“據(jù)說(shuō)近期首創(chuàng)·禧瑞都和霄云路八號(hào)向建委申請(qǐng)的銷(xiāo)售許可證，售價(jià)已經(jīng)到了10萬(wàn)元/平方米，但沒(méi)被批。”一位豪宅開(kāi)發(fā)商透露。這一消息也被另外一個(gè)業(yè)內(nèi)人士證實(shí)。不過(guò)，北京南城某高檔項(xiàng)目已拿到了銷(xiāo)售許可證，準(zhǔn)備于近期開(kāi)盤(pán)。

就在上月月底，北京標(biāo)志性豪宅盤(pán)古大觀將原來(lái)的均價(jià)8萬(wàn)元/平方米價(jià)格上調(diào)至10萬(wàn)元/平方米。此前數(shù)月，業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密是，有關(guān)部門(mén)強(qiáng)行按住了一批高端住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售許可證。但近期，北京多個(gè)豪宅悄悄上調(diào)了房?jī)r(jià)。

紅璽臺(tái)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)赫蒙表示，豪宅開(kāi)發(fā)商相當(dāng)關(guān)注目前的土地成交價(jià)格以及北京豪宅存量。而從近期土地價(jià)格來(lái)看，地價(jià)仍舊相對(duì)在漲。在有需求的情況下，豪宅市場(chǎng)已經(jīng)度過(guò)政策消化期，隨著產(chǎn)品升級(jí)，豪宅價(jià)格看漲難以避免。

臨近年末，國(guó)土部再次提出要嚴(yán)格調(diào)控高溢價(jià)和低容積率土地出讓。但被行政壓抑了半年之久的豪宅市場(chǎng)，似乎已蠢蠢欲動(dòng)。

按捺不住的豪宅房?jī)r(jià)

盡管本月僅有一套成交，但在這位不愿透露姓名的盤(pán)古大觀負(fù)責(zé)人看來(lái)，提價(jià)已經(jīng)勢(shì)在必行。“霞公府已經(jīng)賣(mài)到10萬(wàn)元/平方米，釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)報(bào)價(jià)已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)元單價(jià)，而另一稀缺城市豪宅也有10萬(wàn)元/平方米的成交。盤(pán)古大觀顯然不能一直把價(jià)格停留在8萬(wàn)元/平方米。”該人士認(rèn)為，隨著北京豪宅的稀缺以及地價(jià)的上漲，豪宅已經(jīng)進(jìn)入“自主定價(jià)”時(shí)代。

但所謂的“自主定價(jià)”背后一直有一雙有形的行政干預(yù)之手。

4月中旬，樓市進(jìn)入史上最嚴(yán)厲調(diào)控期。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)更為嚴(yán)格，甚至豪宅市場(chǎng)被強(qiáng)制性停止申請(qǐng)銷(xiāo)售許可證。

紅璽臺(tái)就是其中一典型樓盤(pán)。該項(xiàng)目早在調(diào)控前就有意入市，而調(diào)控之后，該項(xiàng)目一直未能“如意”入市。直至7月30日才獲批預(yù)售許可證。當(dāng)時(shí)，獲批均價(jià)達(dá)到6.4388萬(wàn)元/平方米。

“后來(lái)市場(chǎng)證明我們堅(jiān)持以6.5萬(wàn)元的價(jià)格還是有市場(chǎng)。”赫蒙透露，該項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)后的5個(gè)月內(nèi)，每個(gè)月都有過(guò)億的銷(xiāo)售。尤其是近兩個(gè)月，客戶(hù)慢慢脫離政策影響后，成交又在原來(lái)基礎(chǔ)上大幅升溫。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京共成交721套豪宅產(chǎn)品，成交面積為9.9萬(wàn)平米。環(huán)比10月份，成交套數(shù)增加了24.7%、成交面積增加了32.4%。從漲幅來(lái)看，達(dá)到了三成左右。12月份截至12月27日，北京共成交344套豪宅，多個(gè)項(xiàng)目豪宅成交均價(jià)相較11月份有所上升。

根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)成交數(shù)據(jù)，富力十號(hào)由11月的29053元/平方米上升至48274元/平方米；霄云路八號(hào)由11月的67996元/平方米上升至80030元/平方米；釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)的對(duì)外報(bào)價(jià)升至11萬(wàn)元/平方米。

一位不愿透露姓名的豪宅開(kāi)發(fā)商表示，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都不太愿意標(biāo)榜自己是豪宅，基本上都只說(shuō)高端住宅。豪宅是個(gè)敏感詞匯。而政府干預(yù)的主要是豪宅的供應(yīng)，太多豪宅入市會(huì)拉高當(dāng)月整個(gè)市場(chǎng)的成交均價(jià)，但市場(chǎng)需求仍大量存在。

豪宅野心

在上述盤(pán)古大觀項(xiàng)目負(fù)責(zé)人看來(lái)，判讀豪宅的價(jià)值有兩個(gè)，第一是土地價(jià)格，第二是有沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。符合兩個(gè)條件的豪宅，北京市場(chǎng)相對(duì)匱乏。

