圍繞“浙江第一高樓”溫州世貿(mào)大廈的一場糾紛，開發(fā)商與38名購房戶從糾葛的起點到司法程序上的“院長重審”，整整七年尚未完結。

禍起意向購房。一批購房戶在簽訂《房屋預訂意向書》后，因為項目建設規(guī)劃和合同價格有所調(diào)整而引發(fā)不滿。

漫長的司法程序中，38名購房戶屢屢勝訴，開發(fā)商被要求履行此前簽訂的“樓花”協(xié)議。但在近期，該案情勢急轉，此前判決被相關法院認為確有錯誤，應予重審。重審開庭時間原定于本月6日，后移到月底。

一石激起千層浪。38名購房戶此前一直要求法院強制執(zhí)行判決，并由此牽扯出溫州世貿(mào)大廈在開發(fā)過程中的22項“違規(guī)”。不過，開發(fā)商方面此前已經(jīng)為這些“違規(guī)”付出了超過2億元代價，且一度資金缺口達到20億。

本報記者經(jīng)調(diào)查了解到，部分建設項目的調(diào)整、建設面積超出預計，恰緣于有關部門對樓盤開發(fā)建設設置的專門要求，達到了要求，卻得罪了“乙方”。

“很疲憊，這個項目近20億資金缺口現(xiàn)在基本填平，已無任何銀行貸款�！睖刂菔蕾Q(mào)大廈開發(fā)商黃麗娜在接受本報記者采訪時，自稱做出多次“讓步”。

從目前情況看，這顯然是一場雙方都不是贏家的“戰(zhàn)役”，即使法院重審也不一定能了結糾紛。而從雙方多年交鋒中亦可窺見，中國房地產(chǎn)投資領域的先行群體、溫州式的地產(chǎn)開發(fā)與投資運作模式，仍未從“野蠻”走向真正的規(guī)范。

38名購房戶的堅持

溫州世貿(mào)大廈設計高達68層，廣告語稱“新溫州坐標、新財富焦點”，當時號稱“浙江第一高樓”，屬溫州城區(qū)黃金地段的商住性質項目，目標群鎖定當?shù)刂懈叨巳后w。購房者大多是閥門制造、房地產(chǎn)開發(fā)商、服裝等企業(yè)老板。

大廈的開發(fā)企業(yè)是溫州世貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“世貿(mào)房開”)，股東黃麗娜是浙江比較知名的企業(yè)主，在浙滬兩地均有產(chǎn)業(yè)投資。

時間回溯到2002年6月8日，世貿(mào)大廈奠基。彼時，“炒樓花”在溫州非常盛行，即投資者與開發(fā)商簽訂意向性購房協(xié)議，先預訂開發(fā)項目的樓層戶號。個別“樓花”甚至只是開發(fā)商出具的一張紙片。但在價格一路飆升的樓市中，炒樓一族往往“樓花”一轉手，就能賺上數(shù)倍。

但此案38名購房戶并不承認“炒樓”行為，均稱是因企業(yè)發(fā)展需要而購置辦公用房。

2003年3月21日起，約250戶投資者與開發(fā)商陸續(xù)簽署《房屋預訂意向書》。記者從這份材料的掃描副本上看到，雙方對樓層、面積、房號、價位均有約定。

以陳姓人士的一份《意向書》為例，雙方達成的意向為：公寓式寫字樓31層，房子方位為1/4東南角，并注明高度，面積。約定房價每平方米12595元，為“暫估價”。意向書備注稱，購房面積僅為參考，最終以溫州市房管局房產(chǎn)測繪隊預售面積結果為準。

意向書簽訂后，購房戶分別繳納了約定款項。上述陳姓人士在當年5月16日與次年10月28日分兩筆交付了230余萬元，占約定總房款的40%。

2003年9月19日，溫州市規(guī)劃局頒發(fā)溫規(guī)建批字(2003)第002191號建設工程規(guī)劃許可證，確定了項目總平方數(shù)和各項技術經(jīng)濟指標。次年8月16日，項目獲得商品房預售許可證。

2007年11月23日，世貿(mào)房開發(fā)出“房款繳納告知書”，要求購房戶繳納房款達到總額的98%，但樓價、面積與此前約定的有了變化。以前述陳姓購房戶為例，面積“縮水”8.15平方米，單價從12595元提升到14070元。

與此同時，購買世貿(mào)大廈47層整層的徐姓人士發(fā)現(xiàn)，在房管局房屋銷售網(wǎng)上，47層還有房出售，經(jīng)仔細核查后發(fā)現(xiàn)，47層多出了300多平方，這讓他倍感意外。

于是，38名購房戶選擇了拒簽合同，拒交房款。當時正值房產(chǎn)價格快速飆升時期，溫州處于賣方市場，這批購房戶如此做法可能面臨風險：被收回房屋，沒收已交款項(定金和首付款)。

2008年3月27日，上述購房戶將世貿(mào)房開告上法庭。他們認為，開發(fā)商變相抬價，令其無法接受。

22項“違規(guī)”

2008年9月12日，溫州市鹿城區(qū)法院一審判決稱，意向書有效，雙方根據(jù)意向書約定履行。次年5月27日溫州市中級人民法院二審判決，限定世貿(mào)房開在10日內(nèi)根據(jù)意向書約定和購房戶簽訂購房合同。

