在全球經(jīng)濟(jì)不確定性增加的大背景下，近期美國(guó)好于預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)帶來(lái)了難得的一抹亮色。本周集中披露的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)4月份舊房和新房銷售均出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的情況。

其中對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)貢獻(xiàn)超過(guò)九成的當(dāng)月舊房年化銷售量為462萬(wàn)套，比3月份經(jīng)修正后的447萬(wàn)套上升3.4％，比去年同期的420萬(wàn)套上升10％。當(dāng)月美國(guó)新房銷售量經(jīng)季節(jié)調(diào)整按年率計(jì)算為34．3萬(wàn)套，比3月份經(jīng)修正后的33．2萬(wàn)套上升3．3％，比2011年同期交易量高出約10％

更為積極的一面是，4月份美國(guó)舊房銷售中間價(jià)同比增長(zhǎng)10.1%，創(chuàng)下2006年1月以來(lái)最大漲幅；新房銷售中間價(jià)則同比增長(zhǎng)4.9%。另?yè)?jù)美國(guó)聯(lián)邦住房金融局的獨(dú)立報(bào)告，3月份美國(guó)住房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)2.7%，創(chuàng)下2006年11月以來(lái)最大漲幅，環(huán)比增長(zhǎng)1.8%，為1991年以來(lái)最大漲幅。

這些數(shù)據(jù)雖然亮麗，但仍然難以掩蓋美國(guó)房市復(fù)蘇的復(fù)雜前景以及其間不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)因素。可以說(shuō)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自由落體式的下滑雖然已經(jīng)接近尾聲，但復(fù)蘇過(guò)程將非常緩慢，對(duì)美國(guó)房市復(fù)蘇前景不應(yīng)過(guò)于樂(lè)觀。

首先，房屋價(jià)格的大幅上漲并非主要源于強(qiáng)勁的需求增長(zhǎng)。4月份美國(guó)舊房年化銷量雖然上升，但仍然顯著遠(yuǎn)低于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在健康環(huán)境下的正常水平。有業(yè)內(nèi)人士指出，4月份房屋價(jià)格的顯著上升很大程度上是由于當(dāng)月交易的房屋中，面積更大、價(jià)格更貴的房屋占比擴(kuò)大，而非交易房屋價(jià)格的普遍回升。大多數(shù)其他房?jī)r(jià)指標(biāo)普遍顯示美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨于穩(wěn)定但漲幅有限。

第二，影子庫(kù)存的陰影尚未消除。美國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司RealtyTrac的最新報(bào)告顯示，由于銀行努力避免扣押發(fā)生違約的物業(yè)，且房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇顯示出了穩(wěn)定的跡象，今年4月份美國(guó)房屋止贖申請(qǐng)下降到了五年來(lái)的最低水平。但這并沒有展現(xiàn)出美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全部實(shí)情。如果從州的層面來(lái)看，止贖活動(dòng)并不像整體情況所顯示的那么樂(lè)觀。在美國(guó)，包括加利福尼亞在內(nèi)的23個(gè)州的房屋止贖程序無(wú)需獲得法庭批準(zhǔn)，因而進(jìn)展更快。但在佛羅里達(dá)、新澤西等26個(gè)州，房屋止贖程序需要獲得法庭批準(zhǔn)。今年2月，部分貸款機(jī)構(gòu)止贖文件虛假簽名訴訟案剛剛達(dá)成和解，佛羅里達(dá)等州因此拖延的止贖程序剛剛恢復(fù)進(jìn)度，4月份這些州的止贖申請(qǐng)上升了15%。隨著止贖活動(dòng)逐步恢復(fù)，可能有更多止贖房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)，從而給市場(chǎng)帶來(lái)壓力。

當(dāng)然，從積極的一面看，雖然影子庫(kù)存大量存在，但美國(guó)租賃房屋市場(chǎng)的逐步升溫可能成為推動(dòng)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)走向復(fù)蘇的一個(gè)動(dòng)力。如果這一預(yù)期實(shí)現(xiàn)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇可分兩步實(shí)現(xiàn)，首先是受租賃市場(chǎng)需求提振，上升的租金、更低的利率和較低的房?jī)r(jià)將刺激有能力的購(gòu)房者選擇買房用于租賃，以獲得穩(wěn)定的回報(bào)，這可以推動(dòng)公寓建造和銷售量的上升，也有助于房屋價(jià)格逐步穩(wěn)定。事實(shí)上在過(guò)去一年里，美國(guó)多套住宅公寓的開工量增長(zhǎng)了54%，已經(jīng)顯示出租賃市場(chǎng)上升給房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇帶來(lái)的支撐作用。

在投資活動(dòng)刺激房屋價(jià)格趨穩(wěn)后，美國(guó)銀行業(yè)嚴(yán)格的房貸標(biāo)準(zhǔn)將有望逐步放寬，這將刺激更多有意向的購(gòu)房人投身市場(chǎng)，進(jìn)一步提振房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)。

但這樣樂(lè)觀的預(yù)期也面臨諸多不確定性。如果歐債危機(jī)繼續(xù)發(fā)酵，造成金融市場(chǎng)的嚴(yán)重動(dòng)蕩，導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程受阻，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步下滑也并非沒有可能。