“梁振英上場后才買樓”

觀望情緒濃厚成交或繼續(xù)下行

在3月進行的香港特首選舉中，梁振英對于香港房地產市場的批評令民眾對政府的樓市調控產生不少揣測。香港地產代理公司中原地產4月發(fā)布的研報顯示，反映香港房價水平的中原城市領先指數創(chuàng)下1997年以來新高。

3月底，新鴻基地產聯席主席郭炳江和郭炳聯兄弟被香港廉政公署拘捕。5月3日，新鴻基地產前任主席郭炳湘也被香港廉政公署拘捕，對三人的指控都是涉及觸犯防止賄賂條例。

在香港西九龍，記者發(fā)現2004年開盤的高端住宅君臨天下至今仍有10%的房源沒有售出。君臨天下由恒隆地產和港鐵公司合作開發(fā)，是西九龍區(qū)域的代表項目。附近的地產中介介紹，君臨天下開盤時正值香港樓市低谷，當時的價格只有每呎(即英尺)7000至8000港元。如今，君臨天下的價格已經超過每呎2萬港元，部分海景單位每呎超過3萬港元。這意味著，這一項目每平方米價格接近人民幣30萬元。即便如此，銷售人員依然表示該項目有很大升值空間：“君臨天下被內地人買走了7成。這里靠近尖沙咀商業(yè)區(qū)，購物非常方便，未來深港高鐵將直達。這個項目不會跌價。”

事實上，香港各界對于香港高房價的抱怨早就存在。有數據顯示，香港居住成本為亞洲第三，置業(yè)成本在全球大城市中高居第四，零售商鋪租金更是排名全球第二。在香港，餐飲行業(yè)有50%-60%的成本是房租。候任特首梁振英也表示，香港產業(yè)欠缺多樣性，與高地價和高租金有關，這不但減少就業(yè)機會，也抑制了企業(yè)投資及個人創(chuàng)業(yè)。

候選特首的表態(tài)、新鴻基郭氏兄弟引發(fā)的震動使香港各界紛紛看空樓市的未來走勢。香港民間開始傳出“梁振英上場后才買樓”的說法。另一方面，包括恒隆地產主席陳啟宗、合和地產主席胡應湘等多位香港地產界人士認為，梁振英上任后不會出臺打壓樓市的政策。

不過，接連發(fā)生的樓市新聞確實對成交產生了影響，買賣雙方都產生觀望情緒。中原地產5月3日公布的《樓宇買賣合約登記統(tǒng)計分析》顯示，4月香港共登記樓宇買賣合約10728宗，成交金額748.2億港元，比3月分別下降25%和18.7%。

香港九龍大角咀的一位地產中介門店經理對中國證券報記者表示，4月以來，香港二手房的新增放盤量明顯減少。她預計未來香港樓市的成交量可能繼續(xù)下行。3月創(chuàng)下新高的中原城市領先指數在梁振英當選新一任特首后已經連續(xù)兩周下跌。中原地產研究部高級聯席董事黃良升表示，樓價指數下跌的原因是市場憂慮新一屆政府可能打壓樓市，對目前房價構成心理壓力。

在梁振英當選香港特別行政區(qū)行政長官后的一個多月時間里，各界對新任特首的施政方向揣測頗多，房地產政策更是關注焦點。

中國證券報記者近日在香港調查發(fā)現，雖然香港和內地都面臨高房價困擾，但香港樓市與內地樓市有很多不同。香港政府對樓市的供應乃至市場價格有較強調控能力，政府對土地出讓收入也有較強依賴。當地業(yè)內人士認為，梁振英就職后，香港樓市總體保持平穩(wěn)是大概率事件，房價出現大起大落的可能性不大。

“很多香港人不希望樓價大跌”

房價再回高位調控預期增強

“你知道嗎？很多香港人都不希望樓價大跌。”香港美聯物業(yè)首席分析師劉嘉輝對中國證券報記者表示。劉嘉輝的解釋是，在香港半數人口住在公用租住房屋(公屋)和資助出售房屋(居屋)之中，這部分人口對于房價上漲的感知并不強烈。而對于已經購買了私人物業(yè)的香港人來講，他們更加關心私有財產的保值和增值，他們并不希望房價大跌。“目前香港房價確實已到了一個非常高的水平，給那些計劃購買私房的香港人帶來很大壓力。”

香港政府是土地的唯一提供者，政府通過控制每年的土地供應量和公屋、居屋的開工量控制香港的樓市供應。由于香港政府對樓市供應的掌控能力很強，因此香港樓市近年來每一次波動都和政府對樓市供應的調控相關。香港又是一個開放的市場，受外圍經濟環(huán)境的影響很大，如果政府對樓市的干預和外圍經濟影響形成合力，就會對香港的房價造成巨大影響。歷史證明，香港房價每一次大起大落都對香港經濟和香港購房者的生活造成嚴重沖擊。而多次干預的結果也只說明，香港政府在經濟規(guī)律、民眾呼聲、外圍環(huán)境之間把控好分寸是多么困難，這是一個“調不準”的市場。