但世貿(mào)房開不服判決，向浙江省高級人民法院、最高人民法院逐級提起申訴，要求重審此案，均被駁回。2011年6月17日，鹿城法院立案強制執(zhí)行。但購房戶代表稱，這兩年進展不大。

2013年8月26日，此案在溫州市中級人民法院啟動重審程序。該院一份編號為“(2013)浙溫民監(jiān)字第37號”的民事裁定書顯示，經(jīng)該院院長提交審判委員會討論認為，此判決確有錯誤，應予重審。

此裁定令事件波瀾再起。這批購房戶此前“組團”多年，全面搜羅項目開發(fā)中的“違規(guī)”之處。一個核心違規(guī)是面積變更。

2008年底世貿(mào)大廈主體建設基本完工，溫州民信房屋測繪有限公司出具《成果測繪書》，購房戶們把《測繪成果書》與當年經(jīng)審批的規(guī)劃許可證的《分層面積表》相對照，發(fā)現(xiàn)世貿(mào)大廈在建設過程中地面以上的面積比審批時已多出了23426平方米，占地面以上總面積的16.67%。

2009年9月15日，這些購房戶們向溫州市規(guī)劃局進行舉報，后者于2011年2月將該案移交溫州市城市管理與行政執(zhí)法局(下稱執(zhí)法局)處理，執(zhí)法局經(jīng)一年多的調(diào)查取證后在2009年8月作出調(diào)查報告，認定世貿(mào)大廈建筑過程中共有22項違規(guī)，共增加地上建筑面積23627.27平方米。

“對于多出面積部分，我們在2011年向土地部門繳納了補償金2億多。這個價格是根據(jù)2008年的市場價標準繳納的�！秉S麗娜在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時，無奈地稱。

記者了解到，一方面是開發(fā)商前期規(guī)劃不夠充分，而相關部門的政策變動，也是一大外因。

黃麗娜介紹，項目施工圖紙在2004年審查通過，但在建設過程中，消防、安監(jiān)等政府機構有新政出臺，使得項目有相應改動，進而影響到樓房面積。

比如，根據(jù)新的計算標準，大樓應設置“避難層”，如此一下子增加了建筑面積五六千平方米。另外，根據(jù)2006年消防部門的規(guī)定，超過兩千平方的大樓必須具備4張樓梯，這在原來兩張樓梯的基礎上，又增加了一倍面積，如此又多出1千多平方米。“大致有四個方面的計算標準變動，比原計算標準增加了2萬平方米�！�

浙江光正大律師事務所周光認為，客觀上，溫州世貿(mào)大廈超出原規(guī)劃設計2萬多平方米，但這不是由房開公司造成的，超出的面積符合有關文件規(guī)定。

涉案雙方一直僵持。在此過程中，據(jù)開發(fā)商透露，另有215位購房戶陸續(xù)與世貿(mào)房開簽訂了購房合同�！拔覀円呀�(jīng)向土地部門補交了2.1億元補償金，如果我們對這30多位購房戶作出讓步，將如何處置那200多戶？”黃麗娜反問。

近20億資金缺口由來

記者在溫州住建系統(tǒng)的銷售官網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，至11月6日，世貿(mào)大廈房屋銷售處于封禁狀態(tài)。但開發(fā)商認為這并不合理�！案鶕�(jù)法院判決，有糾紛的只是涉案這30多套房源，現(xiàn)在卻封了整個項目的銷售。”

黃麗娜表示，房源在2009年就被凍結，加上此后系列事件，給世貿(mào)房開資金池造成近20億元的資金缺口。她同時透露了項目開發(fā)的融資模式。實際上，這也是中小房開公司資金運作的普遍模式。

據(jù)介紹，世貿(mào)大廈項目投資總額為28億元，首先要解決土地款。黃麗娜稱該項目的土地款基本是自有資金。

根據(jù)項目融資計劃，成功“拿地”后，應向銀行申請開發(fā)貸。而世貿(mào)大廈的開發(fā)貸啟動在2004年，世貿(mào)房開向建設銀行申請貸款2.4億元。

也就在2004年，黃麗娜掌控的另一家房開公司在杭州啟動另一個項目，即目前的杭州財富金融大廈，當時支出6億元土地款。

“2004年到2007年，我天天經(jīng)過世貿(mào)大廈項目建設地段，總見幾個人稀稀拉拉地在那敲敲打打的，比較懷疑是否資金緊張�！币幻�購房戶擔心地認為，資金有被挪用到杭州投資的嫌疑。

但黃麗娜對此予以否認。據(jù)介紹，世貿(mào)大廈在2004年獲得建設銀行2.4億元三年期開發(fā)貸后，2005年又從工商銀行獲得三年期開發(fā)貸9000萬，2006年從中國銀行獲得三年期開發(fā)貸1億元。

如果一切運作順利，項目建設完工后，可以按計劃陸續(xù)償還銀行貸款。然而，銷售環(huán)節(jié)波瀾迭起。首先是2008年房屋竣工時購房款1.87億元未到位，資金池出現(xiàn)缺口；2009年，整個項目的銷售房源被封禁，這些房源原本可以銷售3萬多平方米，銷售總價達到15億元；2011年，開發(fā)商補交了多出面積的補償金2.1億元。由此，資金缺口總計接近20億元。

“這個項目的損失，各方借貸總算是填補上了�！钡�黃麗娜自稱是這場糾紛中的慘敗方，對這個市場充滿疲憊。而她掌控的其他企業(yè)也因此案被輪番審查。