土地市場料總體平穩(wěn)

“僅憑個(gè)別地塊高價(jià)成交，并不足以斷言土地市場已全面回暖。”對于當(dāng)前的土地市場走勢，中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)向中國證券報(bào)記者表示，近期地王的特點(diǎn)是總價(jià)低、單價(jià)高，與以往相比成色顯得不足。

恒大新拿下的珠江新城地王為商業(yè)地塊，總價(jià)為13.22億元；北京門頭溝“地王”的交易價(jià)格為2.79億元；上海嘉定成交的高溢價(jià)率地塊，總價(jià)為1.75億元。

相比之下，2009年和2010年誕生的“老地王”，不僅單價(jià)不低，總價(jià)更是動(dòng)輒數(shù)十億。其中，在2010年3月15日，北京誕生的三個(gè)“地王”中，總價(jià)最高的一宗達(dá)到52.4億元，最低的也達(dá)到17.6億。在2009年末廣州亞運(yùn)城地塊的整體出讓中，交易價(jià)格更是達(dá)255億元。

從大宗整體出讓到分割成小塊出讓，是近幾年土地交易方式的新變化。直接結(jié)果是防止了總價(jià)地王的出現(xiàn)，但同時(shí)也會(huì)由于體量偏小，影響到企業(yè)拿地的積極性。

北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，同樣的土地交易數(shù)量，其成交的土地面積和規(guī)劃建筑面積都可能低于以往。而今年以來，多數(shù)熱點(diǎn)城市的土地成交宗數(shù)在下滑。

據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，1-5月，全國13個(gè)城市居住用地成交面積共1170公頃，同比下降37%；成交金額約680.62億元，同比下降48%，均處于近五年中同期較低成交水平。進(jìn)入6月以來，全國土地的整體成交量未見明顯好轉(zhuǎn)。

業(yè)內(nèi)咨詢機(jī)構(gòu)莊凌顧問向中國證券報(bào)記者指出，近期以高溢價(jià)率成交的地塊多為商業(yè)用地而非住宅用地，土地市場仍然整體低迷。

張大偉認(rèn)為，目前土地市場依然難言回暖，少數(shù)企業(yè)以“高單價(jià)、低總價(jià)”獲得地王稱號。預(yù)計(jì)下半年土地市場成交量會(huì)有所回升，也不乏個(gè)別高價(jià)地的出現(xiàn)，但土地市場總體仍將保持平穩(wěn)。

告別非理性繁榮

在房地產(chǎn)市場調(diào)控背景下，土地市場恐怕很難重現(xiàn)以往火暴的局面。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至6月19日，北京共成交8宗含住宅性質(zhì)的土地，掛牌成交溢價(jià)率為29.05%。2011年，北京成交居住類用地59宗，掛牌成交溢價(jià)率為31.9%。

這與往年的溢價(jià)水平形成鮮明對比。2010年，北京成交居住類用地81宗，掛牌成交的溢價(jià)率為87.5%；2009年，這一數(shù)據(jù)達(dá)110.64%，當(dāng)年北京成交居住類用地74宗。

陳國強(qiáng)向中國證券報(bào)記者指出，去年初“新國八條”的出臺(tái)，造成市場成交量回落，房企對后市預(yù)期不佳，拿地?zé)崆闇p退，不僅導(dǎo)致溢價(jià)率下滑，還使得土地市場出現(xiàn)了大量流標(biāo)、流拍現(xiàn)象。在經(jīng)歷了此前非理性的拿地?zé)岢焙�，市場正在變得理性，為拿地而不�?jì)成本的現(xiàn)象很難再出現(xiàn)，土地市場重現(xiàn)2009年、2010年的火暴場面可能性很小。

北京某知名開發(fā)商向中國證券報(bào)記者表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體負(fù)債率偏高，用于拿地的資金有所減少，對市場的預(yù)期也趨于穩(wěn)定，這都制約企業(yè)的拿地行為。即便是拿到地王，將來銷售也有可能虧本，搞不好還會(huì)“砸在手里”。

此外，土地出讓方式的變化也抑制市場的非理性行為。為避免高價(jià)地的出現(xiàn)，從2010年下半年至2011年初，一些城市在土地出讓中較多采用招標(biāo)方式，而非“價(jià)高者得”的拍賣出讓。今年以來，掛牌與拍賣方式重現(xiàn)，但設(shè)定了“限地價(jià)、競房價(jià)”，“限地價(jià)、競保障房建設(shè)面積”等諸多限制，使得土地溢價(jià)率保持在相對較低水平。

