縱覽64份上市房企2010年年報(bào)，資金鏈壓力等內(nèi)生因素伴隨保障房投放等外在背景，地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒃?011年下半年迎來格局漸變。

據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，截至2011年3月30日，A股市場(chǎng)已披露年報(bào)的房企為64家（按申萬行業(yè)統(tǒng)計(jì)分類），剔除沒有主業(yè)收入的ST興業(yè)，64家房企中業(yè)績(jī)較去年下降的有13家，剩余均有所提高。而在業(yè)績(jī)下降的13家房企中，包括正在資產(chǎn)重組的綠景地產(chǎn)在內(nèi)共3家公司出現(xiàn)虧損，其余房企均取得盈利。

綜合來看，64家上市房企2010年共計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2887億，同比增長(zhǎng)35.07%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)406億，同比增長(zhǎng)35.7%。其中，四大龍頭萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入507億、359億、196億、138億，分別增長(zhǎng)3.7%、56.2%、61.9%、35.9%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)72.83億、35.19億、17.76億、16.44億，分別增長(zhǎng)36.7%、39.8%、51.7%、22.3%。

基于地產(chǎn)業(yè)特殊的收入確認(rèn)方式，在經(jīng)歷2009年至2010上半年的行業(yè)高度景氣之后，大量高質(zhì)量的預(yù)收賬款確保了上市房企2010年凈利大增。

但也須一提的是，2010年底上市房企的現(xiàn)金流大降，甚至部分中小房企資金鏈緊繃程度達(dá)到歷史之最。數(shù)據(jù)顯示，64家上市房企2010年底合計(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額-669億，而2009年底仍為402億。

再以“萬保金招”為例，四公司2010年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為22.4億、-223.7億、-30.4億和-44.5億，而2009年末，這個(gè)數(shù)據(jù)則分別為92.5億、-11.4億、-28.7億和70.5億。

現(xiàn)金流驟降的背景是2010年“嚴(yán)厲調(diào)控”背景下，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額和新房開工面積都在繼續(xù)保持高增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)33.2%，房屋新開工面積增長(zhǎng)40.7%，新開工增速達(dá)到近十年來最高值。

雖然經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流只是一個(gè)時(shí)點(diǎn)概念，更多只是一種警示，提示投資者關(guān)注真實(shí)的資金鏈隱憂。2011年上市房企能否彌補(bǔ)現(xiàn)金流缺口，仍要看其綜合信貸能力和銷售回籠水平。

首先看信貸能力。對(duì)于房企而言，信貸能力除了規(guī)模等基本面因素外，更直接與其背后資源相匹配。如大型龍頭企業(yè)保利地產(chǎn)，持續(xù)多年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)、資產(chǎn)高速膨脹，其背后是超越同行的高強(qiáng)度拿地戰(zhàn)略。該類企業(yè)雖然表面上資金鏈緊繃，如保利地產(chǎn)去年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈流出224億，但背后仍有同業(yè)不可復(fù)制的競(jìng)爭(zhēng)力，包括信貸能力。

但對(duì)于中小房企而言，在直接、間接融資渠道仍較封閉的當(dāng)下，將面對(duì)著較為險(xiǎn)峻的資金環(huán)境。該類企業(yè)包括魯商置業(yè)、萊茵置業(yè)、天業(yè)股份、萬業(yè)企業(yè)、順發(fā)恒業(yè)、嘉凱城等。

也基于此，多家房企均在年報(bào)中表示，2011年把積極拓展融資渠道放在首要戰(zhàn)略。中海地產(chǎn)和金地集團(tuán)均表示，今年除了已經(jīng)開始和即將進(jìn)行的房地產(chǎn)基金，還將積極拓展海外融資；保利透露有意發(fā)行房地產(chǎn)基金；萬科則表示除合作外，將與大股東華潤(rùn)集團(tuán)的金融平臺(tái)進(jìn)行對(duì)接；招商地產(chǎn)也稱，大股東招商局集團(tuán)對(duì)其加大資源和融資方面的支持。

其次看銷售回籠水平。2011年年初第三輪地產(chǎn)調(diào)控即全面展開，2月份全國(guó)主要城市的住宅銷售已出現(xiàn)明顯下降，各商業(yè)銀行業(yè)也因存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)而收緊了銀根。

2011年全國(guó)住宅市場(chǎng)更大的壓力仍來自保障房。2011年要啟動(dòng)的建設(shè)保障性住房是1000萬套，預(yù)計(jì)7年內(nèi)達(dá)到5000萬套。如此巨額保障房供應(yīng)，將明顯動(dòng)搖中低端住宅市場(chǎng)的定價(jià)體系，該類地產(chǎn)商將面臨行業(yè)洗牌。

據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金余額超過兩個(gè)億。有不少券商分析報(bào)告預(yù)計(jì)，這部分資金能支撐開發(fā)商6個(gè)月左右的運(yùn)營(yíng)。因此，若當(dāng)下的低成交量的狀況持續(xù)到下半年，對(duì)地產(chǎn)商的資金鏈將有顯著影響。