據(jù)理財周報消息，如果供量保持相對充沛，今年第四季度豪宅市場銷量保持相對高位運(yùn)行概率也將增大

今年以來，北京豪宅市場表現(xiàn)搶眼。統(tǒng)計顯示，第三季度北京高端商品住宅市場成交面積為246379.79平方米，環(huán)比上漲3.14%；成交均價為49923.01元/平方米，比上季度上升9.64%，比去年同期增長16.1%。

業(yè)內(nèi)分析，豪宅熱賣與樓市整體升溫息息相關(guān)，但一些優(yōu)質(zhì)地段的高品質(zhì)項目加大市場供應(yīng)也是豪宅市場升溫的重要原因之一。同時，隨著豪宅市場細(xì)分趨勢日漸明朗，具備第一居所功能，低密度屬性、個性化定制以及健康居住系統(tǒng)的豪宅優(yōu)勢已經(jīng)盡顯。

高端市場持續(xù)升溫

隨著今年市場行情向好，不少高端項目改變推盤策略，加大單次項目推盤量。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前尚有11個豪宅項目計劃于今年底開盤，其中，鴻坤·花語墅、望京金茂府、勝古譽(yù)園、五礦萬科·如園、西山壹號院等項目都表示近期將有推盤計劃。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，如果供量保持相對充沛，四季度豪宅市場銷量保持相對高位運(yùn)行的概率也將增大。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，受到調(diào)控政策的影響，目前別墅市場當(dāng)中的購買主力為自住型客群。這部分高端置業(yè)人群的置業(yè)成本增加，一定程度上促使“一步到位”訴求增多。對于這部分中堅客群來說，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的別墅項目交通成本較高，雖然售價相對低廉，但多不會作為第一居所的選擇，而部分城區(qū)別墅或超大戶型產(chǎn)品，由于單價或總價過高也多不會被列入考慮范圍。而城市核心區(qū)一些交通便利、配套成熟、低容積率而且具備特色功能設(shè)計的豪宅產(chǎn)品則成為他們的首選。

此外，土地市場的升溫，尤其是地王項目的誕生也是豪宅市場升溫的重要原因。9月4日，隨著拍賣師一錘定音，融創(chuàng)中國力挫群雄斬獲備受關(guān)注的農(nóng)展館地塊，折合樓面價7.31萬元/平方米，成為北京乃至全國名副其實(shí)的新科單價地王。而北京新科單價地王的誕生距離之前孫河地王出讓才一個多月的時間。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為：“如果按照7.3萬的樓面價計算，疊加建安、管理、稅費(fèi)、資金成本。成本則起碼高達(dá)10萬，如果剔除其中不可銷售部分，入市的成本價已經(jīng)達(dá)到12萬以上。這一價格已經(jīng)全面超過北京在售的所有物業(yè)。

另一位豪宅項目負(fù)責(zé)人則表示，“目前東三環(huán)周邊二手房，如棗營北里等20世紀(jì)八九十年代建造的老房子，售價在每平方米4.2萬-4.5萬元，農(nóng)展館地王剔除10%的公建，其實(shí)這塊地的樓面價已經(jīng)達(dá)到8萬/平方米，要入市絕對不會低于16萬元/平方米，未來3環(huán)內(nèi)的豪宅房價漲到20萬元/平方米指日可待。

據(jù)了解，東三環(huán)附近一些豪宅中的樓王項目，已經(jīng)開始沖擊這個價格，霄云路8號賣出一套單價超過15萬元/平方米的房子。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌已明確表示，農(nóng)展館項目入市后單價至少為15萬元/平方米，樓王產(chǎn)品單價將賣到30萬元的天價。

核心區(qū)豪宅升值空間大

不過，近日記者了解到，同樣坐落于三環(huán)附近的豪宅項目——鴻坤·花語墅，擁有著與農(nóng)展館地塊相似的絕版地段優(yōu)勢，如今成交價卻停留在10萬/m2以內(nèi)。

項目緊鄰西大望路，南瞰北京工業(yè)大學(xué)；轉(zhuǎn)瞬直抵新光天地、國貿(mào)等世界一線品牌購物中心；咫尺銀泰中心、華貿(mào)中心等國貿(mào)商務(wù)地標(biāo)，JW萬豪、麗思卡爾頓等國際五星級酒店環(huán)伺周邊；近距離尊享奧運(yùn)體育場館及配套設(shè)施。這樣的“國貿(mào)豪宅”也絕非簡單的“東三環(huán)住宅”可比。

專家指出，按照北京市土地供應(yīng)計劃，北京東三環(huán)區(qū)域，未來土地供應(yīng)幾乎為零，稀缺性極強(qiáng)，高端住宅項目的升值空間還非常大。東三環(huán)周邊緊鄰CBD，周邊高端配套云集，堪稱打造北京頂級豪宅的天然板塊。由此看來鴻坤·花語墅后市升值空間巨大。

據(jù)了解，身處CBD核心的鴻坤·花語墅被市場關(guān)注，不僅憑借得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢，作為城市核心絕無僅有的院子產(chǎn)品，其獨(dú)有的“院子”設(shè)計更是讓其成為區(qū)域內(nèi)的罕見“異類”。

其“御院”系產(chǎn)品的獨(dú)特設(shè)計，讓業(yè)主在國貿(mào)核心區(qū)內(nèi)擁有了一方有天有地的獨(dú)立院子。極大地滿足了京城層峰人群的“院子”情結(jié)。50—100平方米私享院落，為居者提供一個充滿花草清池的自然世界，與周邊大環(huán)境的繁華與喧囂形成巨大反差。

專家分析，城市高層豪宅一枝獨(dú)秀的局面正在發(fā)生明顯變化。這與高端人士的生活需求變化緊密相關(guān)，他們不再一味追求超大尺度和奢侈華麗，同時，舒適性、健康型以及私密性也成為最為核心的價值元素。高層豪宅壓倒性優(yōu)勢正在被強(qiáng)調(diào)功能性的低密度精致小社區(qū)打破。

“鴻坤·花語墅宣傳的口號就是‘別了，傳統(tǒng)高層豪宅’”，鴻坤集團(tuán)營銷策劃中心總經(jīng)理彭艷表示，“以往十幾年間，北京豪宅都是高層、高密度、高容積率產(chǎn)品壟斷市場，也就是大平層，別墅都基本上在五環(huán)外、六環(huán)外。而花語墅項目位于國貿(mào)核心地段，但卻是罕見的低密度規(guī)劃�！�院子’的價值毋庸置疑，城市別墅的資源優(yōu)勢和產(chǎn)品價值更是其最重要的特質(zhì)�！�

另外，項目引入針對北京霧霾問題的空氣潔凈系統(tǒng)，針對客戶對豪宅項目的健康系統(tǒng)關(guān)注，鴻坤·花語墅從健康住宅角度全面提升項目品質(zhì)。其中，地下室空間作為重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域，全面配備恒溫、恒濕系統(tǒng)，對下躍空間的氣味、環(huán)境、溫度都做到健康，跟室外的綠色空間呼應(yīng)。

專家指出，在當(dāng)前地王不斷涌現(xiàn)的當(dāng)下，北京豪宅市場不斷走高已成定局。以鴻坤·花語墅為代表的城市核心地段豪宅產(chǎn)品，憑借區(qū)域內(nèi)罕見的低密度“院子”設(shè)計，和健康科技系統(tǒng)的引入，必然成為豪宅產(chǎn)品的新典范。