香港回歸前夕，香港房價曾出現暴漲。為控制樓價過快上漲和滿足低收入人群居住需求，香港特區(qū)第一屆政府啟動了大規(guī)模住房保障計劃。這些計劃包括每年修建85000個公屋套間的“八萬五”計劃，資助中低收入階層置業(yè)的“居者有其屋”(居屋)計劃，以及幫助中產階層置業(yè)的“夾心階層首次置業(yè)優(yōu)惠政策”。這些政策將香港樓市的供應推向歷史高位，終于使飛漲的房價掉頭向下。

香港美聯物業(yè)的數據顯示，市場供應的增多使得香港的住房均價從1997年的每呎6208港元，下降至2003年的每呎1854港幣。房價暴跌套牢了在房價飛漲時期大量通過按揭貸款買房的投資者，也造成一定社會問題。

“樓價大跌導致香港中產階層怨聲載道，而那些居住在公屋中的低收入階層也沒有從中得到好處。”劉嘉輝說。從2002年起香港政府開始減少供應，不僅減少了私房土地的出讓數量，公屋的開工量也大幅減少，甚至停止了居屋的修建，這一政策延續(xù)至今。到2007年，香港樓市當年的全部供應量只有13705套，不及供應最多的2001年的15%。供應大幅減少導致房價大幅反彈。從2003年最低時的每呎1853港元上漲至2008年上半年時的每呎4251港元。受次貸危機的影響，2008年下半年香港房價再度下跌。“樓價剛剛上漲的那幾年，那些買樓的人還是很開心的。”劉嘉輝說。根據美聯物業(yè)數據，今年4月香港樓價的中位數已經飆升至每呎6103港元，西九龍、清水灣、半山等區(qū)域豪宅價格更是刷新歷史紀錄。

由于香港政府低供應的政策維持不變，2009年起香港的樓市再度飆升，在經歷了去年下半年短暫的回調之后，終于突破了1997年以來歷史高位。當香港高房價的弊端再次出現，香港人又開始對高房價有了怨言。從梁振英的施政綱領，到新鴻基引發(fā)樓市地震，現在的香港樓市充滿觀望氣氛。

樓市不會出現大起大落

供求趨向均衡價格波幅有限

雖然近期香港樓市成交出現回調，但中國證券報記者采訪的多位香港地產界人士都表示，預計梁振英上任后的香港樓市不會出現大起大落，這也是多數香港人希望看到的。

隨著房屋問題成為近年來香港最受關注民生問題，香港政府已經著手增加未來的住房供應。去年10月，現任香港特區(qū)行政長官曾蔭權在發(fā)表2011年至2012年施政報告時表示，政府將恢復興建居屋。2002年至今，香港政府幾乎沒有居屋的供應。曾蔭權同時表示，特區(qū)政府將確保所供應的土地能夠年均提供約4萬個各類住宅單位。這意味著未來香港的樓市供應將介于近年來供應的高峰和低谷之間。

劉嘉輝分析，雖然目前香港的房價已經達到1997年高峰的水平，但是與1997年相比香港家庭的平均收入也增長30%。同時，自從香港開放了內地居民自由行之后，越來越多的內地人到香港置業(yè)。他估計，目前內地人購買的物業(yè)已經占到香港樓市成交的20%。香港政府同時出臺了抑制炒樓的“額外印花稅”等政策，眼下香港樓市的健康程度要比前幾年高很多。

目前香港的存款利率維持在1%左右，而買樓后出租的租金回報率接近4%，這也使得樓市依然是港人重要的投資渠道。中原地產主席黎明楷對中國證券報記者介紹，多數香港的中產階層還是將住房作為主要的投資手段，目前不動產占到普通香港中產家庭總財產份額的80%。“多數人都不希望房價大跌。”

未來香港樓市不會大跌的另一個原因是香港政府對于土地出讓收入的依賴。土地出讓收入是香港政府的重要財政收入來源。2月公布的香港政府財政預算顯示，預計2012-2013財年香港政府的地價收入將達到600億港元，占到財政總收入的15.4%。劉嘉輝表示，作為一個低稅收高福利的地區(qū)，地價收入對于香港政府意義重大，在不增稅的前提下，政府很難找到替代性收入。如果土地供應太多無疑會影響價格。事實上，近期香港政府出讓的幾塊土地多以底價成交。這也決定了未來香港的土地供應不會明顯增多。

雖然多位香港地產人士表示香港房價近期不會大降，但他們同時也表示大漲的可能更小。由于人民幣升值和內地發(fā)展較快，在過去幾年當中，國際熱錢屯兵香港，導致香港物業(yè)資產升值較快。未來內地發(fā)展和人民幣升值步伐皆有可能放緩，國際熱錢也有可能慢慢退出香港。這或許是人們認為香港樓市大漲可能性較小的主因。