另有業(yè)內(nèi)人士分析，隨著保障房建設(shè)力度的加大，土地出讓中捆綁保障房地塊的方式也將越來越多，這將一定程度上削弱地王的成色。

土地出讓底價(jià)抬高

值得注意的是，近來土地出讓底價(jià)漸高，這或許將對今后的市場供應(yīng)乃至房屋價(jià)格產(chǎn)生重要影響。

在近期北京新推的土地中，位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)的“綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A1地塊二類居住用地、商業(yè)金融用地項(xiàng)目”成為為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)地塊，該地塊建筑面積為138212平方米，但起價(jià)達(dá)15.168億元。由此計(jì)算，起拍的樓面價(jià)就達(dá)到了10974元/平方米。

同樣位于大興舊宮區(qū)域，去年12月成交的“舊宮3號地C-17、C-24、C-25地塊二類居住用地、托幼用地項(xiàng)目”，起拍的樓面價(jià)僅為8427元/平方米。當(dāng)年8月成交的“舊宮3號地C-11、C-14地塊公建混合住宅、二類居住用地項(xiàng)目”，起拍的樓面價(jià)為6928元/平方米。

在近日北京的一場土地拍賣中，一位開發(fā)商感嘆：“底價(jià)越來越高了。如果用暗標(biāo)的方式出讓，大多企業(yè)的估價(jià)都會(huì)出現(xiàn)失誤。”張大偉也表示，雖然不同土地性質(zhì)占比可能影響地價(jià)，但目前來看，出讓土地的底價(jià)并未下調(diào)，不少熱點(diǎn)區(qū)域還存在底價(jià)明顯提高的現(xiàn)象。

以朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)為例。去年12月，來廣營鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目B1-B3組團(tuán)居住及商業(yè)金融項(xiàng)目以底價(jià)成交，交易的樓面價(jià)為10807元/平方米。該宗交易完成還不到一個(gè)月，同一區(qū)域的來廣營鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目A4和B4地塊二類居住用地入市，底價(jià)定為23.7億元，折合樓面價(jià)12523元/平方米，比前一宗地塊高出16%。

此外，近年來土地交易較活躍的房山長陽西站、通州運(yùn)河核心區(qū)等區(qū)域中，土地底價(jià)均出現(xiàn)明顯上調(diào)。根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測，在全國不少熱點(diǎn)城市，土地底價(jià)上升的現(xiàn)象同樣明顯。

北京某開發(fā)商向中國證券報(bào)記者表示，土地底價(jià)上升的主要原因，在于一級開發(fā)成本提高，尤其是拆遷成本上升。此外，政府對周邊區(qū)域投入的加大，加之前期土地交易的熱點(diǎn)效應(yīng)，都成為底價(jià)提高的重要籌碼。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種現(xiàn)象將對市場交易帶來深遠(yuǎn)影響。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生向中國證券報(bào)記者表示，從中長期來看，土地成本的提高勢必會(huì)給未來的房價(jià)提供更大支撐，加上財(cái)務(wù)、融資、人力資源等成本的上升，房價(jià)正在面臨一個(gè)難以壓縮的“鋼地板”。

張大偉認(rèn)為，底價(jià)提高說明土地儲(chǔ)備部門對未來預(yù)期良好，這也是最近土地市場冷清的主要原因，可能會(huì)影響后市的市場供應(yīng)。

6月6日，上海嘉定新城一地塊以435%的溢價(jià)率出讓，溢價(jià)率之高近年來罕見。6月18日，恒大地產(chǎn)以總價(jià)13.22億元、樓面價(jià)32968元/平方米的價(jià)格拿下廣州珠江新城地塊，成為廣州新樓面價(jià)地王；同日，北京兩月來首宗住宅用地成交，門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)F1地塊以上限價(jià)格成為該區(qū)域樓面價(jià)地王。

進(jìn)入6月，部分地塊成交溢價(jià)率上升、地王身影再次出現(xiàn)。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論總價(jià)還是單價(jià)，如今的地王成色都遜于以往。與往年同期相比，今年的土地交易量仍處于歷史低位。僅憑個(gè)別地塊的溢價(jià)成交，尚難斷言土地市場已全面復(fù)蘇。當(dāng)前市場正在發(fā)生微妙變化，底價(jià)提高、出讓方式微調(diào)等都將影響未來的市場交易。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下半年土地市場成交量會(huì)有所回升，但土地市場總體仍將保持平穩(wěn)。