可以說，2013年作為新一屆政府上任，一直在淡化房地產(chǎn)的問題，前兩年對房地產(chǎn)政策都談得不多，直到2014年下半年，國內(nèi)經(jīng)濟增長下行壓力上升，中國政府不得不又使出房地產(chǎn)這個殺手锏，讓房地產(chǎn)成為拉動經(jīng)濟增長的動力，所以，2015年開始的信貸政策全面放松及地方的各種限購政策松綁，再加上當時國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)金融突然出現(xiàn)爆炸式增長，從2016年開始，國內(nèi)所有的城市出現(xiàn)一波房價暴漲潮，先是從一線城市深圳開始，然后隨著不同城市的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺，這波房價暴漲潮逐漸向二線、三線、四線城市全面蔓延。后來隨著一線城市開始的房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)的出臺，這一波房價暴漲潮才開始在一線城市、二線城市有所收斂，但是直到2018年，這波房價暴漲潮還在中西部地區(qū)一些城市蔓延。如2018年海南各城市的房價都出現(xiàn)快速飚升。

   到了2018年，隨著中美貿(mào)易摩擦的持續(xù)，隨著中國企業(yè)對國內(nèi)經(jīng)濟增長的信心減弱，從今年第4季度開始，國內(nèi)經(jīng)濟增長下行的壓力又開始出現(xiàn)，從而使得中央政府已經(jīng)持續(xù)兩三年的房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度在2018年第四季度之后，有了不同對待，市場又在猜測2019年中國房地產(chǎn)市場是不是又會走上2015年房地產(chǎn)調(diào)控政策全面松綁之路。所以，2018年中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)政策的微妙變化，市場同樣認為這是2019年國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策全面松綁的重要跡象。

   中央經(jīng)濟工作會議之后，政府職能部門住建部根據(jù)2018年中央經(jīng)濟工作會議的精神，對2019年中國的房地產(chǎn)調(diào)控做出具體部署。這些具體部署與往年不同地方有很多，表現(xiàn)出不少房地產(chǎn)政策的新亮點。首先，住建部把2019年房地產(chǎn)的政策目標簡單的確定為“三穩(wěn)”，即2019年要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，也要求堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的房地產(chǎn)市場定位。可以說，房地產(chǎn)調(diào)控政策的“三穩(wěn)”，其實就是“一穩(wěn)”，就是穩(wěn)房價，因為地價是由房價決定，只有房價穩(wěn)定，地價才不會下跌。如果房價不穩(wěn)或房價下跌，特別是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房價下跌，那么地價會比房價下跌得更快。同樣，穩(wěn)預(yù)期也是穩(wěn)定房價上漲而不讓房價下跌。因為，在一個以投資炒作為主導的房地產(chǎn)市場，如果要穩(wěn)定房價，當然是穩(wěn)定房價上漲預(yù)期。如果房價上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)，要穩(wěn)定房價是不可能的事情。

   那么政府為何要穩(wěn)定房價呢？一個是與穩(wěn)定GDP增長速度有關(guān)。因為，就目前中國的經(jīng)濟形勢來看，如果2018年的GDP增長速度為6.6%，那么當年的GDP增量為54590億元，而2018年國內(nèi)房地產(chǎn)市場，如果以1-11月份的數(shù)據(jù)來估算，那么2018年的房地產(chǎn)投資可以會達到12萬億元左右，增量為10200億元。2018年房地產(chǎn)的銷售金額可能達到141280億元，增量為14640億元左右。兩者相加增量達到25227億元，占2018年中國GDP增量的比重達46.6%(這里還沒有加上建筑業(yè)及由房地產(chǎn)拉動相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的增量)。這是房地產(chǎn)對當年GDP貢獻。所以，房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟增長這樣的一個概念中，永遠是調(diào)控宏觀經(jīng)濟最有力的工具。而要保證國內(nèi)房地產(chǎn)增長態(tài)勢不改變，當前最為重要就是讓房價穩(wěn)定或房價上漲了。在一個以投資炒作為主導的房地產(chǎn)市場(最近西南財大的調(diào)查是，目前國內(nèi)新購買住房的目的中投資用途占58.2%，改善型需求占到26.7%(即可投資也可自住))，如果房價不能夠穩(wěn)定，或房價不能夠再上漲，當前國內(nèi)這種房地產(chǎn)市場繁榮是不可持續(xù)的。這就是穩(wěn)房價的關(guān)鍵所在。