據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，從2004年至今，CBD區(qū)域住宅用地鮮有入市。導(dǎo)致近三年內(nèi)，無(wú)一新盤(pán)供應(yīng)。近有長(zhǎng)安八號(hào)、首創(chuàng)禧瑞都、富力十號(hào)、圣世一品等少數(shù)幾個(gè)老項(xiàng)目后期在售，房源總量不足千套，而這些項(xiàng)目均定位為高端住宅。

12月28日正式亮相的金茂府，是緊鄰CBD的一個(gè)豪宅項(xiàng)目。中化方興于2009年6月30日以40.6億的總價(jià)拿下廣渠路15號(hào)地后，一直備受市場(chǎng)關(guān)注。該項(xiàng)目被住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副總工程師孫克放認(rèn)為吻合了CBD高端住宅的強(qiáng)大需求，建筑設(shè)計(jì)和園林景觀均相當(dāng)精細(xì)，“只有央企才舍得下這么大的工夫”。金茂府還擁有一個(gè)2萬(wàn)平方米的公園，保留了一片原生林。

據(jù)介紹，金茂府將于明年4月開(kāi)始銷(xiāo)售，初步定價(jià)4.5萬(wàn)元，明顯低于市場(chǎng)預(yù)期。項(xiàng)目公司有關(guān)人私下說(shuō)，定價(jià)較低是因?yàn)榉脚d地產(chǎn)是央企，“有責(zé)任回饋社會(huì)”。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，如果需求過(guò)于旺盛，項(xiàng)目不排除上調(diào)價(jià)格來(lái)分流部分需求。

“首創(chuàng)禧瑞都已經(jīng)打出壟斷CBD資源型豪宅口號(hào)，即便賣(mài)到10萬(wàn)元/平方米也可以理解。”上述盤(pán)古大觀負(fù)責(zé)人認(rèn)為。據(jù)了解，首創(chuàng)禧瑞都目前成交均價(jià)為61031元/平方米；圣世一品對(duì)外均價(jià)為70000元/平方米。

赫蒙認(rèn)為，隨著供應(yīng)稀缺以及地價(jià)上漲，明年北京豪宅市場(chǎng)可能仍然繼續(xù)上漲。

停止別墅用地供應(yīng)，直接影響了獨(dú)棟別墅的新增供應(yīng)量。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，近幾年獨(dú)棟別墅的供應(yīng)急速下降，2008年北京累計(jì)供應(yīng)了2169套，2009年降至1772套，2010年則進(jìn)一步減少到了1142套，同比降幅超過(guò)五成，與1523套的成交量相比，2010年獨(dú)棟別墅的供需比為1：1.33。

獨(dú)棟別墅供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)加快了存量別墅的消化周期，數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京存量獨(dú)棟別墅僅為2800套、132.49萬(wàn)平米。此外，還帶動(dòng)了價(jià)格的快速上漲，2010年獨(dú)棟別墅成交均價(jià)為25360元/平米，同比去年上漲了40.6%。

“2011年的供應(yīng)將主要依靠現(xiàn)有的2800套存量房源，而按照2010年計(jì)算，這些存量獨(dú)棟別墅將不足以支撐2年時(shí)間，供需矛盾的拉大將會(huì)加快價(jià)格的上漲勢(shì)頭。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為。

據(jù)福布斯中文版和中國(guó)建設(shè)銀行在北京發(fā)布2010年《中國(guó)私人財(cái)富白皮書(shū)》顯示，2010年中國(guó)內(nèi)地千萬(wàn)富豪人數(shù)將達(dá)到38.3萬(wàn)人。其中，房地產(chǎn)行業(yè)的可觀利潤(rùn)造就了11.6%的千萬(wàn)富豪，千萬(wàn)富豪選擇房地產(chǎn)投資的超過(guò)六成。

“豪宅漲價(jià)實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商放慢銷(xiāo)售速度的方法。”上述盤(pán)古大觀相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

瑞銀投資銀行中國(guó)區(qū)副總經(jīng)理張化橋認(rèn)為，從貨幣供應(yīng)量來(lái)看，在未來(lái)5-10年，北京和上海的高檔住宅完全有可能超過(guò)香港豪宅的絕對(duì)價(jià)格。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威保守預(yù)計(jì)，北京豪宅明年價(jià)漲10%。

“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，明年如果后續(xù)的政策沒(méi)有跟進(jìn)，價(jià)格在在外圍市場(chǎng)的通貨膨脹將會(huì)有所追高；而2010年年末房?jī)r(jià)上升，讓消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)保值的期望升高，外圍環(huán)境可能刺激明年新房?jī)r(jià)格的上漲。這股漲價(jià)的潮流，也將會(huì)影響到開(kāi)發(fā)商來(lái)年的價(jià)格定位。

臨近年末，國(guó)土部再次提出要限制大戶(hù)型項(xiàng)目土地出讓。業(yè)內(nèi)人士分析，首創(chuàng)禧瑞都未來(lái)推出的400平方米大戶(hù)型未獲批準(zhǔn)可能與此政策有關(guān)。

陽(yáng)光新業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，政府干預(yù)豪宅房?jī)r(jià)也只能讓整個(gè)市場(chǎng)表面上好看一點(diǎn)，但實(shí)際上最終仍然是放緩豪宅銷(xiāo)售速度，根本上還是要持續(xù)在土地供應(yīng)以及貨幣政策上入手。