一家開發(fā)商在金蟬脫殼的過程中，將一眾地產(chǎn)大佬都卷入博弈；上海外灘“地王”易主大戲，就像一場逆向推理的偵探小說，隨著情節(jié)的展開，令觀眾慢慢看出前期一連串交易的輪廓。

從解決土地出讓款項的資金騰挪，直至股權(quán)主導(dǎo)權(quán)的爭執(zhí)突顯，外灘8-1地塊的操作過程始終充滿變數(shù)。隨著這出“地王”紛爭大戲的漸入高潮，神秘“第三方”萬達終于現(xiàn)身。

為萬達“量身定制”

2011年年底，原本平淡的上海房地產(chǎn)市場被2枚“重磅炸彈”連續(xù)引爆。先由SOHO中國宣布，以40億元代價間接持有了外灘8-1地塊50%股權(quán)；隨即復(fù)星國際不甘示弱，稱對這一收購持反對意見。在雙方各執(zhí)一詞的“口水戰(zhàn)”中，早已低調(diào)購得外灘8-1地塊酒店權(quán)益的第三方，無意間被“捅”了出來。

根據(jù)SOHO中國的公告內(nèi)容，外灘8-1地塊占地面積約4.5472萬平方米，總建筑面積為42.2825萬平方米，規(guī)劃用作辦公、商業(yè)、金融及文化藝術(shù)用途。在地上可售建筑面積的26.9968萬平方米之中，3萬平方米的酒店面積以及6000平方米的地下配套用房權(quán)益，卻已完成了出讓。

第三方是誰？SOHO中國的公告并未透露。然而有知情人士告知《第一財經(jīng)日報》，有關(guān)“第三方”來頭同樣不小，實際上是房地產(chǎn)業(yè)“大鱷”萬達集團。早已被擾亂的這一灘渾水，再起波瀾。

“萬達的收購模式比較特別，類似于預(yù)售。”上述知情人士稱。根據(jù)記者在上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的查詢結(jié)果，這一項目的確尚未獲取預(yù)售許可證。

“這是在項目開發(fā)之初便已有約定，也可以說是為萬達‘量身定制’的。”知情人士稱，萬達已經(jīng)支付了有關(guān)款項。

事實上，萬達或許并不會是唯一以這種方式談成合作的企業(yè)。外灘8-1地塊最近的規(guī)劃環(huán)評顯示，這一項目將分為南北兩部分，南區(qū)擬建2棟高達180米的寫字樓，北區(qū)則為酒店、商場、辦公、文化等。

“外灘8-1地塊方面和我們商談過寫字樓的出讓。”一家以資金實力著稱的企業(yè)相關(guān)人士表示。據(jù)悉，賣方希望以整棟出讓的形式達成交易，而建成之后的收購單價，大約為8萬元/平方米。如果按照這一報價核算的話，19萬平方米建筑面積的寫字樓，預(yù)期將回籠資金152億元。

究竟由誰主導(dǎo)

顯而易見的是，無論應(yīng)該歸屬于哪種出讓模式，外灘8-1地塊對于資金的渴求態(tài)度始終明顯。2011年11月，為外灘8-1地塊“量身”設(shè)立的合資公司——上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司(下稱“海之門”)組建完成。根據(jù)公開信息，參股海之門的各方企業(yè)之中，復(fù)星、證大、綠城與磐石投資分別擁有50%、35%、10%及5%權(quán)益。這一結(jié)果并未出乎業(yè)界意料。

“外灘8-1地塊的內(nèi)里牽涉很復(fù)雜。”早期曾與證大有過接觸的投資業(yè)界人士表示。他口中所稱的“復(fù)雜”是指外界始終未能參透的地塊所屬問題。2年之前，自證大當家人戴志康(微博)以92億元代價摘得這一地塊時，復(fù)星系的郭廣昌便已被視作為背后的真正主導(dǎo)者。在隨后項目公司上海證大外灘國際金融服務(wù)中心置業(yè)有限公司(下稱“證大外灘”)的組建過程中，證大與復(fù)星始終“如影隨形”。

根據(jù)上海市工商行政管理局提供的資料，注冊資本為70億元的證大外灘成立于2010年10月11日，其“法定代表人”仍然顯示著證大房產(chǎn)前主席馬成樑的名字，經(jīng)營范圍為“在黃浦區(qū)外灘國際金融服務(wù)中心8-1地塊從事房地產(chǎn)項目的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營，物業(yè)管理，自有房產(chǎn)出租”。

從表面上看，證大顯然是外灘8-1地塊的主導(dǎo)企業(yè)。不過事實并非如此簡單。在證大房產(chǎn)于去年11月發(fā)布的公告中，關(guān)于外灘8-1地塊的估值報告顯示，根據(jù)頒布的上海市房地產(chǎn)權(quán)證規(guī)定，這一地塊開發(fā)年限的起始時間被定為2010年11月25日。然而自2011年起，在這一項目的操盤過程中，證大的地位開始變得微妙起來。

“項目公司早就不歸證大管轄了。”接近證大集團的一位知情人士告訴本報，這一情形亦被來自于其他渠道的信息所證實。上述投資業(yè)界人士表示，當年接觸到外灘8-1地塊相關(guān)信息時，主談人員從屬于證大方面。而2011年起的相關(guān)項目洽談事宜，卻轉(zhuǎn)而由復(fù)星出面。外灘8-1地塊出讓款項最終厘清的2010年底，成為了證大與復(fù)星之間交接主導(dǎo)權(quán)的時間節(jié)點。

未來如何協(xié)調(diào)

時隔一年之后，SOHO中國加入了爭戰(zhàn)之列。

隨著證大、綠城的相繼退出，外灘8-1地塊最終演變?yōu)閺?fù)星與SOHO中國“平分天下”的格局，而萬達的介入，卻使得這一情形愈發(fā)復(fù)雜起來。

“在貫穿始終的合作或出讓洽談過程中，證大與復(fù)星均代表項目公司出現(xiàn)過，如果是證大與萬達達成的交易，未來三方如何協(xié)調(diào)會是焦點所在；如果是復(fù)星與萬達談成的出讓，那么至少在未來是否會出讓物業(yè)的策略性問題上，郭廣昌與潘石屹(微博)還算有一定的契合性。”業(yè)內(nèi)人士對記者分析道。

對于這一關(guān)鍵性問題，涉及其間的各方始終未能給予明確回復(fù)。復(fù)星方面人士稱“對這一點并不清楚”，證大方面則表示：“可以說是證大主導(dǎo)的交易，但亦與復(fù)星有過溝通。”不過未來三方如何協(xié)調(diào)，“真的不太好說”，證大相關(guān)人士稱。