今日的中國(guó)，房地產(chǎn)已經(jīng)成了老百姓的最愛(ài)與最恨。用兩句時(shí)髦的歌詞來(lái)表達(dá)，就是“想說(shuō)愛(ài)你不容易”，“為何對(duì)你難舍又難續(xù)？”。面對(duì)中國(guó)顛簸的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是愛(ài)，還是恨，不管是政府，還是百姓，心中都是五味雜陳。

前幾天，有人問(wèn)我：“在現(xiàn)在形勢(shì)下，有什么辦法既能維持當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，又能盤(pán)活房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)這個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)再次成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的引擎？”。我的答復(fù)是我還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)有這樣的好辦法，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)已經(jīng)正式進(jìn)入下半場(chǎng)。

上半場(chǎng)：冒險(xiǎn)家的樂(lè)園

從1998年中國(guó)住房制度改革到今天，房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)投資者是中國(guó)最幸運(yùn)和掙錢最多的一群人。地產(chǎn)商囤地就掙錢、投資者買房就獲利、政府賣地就暴利，什么投資分析，什么宏觀行情，想都不用想，扛著整麻袋錢放下就買，買完就走，走完就掙錢，真是一個(gè)搏傻的時(shí)代。與其他行業(yè)相比，過(guò)去的十幾年，房地產(chǎn)踢了個(gè)漂亮的上半場(chǎng)，至少5:0。

但是，真不要以為上半場(chǎng)的漂亮成績(jī)是源于我們高超的球技。其根本原因是得益于中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的兩個(gè)錯(cuò)誤邏輯，一個(gè)是錯(cuò)誤的調(diào)控目的邏輯，一個(gè)是錯(cuò)誤的調(diào)控方式邏輯。

談到房地產(chǎn)調(diào)控的目的邏輯，我們需要回顧一下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基本歷史。2005年的兩會(huì)上，溫家寶總理第一次公開(kāi)表達(dá)了政府對(duì)不斷攀升的房地產(chǎn)價(jià)格和經(jīng)濟(jì)可能過(guò)熱的深切憂慮，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控便由此開(kāi)始。隨后，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施以抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快。“國(guó)六條”、“國(guó)八條”、“新國(guó)十條”相繼推出，限購(gòu)、限價(jià)和限貸政策緊急出爐。而奇怪的是，房?jī)r(jià)走勢(shì)卻是越調(diào)越高，馬不停蹄，一路飆漲。

從理論上講，房地產(chǎn)調(diào)控的目的一要保增長(zhǎng)二要保民生，畢竟我們一再?gòu)?qiáng)調(diào)住房不是投資品，而是民生消費(fèi)品。但是，我們看到從2005年到現(xiàn)在，政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策一直左右搖擺，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱就嚴(yán)厲調(diào)控，經(jīng)濟(jì)趨緩就把調(diào)控變成了救市。一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，房地產(chǎn)調(diào)控政策更多的是在為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保駕護(hù)航，控房?jī)r(jià)保民生頂多就是保增長(zhǎng)下的附屬品。簡(jiǎn)單的規(guī)律就是，CPI走高，房地產(chǎn)調(diào)控就嚴(yán)，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制，而經(jīng)濟(jì)一旦下行，房地產(chǎn)調(diào)控就放松，房?jī)r(jià)隨之報(bào)復(fù)性反彈。經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，我們擔(dān)心樓市泡沫破裂，而一旦經(jīng)濟(jì)下滑，泡沫和民生就很快被拋到了腦后。到底是保民生，還是保增長(zhǎng)？這就是錯(cuò)誤的調(diào)控目的邏輯。

另一個(gè)是錯(cuò)誤的調(diào)控方式邏輯。不管是促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸，還是防止房地產(chǎn)泡沫破裂，其實(shí)調(diào)控的根本對(duì)象就是一個(gè)，即“抑制投資投機(jī)性住房需求，保障消費(fèi)性住房需求的有效供給”。要達(dá)到這個(gè)目的，手段有三個(gè)：一是嚴(yán)格控制投資投機(jī)性住房需求；二是多建保障性住房；三是多供應(yīng)土地，鼓勵(lì)房地產(chǎn)商多建房，增加有效供給�？墒�，我們是怎么做的呢？把老百姓的住房需求直接推向市場(chǎng)，從98年改革一開(kāi)始，這一做法就有問(wèn)題。保障性住房欠帳太多，不惡補(bǔ)些年肯定不行。

