1800億或?qū)⑹潜本┤�年的賣地總額。

亞豪機(jī)構(gòu)根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月，北京市共實(shí)現(xiàn)土地出讓34宗，環(huán)比增加15宗，規(guī)劃總建筑面積432.4萬(wàn)平方米，成交總金額407億元，環(huán)比上月分別增長(zhǎng)189.6%、381%。不管是成交塊數(shù)還是成交面積、金額，都創(chuàng)下今年以來(lái)的最高值。

房地產(chǎn)制度改革尚未到來(lái)，企業(yè)并不是沒(méi)有忌憚。但回過(guò)頭來(lái)發(fā)現(xiàn)，那些等待者總是錯(cuò)過(guò)了許多機(jī)會(huì)。相反，行動(dòng)派卻走上通往輝煌之路。故事還會(huì)繼續(xù)嗎？

增長(zhǎng)的慣性

在房地產(chǎn)企業(yè)的第一梯隊(duì)中，恒大地產(chǎn)（03333.HK）是拿地最突出的一個(gè)。從7月到11月，恒大在不到4個(gè)月的時(shí)間里，斥資127.35億，在北京獲取3塊地。11月29日，恒大在天津36.35億拿地。12月4日，恒大在上海、南京連續(xù)拿下6幅地塊，總成交金額96.86億元。

今年8月26日，恒大地產(chǎn)2013年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大總裁夏海鈞表示：“恒大早期的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，是以二、三線城市作為公司發(fā)展的立足點(diǎn)，但是我們以前一直強(qiáng)調(diào)，隨著公司現(xiàn)金余額的不斷增加，最終進(jìn)入北京等一線城市是公司未來(lái)的戰(zhàn)略目標(biāo)。”

彼時(shí)，恒大持有的現(xiàn)金余額近420億元�！拔覀冋J(rèn)為進(jìn)入中國(guó)核心經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的條件已經(jīng)成熟。”夏表示。到7月份以后，恒大拿地的足跡幾乎覆蓋了中國(guó)除臺(tái)灣以外的所有省份。

恒大認(rèn)為，由于此前兩年，一、二線城市的消耗量比較大，因此，在一些一、二線城市補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，也是恒大平衡布局的主要手段�！巴ㄟ^(guò)這種平衡，使得公司無(wú)論在房地產(chǎn)的高潮還是低谷，都可以觸及不同的市場(chǎng)，從而保證銷售和運(yùn)營(yíng)增長(zhǎng)。”夏進(jìn)一步解釋稱。

第一梯隊(duì)身后的企業(yè)也紛紛謀動(dòng)。11月，首創(chuàng)置業(yè)（02868）旗下子公司北京創(chuàng)新建業(yè)地產(chǎn)投資有限公司，擊敗16家知名地產(chǎn)企業(yè)，以17.7億元拿下上海松江區(qū)商住用地，這是首創(chuàng)置業(yè)首次進(jìn)入上海市場(chǎng)。此前首創(chuàng)曾有多次機(jī)會(huì)進(jìn)入上海均未果。同月，首創(chuàng)置業(yè)又以10.2億元拿下北京大興區(qū)一宗土地。首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光此前曾對(duì)包括21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道在內(nèi)的媒體稱，公司將在核心城市盡可能多地增加土地儲(chǔ)備。

以蘭德咨詢總裁宋延慶的視角觀察，這些企業(yè)拿地大多是補(bǔ)貨的性質(zhì)。與幾年前情況不同的是，為上市單純地增加土地儲(chǔ)備面積和囤貨的傾向大大降低。

還有泰禾集團(tuán)（000732.SZ）、卓越地產(chǎn)（01028.HK）等開發(fā)商，表達(dá)對(duì)未來(lái)的極端樂(lè)觀態(tài)度。近期，在短短十天內(nèi)，卓越集團(tuán)在深圳寶安西鄉(xiāng)和光明新區(qū)簽下兩個(gè)城市更新項(xiàng)目。卓越今年的拿地金額預(yù)計(jì)將超過(guò)全年銷售額。卓越地產(chǎn)負(fù)責(zé)人公開表示，經(jīng)過(guò)調(diào)整，卓越當(dāng)前的方向很明確，就是要迅速做大規(guī)模。

