同比去年10月，深圳新房成交均價降11%，北京漲3%，上海降3%，廣州微漲1%

　　一向被視為國內(nèi)房價“風向標”的深圳樓市在10月份領(lǐng)跌一線城市，樓市由政策主導(dǎo)向市場力量主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變正在帶來更大范圍的降價。

　　在北京、上海等多個樓盤集中降價之前，房地產(chǎn)市場化程度相對較高的深圳早已開始了降價博弈，多個大型開發(fā)商率先降價并引發(fā)中小房企跟進。

　　深圳市規(guī)劃和國土資源委員會房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2011年10月，深圳市新建商品住宅成交均價為19119元/平方米，較去年10月份的21516元/平方米同比下跌11%，成交均價同比跌幅創(chuàng)下年內(nèi)新高，跌幅位居國內(nèi)一線城市之首。

　　深圳房價跌11%

　　在限購和限價政策的雙重壓力下，深圳樓市在10月份開始呈現(xiàn)出明顯的價格下跌跡象，成交量進一步大幅萎縮。

　　深圳市規(guī)劃和國土資源委員會房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，10月份深圳新建商品住宅市場共成交2211套，成交面積為18.35萬平方米，較9月份的16.26萬平方米環(huán)比下跌17%，較2010年10月份的45.68萬平方米同比下跌60%。

　　成交量萎縮進一步施壓房價下行。2011年10月，深圳新建商品住宅成交均價較2010年深圳全年20164元/平方米的成交均價，整體下跌4%。

　　早在今年5月，中海地產(chǎn)便揭開了深圳房地產(chǎn)降價大戰(zhàn)的序幕，其低價推出的“康城國際”和“塞納時光”兩個項目合計1300多套房源，開盤當日被搶購一空。由于兩個項目售價低于預(yù)期，一度引發(fā)部分老業(yè)主集體維權(quán)事件。

　　中海地產(chǎn)降價引發(fā)一輪樓市沖擊波，周邊多個在售樓盤則陷入被動境地，部分開發(fā)商被迫采取跟進措施。與康城國際同處于大運會板塊的益田大運城邦二期，此后在8月6日推出300套毛坯房，購房享罕見七折優(yōu)惠，折后價直接從12000元/平方米降到8000元/平方米，每平方米直降4000元。

　　在全國一線城市房價整體松動的10月份，深圳再度領(lǐng)跌。廣州國土房管局陽光家緣網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，10月份全市十區(qū)二縣一手住宅成交均價從上月11969元/平方米下滑至11798元/平方米，但與去年同期11695元/平方米相比依然微漲1%。

　　根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月上海商品住宅成交均價為21302元/平方米，較去年10月的21884元/平方米同比僅下跌3%。

　　北京房價在10月份同比跌幅也十分有限。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，2011年10月北京商品住宅成交均價為20569元/平方米。而去年10月北京商品住宅成交均價為20030元/平方米。相比去年仍同比上漲3%。

　　樓市庫存需一年消化

　　實際上，相對于房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)而言，深圳部分樓盤項目的降價幅度更加明顯。世聯(lián)地產(chǎn)華南首席分析師曹取在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示，總盤子較小導(dǎo)致價格波動劇烈，是深圳樓市的明顯特征。

　　根據(jù)上述官方或機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2011年10月，北京商品住宅成交面積54.92萬平方米，上海成交45.7萬平方米，廣州成交面積62.8萬平方米，而深圳成交18.35萬平方米，成交面積僅僅相當于北京的33%、上海的40%和廣州的29%。

　　10月份以來，深圳知名度較高的降價樓盤莫過于10月18日再次開盤的深圳龍華花半里項目，其價格在一個月內(nèi)最高降幅達到每平方米5000元，400套房源5天內(nèi)售罄，此后再加推120套房源也基本售罄。

　　而南山區(qū)的桑泰丹華府，此次三期的入市價格較此前一期則直接下降了兩成，對于前期業(yè)主，開發(fā)商同樣選擇了略顯大方的“全額補償”的方式。

　　與上述兩個直接進行降價補償?shù)捻椖肯啾�，深圳多�?shù)樓盤仍以打折促銷或低價開盤為主。招商地產(chǎn)旗下的果嶺花園項目，帶裝修售價由預(yù)計的1.8萬元／平方米下調(diào)至1.4萬元／平方米起，開盤減10萬另外享受九五折，這一價格相當于在政府片區(qū)限價基礎(chǔ)上每平方米直落了6000元。

　　招商地產(chǎn)有關(guān)負責人向本報表示，市場整體仍呈現(xiàn)“價跌量滯”格局，這種背景下公司接下來仍要繼續(xù)快速銷售，新盤以低價入市。

　　萬科在深圳的金域緹香將于11月推出均價萬元左右的精裝修房源，萬科公園里推出的16000元/平方米房源，相對周邊同等品質(zhì)房源均有明顯的價格優(yōu)勢。

　　不過，購房者觀望格局依然濃重，深圳樓市成交深陷低谷。而由于市場在推盤高峰情況下依然反應(yīng)冷淡，開發(fā)商推盤積極性降低，10月份深圳共推出27萬平方米，環(huán)比上月減少37.6%。

　　有機構(gòu)預(yù)測，深圳11月將會有19個住宅項目開盤，考慮到實際推盤的節(jié)奏最終會進入銷售的項目估計在10個左右。

　　根據(jù)深圳中原市場研究部的觀點，目前政策難有松動，年底資金壓力更加明顯，樓市成交持續(xù)低迷，這在一定程度上刺激了開發(fā)商加緊出貨，后市新房成交量將會上升，成交價格將隨著大規(guī)模的調(diào)價策略而有所下降，并且降價的范圍將繼續(xù)擴大。

　　萬科董秘譚華杰向本報表示，此前的經(jīng)驗表明，深圳二手房跌幅將超過一手房。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，10月份深圳二手房成交面積為18.35萬平方米，環(huán)比跌6%，而成交均價為21077元／平方米，環(huán)比下跌12.3%，超過一手房。

　　曹取表示，近幾個月深圳的中海康城國際和塞納時光、水榭春天三期、招商觀園和招商果嶺花園、桐林城市廣場等項目，其價格低開幅度均超過10%以上，花半里等個別樓盤項目降價幅度則超過30%。

　　由于市場消化速度緩慢，深圳樓市庫存量也不斷累積。截至2011年10月31日，深圳全市新建商品住宅可售總面積219萬平方米，可售套數(shù)為23436套。如果按近8周來深圳全市新建住宅每周平均476套的銷售速度，目前庫存的新房消化時間約為一年。
 

來源：第一財經(jīng)日報