二次調控滿月，樓市調整態(tài)勢明顯，開發(fā)商拿地、推盤熱情持續(xù)下滑，而購房者持幣待購的觀望情緒越發(fā)明顯，剛性需求改善性需求持續(xù)萎靡，致使10月京城樓市的成交量環(huán)比下跌近四成。然而政策的調控對房價并沒有起到立竿見影的效果，開盤價格和成交價格均出現(xiàn)了小幅上漲。

但是，縱觀后市，業(yè)內不少人士分析，隨著二次調控政策的不斷深入，加之北京市將要實施的預售款監(jiān)管政策，開發(fā)商年底前將面臨著嚴重的資金壓力，因此開發(fā)商主動降價的趨勢將更加明顯。

調控令開發(fā)商意愿低迷

拿地推盤熱情急劇下降

繼4月和9月的兩次調控之后，開發(fā)商的經營意愿降至冰點。

在土地市場上，10月出現(xiàn)了住宅用地零成交的冷淡局面，客觀上是由于住宅用地供應空檔期，另一方面是開發(fā)商對于后市的不樂觀。

據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月京城僅有8宗土地成交，其中7宗土地為工業(yè)用地，1宗為商服用地，而住宅用地則出現(xiàn)了空缺，凸顯了10月土地市場的冷清局面。這也是繼4月首輪調控當月，北京沒有住宅用地成交后，10月再次出現(xiàn)了“零成交”的局面。住宅用地的成交萎靡并非受制于供給不足，相反，近期住宅用地仍在穩(wěn)步供應。

數(shù)據(jù)顯示，目前正在交易的有33宗經營性用地，而年內還有50宗地塊、792公頃的經營性用地即將入市，顯示出當期和后期土地供應的充裕。但是，土地集中在年末供應很難如期交易，統(tǒng)計顯示，1-10月，北京累計成交的經營性用地僅為984.8公頃，而11、12兩個月上市的土地面積高達1120公頃，目前正值“二輪調控”的消化期，開發(fā)商拿地意愿降至冰點，今年將無法完成計劃供應的2800公頃經營性用地。

據(jù)中國不動產研究中心近日發(fā)布的《2010中國房地產調控情況調查》表明，通過10月末對50余家品牌開發(fā)商進行的問卷調查顯示，隨著宏觀調控的層層深入，開發(fā)商拿地變得越發(fā)謹慎。調查顯示，僅有4%的企業(yè)對拿地仍抱有很大的興趣，而這一數(shù)字在5個月前高達12%，“有合適的土地才出手”的比例也由5個月前的60%大幅上升至74%，反映出開發(fā)企業(yè)的預期已有所調整，更多趨于理性和謹慎。

低迷的情緒還表現(xiàn)在推盤的意愿上，今年10月，北京推盤數(shù)量出現(xiàn)了一半的下調。

據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月，共有20個項目開盤入市，其中，首次開盤的純新盤項目為8個，占總開盤項目的比重達到了40%。從純新盤的物業(yè)類型來看，共有3個項目是商住類型，分別為鉑晶豪庭、北方中惠國際中心、華亨國際，還有兩個開盤項目是花園洋房、別墅等低密度類型，分別是悅廷和御湯山，這5個項目占據(jù)了新盤數(shù)量的62.5%。

對此，亞豪機構副總經理高姍分析，純新盤入市比重增加，而且多為商住、低密度類型，這充分說明了開發(fā)商應對市場變化的有力舉措。雖然近期政策調控日漸嚴厲，但由于商住項目并不受信貸政策的約束，因此選擇這個時間節(jié)點推出，而低密度產品，購買客戶的消費能力較強，受信貸政策的影響也相對較小�？梢姡�目前開盤項目更加注重避開政策鋒芒，實施差異化推盤。

數(shù)據(jù)顯示，10月開盤的20個項目，共推出了商品住宅5174套，供應面積為54.4萬平方米，環(huán)比9月份，開盤個數(shù)減少了14個，供應套數(shù)下降了49%，供應面積下降了47.8%。隨著政策調控的不斷發(fā)力，市場層面也發(fā)生了明顯的變化。中低端客戶受信貸政策影響較大，抑制了購買力，而一部分高端客戶，也由于政策調控改變了預期，出現(xiàn)了一定的觀望，這些均會對市場造成一定的影響，從而影響交易，也影響到了開發(fā)商的推盤步驟，導致了10月新增供應量的明顯下降。

購房者持幣待購

存量房重上10萬套

二次調控后，無論是市場的投機、投資購房，還是改善性、自住型購房全出現(xiàn)急劇的萎靡。

樓市連續(xù)4個月的成交上漲走勢止步于10月，據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月，京城共成交期房商品住宅6894套，成交面積78.6萬平方米，環(huán)比9月，期房商品住宅成交套數(shù)下降了36.1%，成交面積下降了31.2%。

曾經風靡市場的五環(huán)附近，單價在2萬元以內的“高性價比”項目，也沒能逃脫二次調控的影響。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，10月，北京五至六環(huán)區(qū)間成交了4259套商品住宅，占總成交量的55.5%，是樓市主力成交區(qū)域，但環(huán)比9月，五至六環(huán)區(qū)間成交套數(shù)仍然減少了2696套。且與9月相比，10月期房與現(xiàn)房累計成交僅減少了4535套，這樣看來，五至六環(huán)間減少的2696套就占據(jù)了接近六成的份額。不僅如此，從戶型結構來看，主流產品也出現(xiàn)了結構性下降，數(shù)據(jù)顯示，以往是家庭首次置業(yè)和升級置業(yè)首選的兩居戶型，成交套數(shù)環(huán)比減少了1977套。

高姍分析，10月樓市成交出現(xiàn)拐點受多種因素的影響，一方面是由于“十一”長假，成交量連續(xù)7天走低。另外一方面原因則是“二輪調控”的影響，尤其是提高首套房貸、限購等政策影響，作用顯著，不僅使投資型購房受到抑制，即便是改善性購房、首次購房者，均受到了一定的影響。

盡管成交量出現(xiàn)了一定下滑，但是成交價格卻出現(xiàn)了小幅上漲。10月商品住宅的整體成交均價為20030元/平方米，環(huán)比9月上漲0.4%，而對比8月份則下降了4.9%，樓市成交價格呈現(xiàn)出震蕩格局，這主要是受到10月主力銷售區(qū)間及豪宅項目價格走高的拉動作用。亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，10月，五至六環(huán)間整體成交均價環(huán)比上漲了7.6%，而單價在5萬元以上的豪宅項目成交均價環(huán)比上漲了1%。這些產品的價格上漲，帶動了10月整體成交均價的上漲。

另據(jù)搜房網數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，截至2010年10月31日，北京住宅庫存量（可售期房與可售現(xiàn)房之和）達到101524套。2010年10月北京住宅庫存總量一直維持在10萬套以上，為2010年來惟一一個每日庫存量都在10萬套以上的月份。

持續(xù)增長的庫存壓力和政策調控的不斷深入，讓年底前的房價下跌成為了目前市場的主流觀點，據(jù)《2010中國房地產調控情況調查》表明，目前20%的開發(fā)商已經直接降價或變相促銷。