還有一些開發(fā)商明確地向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，拿地是為了保持一定的發(fā)展速度。盡管調(diào)控政策有明顯加碼的趨勢(shì)，但前述負(fù)責(zé)人認(rèn)為，需求還是存在的。

錢和土地的故事

根據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，恒大地產(chǎn)2013年銷售額將超過(guò)千億。按照萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林的邏輯，那些真正在土地市場(chǎng)上一擲千金的企業(yè)是不缺錢的企業(yè)。

亦有開發(fā)商向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，今年的銷售目標(biāo)早已提前完成，到了年底，有意放緩銷售速度，控制節(jié)奏。在職業(yè)經(jīng)理人看來(lái)，投資者更喜歡看到的是穩(wěn)定而持續(xù)的增長(zhǎng)，而不是“大起大落”。一部分銷售業(yè)績(jī)將會(huì)在明年釋放。在銷售回款的支撐下，那些豪擲重金的企業(yè)變得更有底氣。

過(guò)去，人們會(huì)首先質(zhì)疑那些瘋狂擴(kuò)張企業(yè)的資金鏈。但經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮后，上市公司一邊拿地，一邊努力降低負(fù)債率。中期業(yè)績(jī)發(fā)布時(shí)，恒大的凈負(fù)債率同比下降37.7%。

盡管銀行信貸不斷收緊，但似乎并未對(duì)一些企業(yè)造成困擾。北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉(微博)提供的數(shù)據(jù)顯示，從2004年到2012年，房地產(chǎn)直接融資占比從30%上升至40.5%，融資金額增長(zhǎng)6.5倍。而國(guó)內(nèi)貸款占資金來(lái)源的比重從2004年的18％下降到2012年的15％。進(jìn)入2013年，房地產(chǎn)直接融資占比增加的趨勢(shì)仍在不斷擴(kuò)大。尤其是房地產(chǎn)信托新增規(guī)模與信托總量的占比明顯增加。

與頻繁拿地動(dòng)作相伴隨的，是頻繁的融資計(jì)劃，盡管很多融資計(jì)劃還未被批準(zhǔn)，但開發(fā)商們相信，希望就在不遠(yuǎn)處。今年4月份，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)行4億美元高級(jí)永續(xù)證券。此前的2012年年末，首創(chuàng)置業(yè)首次獲得了國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪和惠譽(yù)的“Ba3”以及“BB+”評(píng)級(jí)。同期發(fā)行的20億元人民幣的有擔(dān)保債券，則是首創(chuàng)置業(yè)香港上市以來(lái)在資本市場(chǎng)的最大一筆融資。2012年，首創(chuàng)置業(yè)還與中鐵信托合作設(shè)立了“首創(chuàng)·中鐵聯(lián)合地產(chǎn)投資基金”。首創(chuàng)置業(yè)還在構(gòu)建房地產(chǎn)投資基金，啟動(dòng)保險(xiǎn)公司的債權(quán)計(jì)劃。這些融資為企業(yè)拿地備足了子彈。

品牌開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)相融合的趨勢(shì)也越來(lái)越明顯。10月29日，萬(wàn)科出手逾30億港元認(rèn)購(gòu)徽商銀行在港IPO股份，成為后者的最大股東。房企與金融機(jī)構(gòu)的融合趨勢(shì)，是搭建地產(chǎn)金融的全體系架構(gòu)。趙曉認(rèn)為，對(duì)于房企而言，從前期的融資，到中期的按揭，以及后續(xù)的社區(qū)金融體驗(yàn)等，房企與銀行股權(quán)層面的合作，可以有效降低交易成本。

趙曉分析，從十八屆三中全會(huì)公報(bào)透露出信息來(lái)看，土地改革是大勢(shì)所趨，只有改革才能讓農(nóng)民真正分享到城鎮(zhèn)化成果，但土地改革的過(guò)程不會(huì)一蹴而就。對(duì)于開發(fā)商而言，“震顫”還未來(lái)到。

至少目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好。宋延慶認(rèn)為，唯一需要特別指出的是，不同城市的土地市場(chǎng)正在面臨分化。一片紅火的景象并不是在所有城市都發(fā)生。除了一些被夸大的空城、鬼城之外，還有一些城市不溫不火，銷售乏力。例如，常州、營(yíng)口、烏海等。