人口老齡化的加劇和養(yǎng)老服務需求的日益增長，正將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶進前所未有的歷史機遇期。在扎堆于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的各路資本中，房地產(chǎn)企業(yè)正借政策東風高調(diào)擴張養(yǎng)老地產(chǎn)。2014年，隨著相關政策逐一落地，養(yǎng)老地產(chǎn)或出現(xiàn)爆發(fā)式增長。

但也有業(yè)內(nèi)人士指出，由于定位不明，現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)只是貼上了不同的標簽，以不同形式賣房，并沒有擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)，應警惕企業(yè)假借“養(yǎng)老”之名變相圈地。

轉(zhuǎn)型

房企全產(chǎn)業(yè)鏈介入

保利地產(chǎn)近日在北京宣布，將以全產(chǎn)業(yè)鏈進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造由機構養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式。

保利房地產(chǎn)集團有限公司副總經(jīng)理胡在新表示，在未來3至5年內(nèi)，保利將對原有社區(qū)進行適老化改造，新建社區(qū)統(tǒng)一適老化設施標準，向所有保利社區(qū)提供居家養(yǎng)老服務，并在“十三五”期間完成所有已建社區(qū)的適老配套改造。保利地產(chǎn)還將在全國各省會城市建立專業(yè)養(yǎng)老連鎖機構，輻射保利業(yè)主，建立“生活照料、醫(yī)療護理、精神慰藉、緊急救援”專業(yè)標準，提供老年生活照顧、金融、旅游等一系列定制服務。在業(yè)內(nèi)人士看來，此舉明確了養(yǎng)老地產(chǎn)作為保利未來新利潤增長點的戰(zhàn)略地位。

事實上，保利并非唯一一個對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“虎視眈眈”的房企，在巨大市場需求吸引下，眾多開發(fā)商開始馬不停蹄地向養(yǎng)老概念轉(zhuǎn)型。

2013年12月，萬達與中國太平保險簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)方面展開合作。萬達集團董事長王健林在接受記者采訪時表示，所有地產(chǎn)當中最有前途的就是養(yǎng)老地產(chǎn)“房地產(chǎn)并不是一個萬年長青的產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉(zhuǎn)型的一個主要方向”。

萬科、首創(chuàng)、復興、綠城等龍頭房企也紛紛拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計劃，公開信息顯示，房企預定的養(yǎng)老地產(chǎn)項目已超過百個。

住建部政策研究中心秦虹表示，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，未來發(fā)展機會將從趨勢性機會向結構性機會轉(zhuǎn)變，“老齡化趨勢下的養(yǎng)老服務社區(qū)開發(fā)就是結構性機會的重要方面”。

秦虹說，由于我國現(xiàn)今家庭大多是獨生子女，在此背景下，養(yǎng)老不再可能靠子女，未來的養(yǎng)老方式必須和居住方式緊密結合在一起。據(jù)機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計，按照養(yǎng)老地產(chǎn)在2035年達到均衡的速度計算，選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的群體占比可能達到15%。這意味著，在20年內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)面積的最大缺口將超過21億平方米。

利好

相關政策將逐一落地

房企的熱情高漲并非一廂情愿，國家在政策層面大力推動已經(jīng)成為養(yǎng)老地產(chǎn)概念升溫的重要動因。

2013年9月，國務院印發(fā)《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》(以下簡稱“35號文”)，表明養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為新興朝陽產(chǎn)業(yè)，逐漸成為“調(diào)結構、惠民生、促升級”的重要力量。11月，十八屆三中全會決定也提出，要積極應對人口老齡化，加快建立社會養(yǎng)老服務體系和發(fā)展老年服務產(chǎn)業(yè)。

按照計劃，相關政策將在2014年逐步落地。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在接受《經(jīng)濟參考報(微博)》記者采訪時表示，“35號文”明確要求各部門在2014年三季度前均要制定具體的實施規(guī)劃，因此，預計2014年將是養(yǎng)老政策落地的關鍵年，屆時將陸續(xù)出臺一系列配套文件。

民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司副司長王素英也表示，“35號文”里面的45項任務，分門別類地明確了哪個部門牽頭，哪些部門配合，什么時候開始啟動，什么時候完成。2013年年底前要出臺或啟動的工作，民政部都已經(jīng)明確列出。

就在本周，民政部發(fā)出了《關于開展公辦養(yǎng)老機構改革試點工作的通知》。2014年一季度，保監(jiān)會、民政部、國家老齡辦將出臺具體措施并展開以房養(yǎng)老試點。有消息稱，建設、規(guī)劃、服務、衛(wèi)生、金融、土地、稅收、就業(yè)、信息化人才培養(yǎng)等36個養(yǎng)老服務業(yè)領域的系列化支持措施將在2014年不斷完善落地。

