高于前年的68%。”保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南都記者，快速周轉(zhuǎn)、資本運(yùn)作與土地儲備將力撐保利未來發(fā)展。利潤率負(fù)增長時代，持高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的大型房企不乏萬科、恒大這樣的行業(yè)標(biāo)桿。中原地產(chǎn)分析稱，房企或許意識到樓市價格上升空間不大，加快銷售節(jié)奏獲得更多利潤已經(jīng)是大勢所趨。

25家房企2012年銷售近萬億

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至1月14日，已發(fā)布業(yè)績快報的房企中，25家標(biāo)桿上市房企2012年銷售額總計(jì)為9664.58億元。但以標(biāo)桿房企2012年半年報和三季報的銷售凈利潤率作為其2012年的銷售凈利潤參考，對比可以看到，自2007年以來，標(biāo)桿房企的銷售凈利率呈現(xiàn)明顯下滑趨勢，已從2007年的24%下滑到2012年的18%。

以萬科為例，2012年全年銷售均價為10901元/平方米，低于2011年的11303元/平方米和2010年的12049元/平方米。2012年上半年萬科結(jié)算凈利率為14.2%，同比下降2.2個百分點(diǎn)；銷售凈利潤率14.8%，比前年同期的16.3%下降1.5個百分點(diǎn)。

鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的29家樣本大型上市房企，前三季的凈利潤率為12.45%，同比下降11個百分點(diǎn)。其中，營業(yè)收入同比增長的大房企有12家，凈利潤出現(xiàn)同比增長且為正的僅有8家。

“去年房企利潤率下降，與三方面原因有關(guān)”，經(jīng)緯行研究中心副主任曾英杰接受南都記者采訪分析，包括房企以價換量、房企建設(shè)成本和營銷成本的上升，另外，高價買入地塊而相對低價位售樓也拉低了房企的利潤率。

合景泰富主席及執(zhí)行董事孔健岷曾表示，只要項(xiàng)目銷售能維持利潤率在15%或18%以上，會多做促銷，以盡快完成目標(biāo)。

除上述原因外，房企凈利潤也與并入報表結(jié)算的具體項(xiàng)目有關(guān)，鏈家地產(chǎn)稱，從結(jié)算周期來看，去年三季度之前進(jìn)入結(jié)算的項(xiàng)目大多是在2011年降價期間進(jìn)行銷售的。2011年入市項(xiàng)目有很多是2009年或2010年企業(yè)拿地的項(xiàng)目，其中有不少高價地，但受調(diào)控重壓影響，這些項(xiàng)目入市后銷售價一直在低位徘徊，因此在營業(yè)成本提高的同時，最終導(dǎo)致房企凈利潤下滑。

高周轉(zhuǎn)成行業(yè)趨勢

為彌補(bǔ)銷售凈利率的下滑，多數(shù)標(biāo)桿房企提高了其資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率。以土地溢價獲得較高利潤率的時代已經(jīng)過去。

“快速周轉(zhuǎn)、資本運(yùn)作與土地儲備力撐保利未來發(fā)展”，保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南都記者。去年銷售首破千億的保利去年保持了較高的去化率，2012年銷售整體去化率高達(dá)8成，遠(yuǎn)高于前年的68%。鄭州、合肥等新進(jìn)城市項(xiàng)目開盤當(dāng)天成交率接近9成。

“以開發(fā)商2012年的銷售面積與其土地儲備面積的比值作為其周轉(zhuǎn)速度的參考指標(biāo)，可以很明顯地將十大標(biāo)桿房企劃分為三類”，中原地產(chǎn)報告分析，高周轉(zhuǎn)企業(yè)僅有萬科一家，其年土地儲備周轉(zhuǎn)率達(dá)到31%；大部分企業(yè)屬于均衡周轉(zhuǎn)的房企，包括保利、恒大、華潤、金地、招商、中海，其平均的周轉(zhuǎn)率為17%；而富力、綠城、雅居樂的周轉(zhuǎn)速度則明顯偏慢，平均值僅為9%。

保利地產(chǎn)董秘黃海表示：“2013年公司仍將堅(jiān)持實(shí)施以一二線城市和普通住宅為主的高周轉(zhuǎn)銷售策略。”而萬科也表示，快開盤快銷售仍是一貫的策略。