再看我們的調(diào)控方式。房?jī)r(jià)一上漲，我們就調(diào)銀根、調(diào)地根，收緊信貸、提高房貸利率、抬高首付比例、控制土地供應(yīng)。這些措施對(duì)投資性住房需求的抑制或者去房地產(chǎn)投資杠桿化，應(yīng)該有短期的作用。但這也帶來(lái)了兩個(gè)嚴(yán)重的負(fù)面影響：一是居住和改善性住房需求消費(fèi)者成了捎帶的受害者；二是本來(lái)要抑制需求，可這樣的調(diào)控結(jié)果最后卻極大地傷害了供給。控制了土地供應(yīng)，沒(méi)有了資金，開(kāi)發(fā)商拿什么蓋房呢？這樣的結(jié)果就是經(jīng)過(guò)一段時(shí)間以后，供給會(huì)嚴(yán)重不足。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)缺口，壓抑的需求集中釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系就會(huì)逆轉(zhuǎn)，新一輪房?jī)r(jià)暴漲就在所難免。

而這個(gè)缺口往往就是地方政府自己偷偷挖的。我們看到，每次新一輪調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)，購(gòu)房消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商剛開(kāi)始都是邊觀望邊博弈。隨著心理預(yù)期的改變，住房成交量開(kāi)始下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要么以促銷去庫(kù)存化，以盡快回籠資金，要么捂盤(pán)悄悄潛伏準(zhǔn)備過(guò)冬。而消費(fèi)者則是捂著錢包，傻傻等待房?jī)r(jià)回落。地方政府則是馬上放慢土地供應(yīng)的節(jié)奏，抱著好女不愁嫁的心態(tài)在一旁偷偷觀望。隨著博弈進(jìn)入膠著狀態(tài)，有些前期過(guò)于冒進(jìn)或小規(guī)模的開(kāi)發(fā)商就會(huì)出現(xiàn)資金鏈緊張，經(jīng)濟(jì)增速也會(huì)由于缺乏房地產(chǎn)的有效支撐而出現(xiàn)緩慢回落。在這個(gè)博弈白熱化的緊要關(guān)頭，我們看到了什么呢？往往是各地方政府想方設(shè)法給調(diào)控悄悄開(kāi)口子。缺口一打開(kāi)，消費(fèi)者的心理預(yù)期瞬間逆轉(zhuǎn)，出于害怕再次踏空的心理，壓抑許久的購(gòu)房剛性需求在短時(shí)間內(nèi)集中釋放。開(kāi)發(fā)商趁機(jī)提價(jià)，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性發(fā)彈在所難免，調(diào)控成果也就瞬間土崩瓦解。2006年、2007年、2009年、2010年，2012年，雖然每次博弈的時(shí)間長(zhǎng)短不同，但無(wú)一能逃脫上面的規(guī)律。

試想一下，如果在博弈的白熱化時(shí)期，政府加大土地供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)什么情況呢？如果在加大土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，再改“招拍掛”為“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”呢？如果限完房?jī)r(jià)，再要求配建一定量的保障性住房呢？只可惜這只是想象，這種情況在實(shí)際中從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)。實(shí)際情況往往是，博弈平衡打破后，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量齊升，開(kāi)發(fā)商又有了巨額資金，地方政府也樂(lè)于在高點(diǎn)加大土地供應(yīng)。于是，地王又誕生了，經(jīng)濟(jì)又回升了，政府也高興了�？烧l(shuí)又想過(guò)，新的地王誕生為下一輪博弈會(huì)埋下什么樣的糟糕伏筆呢？

調(diào)控目的和調(diào)控方式都錯(cuò)了，調(diào)控效果自然差強(qiáng)人意，顛簸的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就成了冒險(xiǎn)家的樂(lè)園。

下半場(chǎng)：回歸理性的時(shí)代

毋庸質(zhì)疑，過(guò)去的十幾年，出口和投資的“雙劍合璧”為我們創(chuàng)造了世界上少有的經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)。尤其是建立在工業(yè)化和城市化基礎(chǔ)之上的房地產(chǎn)迅猛發(fā)展為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)騰飛做出了不可磨滅的巨大貢獻(xiàn)。但是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴同樣導(dǎo)致了今天我們所看到的經(jīng)濟(jì)困局。