   而穩(wěn)定房價或讓房價再上漲，不僅可吸引住房投資者進入房地產(chǎn)市場，還在于可讓當前國內(nèi)吹大巨大的房地產(chǎn)泡沫不至于破滅�？梢哉f，當前中國的房地產(chǎn)市場泡沫之大，是人類歷史絕無僅有的事情。當前中國不少城市的房價已經(jīng)無法一般性的房價收入比、房價租金比、房價絕對水平來衡量了，沒有再高只有再高。政府出臺了無數(shù)多的房地產(chǎn)調(diào)控政策，中國絕大多數(shù)城市的房價只會上漲而不會下跌。更有人估計，目前中國房地產(chǎn)總值達到65萬億美元之高，已經(jīng)超過了美國、歐盟和日本三國之總和。這是什么概念，意味中國的房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)到總要破滅之地步。那么面對這個巨大的房地產(chǎn)市場泡沫，如何才能讓它一直吹大下去而不破滅，最為重要的手段就是讓現(xiàn)有的房價只是上漲而不下跌，讓現(xiàn)在的房價穩(wěn)定而不于當前房價有多高。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格下跌，所有房地產(chǎn)市場的問題都會暴露出來。所以，在這兩個意義上說，穩(wěn)房價成了整個2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策的最高目標。但是，其他國家及地方的房地產(chǎn)調(diào)控，都是讓過大的房地產(chǎn)泡沫逐漸擠出，讓過高的房價逐漸回歸理性。最近的韓國、加拿大、澳大利亞是這樣，香港也如此。但是中國是個例外，中國想改寫市場法則!

   現(xiàn)在的問題是，不少城市房價如此之高，對于絕大多數(shù)弱勢居民的居住問題如何來解決。所以，今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策要求要求加大保障性住房的建設(shè)。比如要以加快解決中低收入群體住房困難為中心任務(wù)，健全城鎮(zhèn)住房保障體系。支持人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點城市，降低準入門檻，增加公租房有效供應(yīng)，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。從這些具體安排來看，深圳今年提出的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式(4-4-2模式，即40%商品房、40%政府的租賃性住房、20%的保障性住房)開始體現(xiàn)在調(diào)控政策的文件中。政府的政策目標是以市場為主導的商品房來保證GDP增長，以保障性住房來化解一線城市、二線城市居民居住困難問題。

   在這方面，2019年最大的亮點是《城市土地管理法》修訂，這點會對2019年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。因為按照以往的《城市土地管理法》，集體所有的土地只有轉(zhuǎn)讓給城市地方政府才能夠進入市場進行交易。但12月23日修改后《城市土地管理法》草案，刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定；對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。而讓集體建設(shè)用地進入市場，這將對國內(nèi)的土地市場及住房市場將帶來前所未有的影響與沖擊。特別是對增加公租房及共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)創(chuàng)造了非常好的條件。

   對于住房租賃市場的發(fā)展，改變了去年的思路。政府認識到中國的住房租賃市場是一個短板，而不是如去年那樣一哄而上，結(jié)果各種問題都暴露出來。今年則認為是要補齊租賃住房短板。但這要在總結(jié)試點經(jīng)驗基礎(chǔ)上，指導大中城市全面培育和發(fā)展住房租賃市場。即在干中學。所以，2019年的住房租賃市場如何發(fā)展，投資者還得根據(jù)政策變化而行。也提出繼續(xù)推進集體土地建設(shè)租賃住房試點工作。對于這點，在沒有修改法律之前，要達其成并非易事，但在今年城市土地管理法改訂后，已經(jīng)提供了法律上的基礎(chǔ)條件，估計在2019年會有突破性的進展。

   還有，今年房地產(chǎn)政策強調(diào)地方政府的主體責任。中央政府的意圖就是讓房地產(chǎn)調(diào)控政策完全落實到地方政府身上，以此根據(jù)市場變化制定適合當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的政策，保證當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展。但正是因為這條，已經(jīng)成了不少地方政府房地產(chǎn)市場調(diào)控政策松綁的理由。如之后立即就有菏澤取消限售、廣州取消公寓限購令、珠海降低購房門檻、深圳下調(diào)首套房利率及房地產(chǎn)開發(fā)房價上漲等。如果說，地方政府要承擔房地產(chǎn)市場調(diào)控的主體責任就是讓地當房地產(chǎn)市場調(diào)控政策松綁，就是讓當?shù)氐姆績r上漲，那么2019年的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的結(jié)果就十分清楚了。如果當前政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策的預(yù)期結(jié)果就是讓房價上漲，那么2019年中國房地產(chǎn)市場所面臨的風險也就會越來越高。這就是當前或2019年中國房地產(chǎn)市場面臨的嚴重問題。