在地方政府層面，有關養(yǎng)老地產(chǎn)的支持政策也正接連出臺，甚至有多地政府直接將養(yǎng)老地產(chǎn)招商作為2014年考核地方政府引資部門政績的一項指標。

北京市民政局近期表示，對社會資本新建、擴建的養(yǎng)老機構，政府對每張床位的補貼將由原來的8000至1.6萬元，提高到2萬至2.5萬元。北京市此前已經(jīng)將保證民眾的基本養(yǎng)老服務納入對區(qū)縣的績效考核中，并出讓了大批養(yǎng)老地產(chǎn)地。深圳近期也提出，優(yōu)先將養(yǎng)老設施涉及新增建設用地納入年度實施計劃，并享受養(yǎng)老設施用地優(yōu)惠地價政策。

朱中一表示，2014年國家將逐步完善各地土地供應、稅費優(yōu)惠、養(yǎng)老醫(yī)學、康復、護理、養(yǎng)老心理等方面的人才培養(yǎng)和就業(yè)政策；同時也將進一步完善補貼政策，通過補助投資、貸款貼息、購買服務等方式支持社會力量舉辦養(yǎng)老服務機構，并在資本金、場地、人員等方面進一步利用社會力量降低養(yǎng)老機構的門檻。朱中一進一步表示，隨著各項政策的落地，養(yǎng)老地產(chǎn)在2014年或?qū)⒂瓉肀�發(fā)式增長。

警惕

借“養(yǎng)老”之名變相圈地

記者了解到，受政策支持吸引，眾多企業(yè)一哄而上，但由于養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展仍處試驗階段，在開發(fā)模式尚無明確定論的背景下，行業(yè)目前較為混亂。以北京為例，在初具規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，采取持有經(jīng)營模式的有愛慕家、壽山福海、太申祥和山莊等采取出售和出租模式的有曜陽國際、北京太陽城和將府莊園等，采取出售模式的有東方太陽城和萬科幸福匯等。

此前，《經(jīng)濟參考報》記者走訪主打“幸�；貧w，一生之城”的萬科幸福匯售樓處時，在得知是為老人買房后，銷售人員介紹稱“我們這兒主打養(yǎng)老地產(chǎn)，各種配套設施齊全，1號樓還專為老人居住擴寬了樓梯與電梯空間”。值得注意的是，萬科幸福匯整個19幢項目樓中，僅1號樓采取了加寬。也就是說，在其總規(guī)模達1226戶中，作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點的房源僅有146套，所占比例僅為11.9%。

當記者問到老年公寓時，銷售人員介紹，配套的老年公寓現(xiàn)階段還沒有開啟。“租老年公寓不如買房子，不僅后期護理費用高，還不能升值。”上述銷售人員說。

記者又探訪了位于北京市順義區(qū)占地3500畝的東方太陽城。雖然小區(qū)內(nèi)配備了康體中心、老年大學、社區(qū)醫(yī)院等，但在數(shù)百幢樓中，僅有3幢是真正的老年公寓，除此之外均是公寓類住宅或高端別墅、短期度假公寓、酒店等。銷售人員介紹說：“小區(qū)容積率僅0.34，所以也被看做非住宅類的住宅。還配套了標準的18洞高爾夫球場以及配套練習場�！�

北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示，由于定位不明，現(xiàn)階段的養(yǎng)老地產(chǎn)只是貼上了不同的標簽，以不同形式賣房，并沒有擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)。

住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，現(xiàn)階段的確養(yǎng)老地產(chǎn)已有沖動苗頭。以養(yǎng)老為由頭的地產(chǎn)項目越來越多，其中的確有一部分真正是履行社會職責，做養(yǎng)老，而另外一部分，則是瞄準房地產(chǎn)，變相圈地。

“地方有供地需求，市場有購買需求，開發(fā)商有追求高利潤的需求�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，由于建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，必須有醫(yī)院、護理等配套設施，因此，開發(fā)商的投資也為地方政府減輕不少負擔。在減輕負擔的基礎上，地方政府會給企業(yè)相應的稅收優(yōu)惠、補貼等置換型政策，這也是為什么近年來養(yǎng)老地產(chǎn)的火爆的重要原因。記者李唐寧梁倩

“現(xiàn)階段我們必須做的是確定養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式，在物業(yè)方面給出明確劃線，是持有還是售賣。”上述人士指出，目前，相關部門已在開始關注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的亂象，為了使行業(yè)能良好發(fā)展，相關部門正在制定行業(yè)標準，也會陸續(xù)出臺一系列鼓勵政策，逐步對養(yǎng)老事業(yè)進行規(guī)范。