首先，房?jī)r(jià)的飆升直接造成了企業(yè)人力成本和土地成本的快速上升，蠶食了我國(guó)出口企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)比較優(yōu)勢(shì)。試想一下，房?jī)r(jià)都3萬(wàn)一平方米了，你再給人家1000多塊錢一個(gè)月，人家還能給你干活嗎？其次，房?jī)r(jià)的飆升抽空了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，導(dǎo)致我們很多中小企業(yè)錯(cuò)失了產(chǎn)業(yè)升級(jí)的良機(jī)。前幾年，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，炒房比做實(shí)業(yè)掙錢又快又輕松，很多中小企業(yè)干脆關(guān)門拿錢專職去炒房。現(xiàn)在炒房不行了，轉(zhuǎn)身想再做實(shí)業(yè)卻發(fā)現(xiàn)已失去了產(chǎn)業(yè)升級(jí)的機(jī)會(huì)。最后，高漲的房?jī)r(jià)是導(dǎo)致我們一直消費(fèi)不振的罪魁禍?zhǔn)住?ldquo;買一套房子就當(dāng)一輩子房奴”，“一套房子摧毀一個(gè)中產(chǎn)家庭”，說(shuō)得一點(diǎn)都不過(guò)分。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是支柱產(chǎn)業(yè)勿庸置疑，但是這根柱子過(guò)于粗了，就會(huì)擠壓其他實(shí)業(yè)，特別是消費(fèi)業(yè)的生存空間。欣喜的是，我們已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)識(shí)到自己所犯的錯(cuò)誤。今年以來(lái)，溫總理已經(jīng)八次特別強(qiáng)調(diào)“調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。從7月底開(kāi)始，國(guó)務(wù)院專項(xiàng)督查組趕赴16個(gè)省市調(diào)研樓市調(diào)控落實(shí)情況，這是近兩個(gè)月來(lái)中央第十次釋放調(diào)控不動(dòng)搖信號(hào)。國(guó)務(wù)院的“從嚴(yán)調(diào)控”定調(diào)和督查組的切實(shí)行動(dòng)既讓我們看到了中央政府這次調(diào)控的決心，也讓我們看到了突破房地產(chǎn)調(diào)控奇怪邏輯的趨勢(shì)和必然。

對(duì)于當(dāng)下地方政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系，有人用“臭魚(yú)效應(yīng)”進(jìn)行了形象論述：房地產(chǎn)市場(chǎng)就是“臭魚(yú)”，地方政府就是“貓”，除非把臭魚(yú)從貓的身邊拿走或者給貓罩上籠子，否則，讓一大群貓看著眼前的臭魚(yú)不去吃，顯然很是困難。而現(xiàn)在的境況就是，中央政府已經(jīng)開(kāi)始著手打造這個(gè)籠子。這個(gè)籠子就是我們需要建立的房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效性制度框架。這個(gè)框架包含四部分內(nèi)容：一是重新梳理中央和地方的事權(quán)與財(cái)權(quán)關(guān)系；二是建立完善的房產(chǎn)稅征收體系；三是改善收入分配結(jié)構(gòu)，減少貧富差距；四是重建土地制度。

這也是大家所常說(shuō)的房地產(chǎn)調(diào)控市場(chǎng)機(jī)制。但在這種市場(chǎng)機(jī)制還尚未建立之前，可以預(yù)見(jiàn)的是，目前執(zhí)行的限購(gòu)、限貸，以及差別化的信貸政策、稅收政策短期內(nèi)不可能取消。畢竟，時(shí)至今日，房地產(chǎn)市場(chǎng)如何發(fā)展已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而更是政治、社會(huì)和民生問(wèn)題。如果此次的房地產(chǎn)調(diào)控再次失敗，必將嚴(yán)重吞噬政府公信力，沒(méi)有人能夠再輸?shù)闷鹆耍?/p>

于是，在前不久召開(kāi)的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，任志強(qiáng)開(kāi)始抱怨房地產(chǎn)被“拋棄”。這其實(shí)是一種“怨婦”心態(tài)。房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商都是自由派，主張政府不要干預(yù)，都拼命批評(píng)政府。房地產(chǎn)下跌的時(shí)候，都變成凱恩斯派，都喊要救市�，F(xiàn)在的現(xiàn)實(shí)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)既不會(huì)被“拋棄”，更不會(huì)被“捧著”。

那要問(wèn)，房地產(chǎn)下半場(chǎng)還有的踢嗎？答案是肯定的。再踢個(gè)5:0肯定是不行了，但踢個(gè)2:0或者2:1還是很有希望的。其一，我國(guó)的城市化和工業(yè)化進(jìn)程還遠(yuǎn)未完成，我們還處在城市固定資產(chǎn)大規(guī)模形成時(shí)期。沒(méi)有大規(guī)模和高質(zhì)量的固定資產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)支撐，產(chǎn)業(yè)升級(jí)、再工業(yè)化就無(wú)從談起，我們也就無(wú)法在21世紀(jì)躋身世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，而這一切都離不開(kāi)房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。其二，隨著城市化和工業(yè)化的繼續(xù)推進(jìn)，未來(lái)10年，我國(guó)至少還有2億農(nóng)民進(jìn)程，加上目前處于“漂浮”狀態(tài)的2億流動(dòng)人口，只要解決好了城鄉(xiāng)二元戶籍問(wèn)題，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力還非常大�？梢钥隙ǖ氖牵�中國(guó)的房地產(chǎn)已正式進(jìn)入下半場(chǎng)，且再也不會(huì)有下一個(gè)黃金十年了。不是沒(méi)的踢，是我們房地產(chǎn)投資需要調(diào)整心態(tài)，回歸理性，這才是根本。

