在全國(guó)樓市仍處“降價(jià)換量”的背景下，近日上海嘉定一商業(yè)地塊拍賣(mài)出現(xiàn)435.5%的高溢價(jià)率，不禁讓人重新想起2009~2010年土地市場(chǎng)頻現(xiàn)“地王”的行情。

5月以來(lái)，隨著剛需集中入市，全國(guó)樓市成交普遍出現(xiàn)回暖。日前有媒體報(bào)道稱(chēng)，北京有部分樓盤(pán)的價(jià)格出現(xiàn)反彈，甚至已經(jīng)接近調(diào)控前的水平。一些擔(dān)心房?jī)r(jià)出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性”反彈的恐慌性需求開(kāi)始涌現(xiàn)。

不過(guò)，多數(shù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)均表示，不應(yīng)對(duì)目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的“個(gè)別現(xiàn)象”進(jìn)行過(guò)分解讀。一方面，商業(yè)地塊價(jià)格的變動(dòng)很難起到風(fēng)向標(biāo)的作用，土地市場(chǎng)整體遇冷的態(tài)勢(shì)還沒(méi)有發(fā)生明顯改變；另一方面，部分樓盤(pán)價(jià)格的反彈有可能只是開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售手段。

溢價(jià)435.5%

6月6日，沉寂了近半年的上海土地市場(chǎng)引來(lái)了今年第一波成交高峰，8幅地塊于上海土地交易中心進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。

盡管此次上海集中推地行為在開(kāi)拍前便備受關(guān)注，但嘉定新城D10-24地塊最終以高達(dá)435.5%的溢價(jià)率成交，還是讓不少業(yè)內(nèi)人士大呼不可思議。

上海房管局網(wǎng)站公布的交易結(jié)果顯示，上海萬(wàn)卓投資有限公司以1.75億元競(jìng)得該地塊，樓板價(jià)16063元/平方米。公開(kāi)資料顯示，嘉定新城D10-24地塊東至基地邊界，南至遠(yuǎn)香湖，西至規(guī)劃道路，北至規(guī)劃道路；出讓面積21789.4平方米，容積率0.5，起始總價(jià)3268萬(wàn)元，起始樓板價(jià)3000元/平方米，規(guī)劃為商業(yè)用地。

“只能算是一個(gè)非理性的個(gè)案。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，“該地塊的樓板價(jià)比周邊住宅的銷(xiāo)售價(jià)格還高，在目前‘商住倒掛’的市場(chǎng)背景下，這個(gè)價(jià)格肯定是不太合理的。”

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟亦認(rèn)為，“這只是個(gè)別現(xiàn)象。”他表示，現(xiàn)在的整體市場(chǎng)雖然有所回暖，但還不至于出現(xiàn)這么大的反彈。

德佑地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理陸騎麟坦言，調(diào)控以來(lái)，商業(yè)地塊基本都是“零溢價(jià)”成交，出現(xiàn)如此高的溢價(jià)率確實(shí)不太尋常。“嘉興新城整體的商業(yè)體量還是比較大的，該樓盤(pán)后期將面臨極其激烈的競(jìng)爭(zhēng)。”

記者查閱歷史資料發(fā)現(xiàn)，上海萬(wàn)卓投資有限公司100%股權(quán)及2.22億元的債權(quán)轉(zhuǎn)讓曾出現(xiàn)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌項(xiàng)目中，這家公司的主要資產(chǎn)曾經(jīng)是位于嘉定新城的一幅占地近6萬(wàn)平方米的商業(yè)土地，掛牌總價(jià)約達(dá)2.89億元。據(jù)悉，該宗土地競(jìng)得方為上海嘉定區(qū)住宅建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，成交日期為2006年12月27日。

一位知情人士透露：“萬(wàn)卓投資多多少少有當(dāng)?shù)卣�府的影子，從歷史情況來(lái)看，這家公司的拿地風(fēng)格顯得比較激進(jìn)。”

同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“低起拍價(jià)”應(yīng)該是該地塊實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)的一個(gè)主要原因。“該地塊起始樓板價(jià)3000元/平方米，而在2011年1月至2012年6月6日嘉定新城商辦類(lèi)地塊平均中標(biāo)樓板價(jià)已在4221元/平方米。”

反彈假象

今年以來(lái)土地市場(chǎng)整體遇冷。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)，1~5月，包括北上廣深在內(nèi)的10大典型城市土地出讓金收入922億元，與2011年同期相比下降58%，與2010年比較更是大幅下降67%。

對(duì)此，一位央企開(kāi)發(fā)商代表告訴記者，現(xiàn)在的市場(chǎng)就是“現(xiàn)金為王”，這個(gè)時(shí)期房企拿地更加謹(jǐn)慎，因?yàn)橘I(mǎi)地是最“費(fèi)錢(qián)”的，寧可錯(cuò)過(guò)，不能買(mǎi)錯(cuò)。

對(duì)于北京部分樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)較大反彈的情況，陳晟認(rèn)為，應(yīng)該只是針對(duì)部分特定區(qū)位樓盤(pán)，不太可能是普遍現(xiàn)象。

其實(shí)，全國(guó)5月樓市的價(jià)格水平并無(wú)明顯變動(dòng)。中國(guó)指數(shù)研究院(微博)6月1日發(fā)布百城價(jià)格指數(shù)顯示，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8684元/平方米，環(huán)比、同比分別下跌0.31%、1.53%。報(bào)告指出，5月100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格連續(xù)第九個(gè)月環(huán)比下跌，連續(xù)第二個(gè)月同比下跌，全國(guó)房?jī)r(jià)總體仍維持穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。

記者發(fā)現(xiàn)，被媒體爆出單價(jià)漲5000元、價(jià)格逼近調(diào)控之前的樓盤(pán)位于北京東四環(huán)。陳晟表示：“北京四環(huán)以里的樓盤(pán)價(jià)格本身調(diào)整幅度就不大，價(jià)格調(diào)整主要出現(xiàn)在通州等地區(qū)，部分特定區(qū)位樓盤(pán)的價(jià)格變化并沒(méi)有太大的風(fēng)向標(biāo)作用。”

陸騎麟表示，這些樓盤(pán)價(jià)格是否出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的反彈還需要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。“開(kāi)發(fā)商有可能只是暫時(shí)減少優(yōu)惠幅度，從而減緩銷(xiāo)售速度，一個(gè)項(xiàng)目不太可能長(zhǎng)期貼著成本價(jià)銷(xiāo)售。”

張宏偉認(rèn)為，從價(jià)格趨勢(shì)角度來(lái)講，市場(chǎng)層面應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)維持現(xiàn)狀局部或個(gè)案降價(jià)的趨勢(shì)。以上海為例，商品住宅市場(chǎng)庫(kù)存仍然維持在1000萬(wàn)平方米左右的高位，市場(chǎng)去化周期在15月以上，15月以上的去化周期仍然是房?jī)r(jià)繼續(xù)保持下跌的信號(hào)。盡管個(gè)案房?jī)r(jià)降幅有收窄跡象，但大趨勢(shì)短期內(nèi)改變不了。

“政策層面正值‘刺激剛需’時(shí)間窗，剛需應(yīng)該會(huì)在6~8月份繼續(xù)釋放。”張宏偉認(rèn)為，下半年的樓市行情值得期待。