今后的房地產(chǎn)投資策略

在談今后的房地產(chǎn)投資策略之前，我們必須先明確今后房?jī)r(jià)的基本走勢(shì)：

第一，從中長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)的絕對(duì)值肯定還要上漲，而相對(duì)價(jià)格會(huì)下降。考慮到CPI和人均收入的持續(xù)上漲因素，以及土地的稀缺性，不管是大城市還是中小城市，每平米的房?jī)r(jià)絕對(duì)值肯定還會(huì)持續(xù)上漲。也就是說(shuō)，現(xiàn)在1萬(wàn)一平的房子，3年后或5年后，肯定要高于這個(gè)價(jià)格。而相對(duì)價(jià)格，指的是房?jī)r(jià)與收入的比值，中國(guó)目前的這一比值畸高，未來(lái)會(huì)下降。比方說(shuō)，目前你一個(gè)月掙5000元，1萬(wàn)一平的房?jī)r(jià)，兩個(gè)月收入才能購(gòu)買一平米，你會(huì)覺(jué)得很貴。而未來(lái)你一個(gè)月掙3萬(wàn)元，1.5萬(wàn)一平的房?jī)r(jià)，一個(gè)月收入可以買2平米的房子，雖然房?jī)r(jià)絕對(duì)值漲了，但你可能反而不覺(jué)得貴。中央一再要求促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，其實(shí)并不是要房?jī)r(jià)下調(diào)，而是要促進(jìn)房?jī)r(jià)的相對(duì)價(jià)格合理下調(diào)。

第二，今后的房?jī)r(jià)走勢(shì)應(yīng)該會(huì)比較溫和，大跌大漲的行情應(yīng)該不會(huì)再出現(xiàn)了。這跟未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的基本政策有關(guān)。從趨勢(shì)看，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度肯定是越來(lái)越成熟，制度性和市場(chǎng)性的調(diào)控措施會(huì)逐步取代行政性調(diào)控手段，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的心態(tài)也會(huì)逐漸趨于理性。

在以上兩個(gè)基本認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，我們就可以確定我們的投資策略了：

第一，如果是基于自住性需求，該出手時(shí)就出手，任何時(shí)候都是購(gòu)房的合適時(shí)候，因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)肯定是上漲的，而短期的最低點(diǎn)誰(shuí)也無(wú)法準(zhǔn)確知道在哪里。

第二，如果是投資，住宅性房產(chǎn)短期的投資盈利空間可能有限，投資期限最好能超過(guò)5年。因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在的二手房政策，5年內(nèi)交易的房產(chǎn)，要交營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅，綜合稅率超過(guò)總房?jī)r(jià)的10%。而從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，這一稅率只會(huì)上升，不會(huì)下降。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，目前投資商業(yè)地產(chǎn)，如商鋪、寫(xiě)字樓，可能是更好的選擇。

第三，見(jiàn)房就買，買了就賺的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房產(chǎn)投資決策之前一定要慎重，只有資金流而沒(méi)有人流支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)，崩盤(pán)是遲早的事。我們要充分認(rèn)識(shí)到，房?jī)r(jià)只漲不跌的神話只是神話而已。目前的溫州、鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)就是血淋淋的教訓(xùn)。

第四，從地區(qū)選擇來(lái)看，一二線城市的投資空間已經(jīng)非常有限，最好投資三四線，甚至五線城市。中國(guó)未來(lái)城市化加速趨勢(shì)是不可逆轉(zhuǎn)的，但這種城市化絕對(duì)不是人口繼續(xù)涌入“北上廣”這類一線城市，中小城市，特別是中西部地區(qū)的中小城市才是中國(guó)未來(lái)城市化的重點(diǎn)。而且，這類地區(qū)的房?jī)r(jià)目前還沒(méi)有真正啟動(dòng)，也沒(méi)有相應(yīng)的限購(gòu)措施，是中長(zhǎng)期房產(chǎn)投資區(qū)域的最佳選擇。