據(jù)天津網(wǎng)消息，三季度全國多個城市樓市成交火爆，熱點城市新房、二手房價格持續(xù)上漲，“金九”熱度延伸至“銀十”中上旬。不過在信貸收緊和限價等政策加碼可能增加的背景下，地產(chǎn)經(jīng)理人四季度的降價預(yù)期正在增加，四季度房價有望企穩(wěn)。

“金九銀十”熱度延續(xù)

9月的樓市熱度，在10月份得到了延續(xù)。國慶長假后，商品住宅成交強(qiáng)勢反彈。全國40個大中城市在10月第二周商品住宅共計成交592萬平方米，環(huán)比大幅增長136%，較2012年周均成交水平增長25%。各線城市均較上周增長了1倍有余，其中一線、二線及三四線城市漲幅分別為153%、143%、125%。

截至10月15日，全國樓市在2012年市場復(fù)蘇的情況下繼續(xù)升溫，54個城市的年內(nèi)總成交量達(dá)到了233.36萬套，同比上漲幅度達(dá)到了16.5%。其中一線城市上漲幅度達(dá)到了18.8%，全年總成交量有望突破300萬套。

而國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)也顯示，三季度以來房地產(chǎn)投資和開工面積都在穩(wěn)步回升。今年1-9月全國商品房投資累計增速為19.7%，較1-8月略有回升，當(dāng)月同比增長22.3%，為今年以來次高水平，新開工面積累計增速為7.3%，比上月提高3.3個百分點，當(dāng)月同比大幅增長41.3%，僅次于今年7月增速水平。

銷售方面，1-9月份，商品房銷售面積84383萬平方米，同比增長23.3%，增速比1-8月份回落0.1個百分點。房企資金流方面，前9個月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金87828億元，同比增長28.7%，增速比1-8月份回落0.2個百分點。其中，國內(nèi)貸款14568億元，增長32.3%；利用外資391億元，增長23.4%；自籌資金33674億元，增長18.4%；其他資金39195億元，增長37.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款24281億元，增長36.1%；個人按揭貸款10297億元，增長45.8%。

在這樣的情況下，就連一向看跌中國樓市的美銀美林都發(fā)表報告力挺中國房價，其近日發(fā)表報告表示，由于預(yù)期未來數(shù)年內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)增長都將介于7%至8%之間，計入通脹因素后，估計內(nèi)地房價每年將上升10%。該行同時稱，中央有望繼續(xù)維持緊縮的房地產(chǎn)調(diào)控政策，并進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點范圍。

四季度房價或企穩(wěn)

然而由財經(jīng)網(wǎng)和克而瑞研究中心聯(lián)合發(fā)布的房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)卻顯示，在經(jīng)歷了第三季度的大幅沖高后，開發(fā)企業(yè)經(jīng)理人對四季度的信心出現(xiàn)回落。四季度的房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)為60.02，環(huán)比小幅下降0.84點。

“在我們看來，經(jīng)理人對行業(yè)信心出現(xiàn)下降的原因，一是房價上漲、信貸收縮下，剛需產(chǎn)品將面臨降溫，因為剛需群體對價格的敏感度更高，釋放絕不可能是無限制的；二是限價政策收緊的可能性增加，中高端項目或?qū)⒂龅秸�策壓制。隨著2013年即將進(jìn)入尾聲，重點城市的房價控制目標(biāo)將面臨考核大限，這些城市客觀上都有政策面調(diào)整的可能性。溫和的做法可能是地方政府在項目預(yù)售證審批環(huán)節(jié)限制高價項目入市，而更激烈的做法將是在執(zhí)行層面上對限購政策進(jìn)行加強(qiáng)�！敝袊�房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師潘紹之對新金融記者表示。

根據(jù)報告，表示會在三季度提價的受訪房企占比為46.15%，為2013年以來的最低值。自2013年年初開始，持續(xù)下跌了近一年的降價意愿在四季度出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)，有小幅降價意愿的企業(yè)占比由三季度的2.81%提高到7.69%，而有大幅提價意愿的企業(yè)也由三季度的10.63%大幅下跌至1.92%，市場價格方面在近半年的持續(xù)樂觀后，降價預(yù)期再度回升。

這一方面是由于今年一季度以來持續(xù)向好的市場成交，使銀行房貸額度被提前透支，在貸款額度不足的情況下，當(dāng)前大多數(shù)銀行開始收緊個貸，從嚴(yán)審批條件、上浮首套房貸利率也已紛紛出現(xiàn)，并使得剛需、改善性購房者的支付能力出現(xiàn)下降，企業(yè)的漲價預(yù)期有所回落；另一方面則是在年終業(yè)績壓力的逼迫下，為了兌現(xiàn)對投資者的承諾，部分業(yè)績一般的企業(yè)不得不以低價跑量來加速項目去化，搶占市場空間。

歷史數(shù)據(jù)顯示，四季度為全年供應(yīng)高峰，大環(huán)境穩(wěn)定背景下季節(jié)性規(guī)律將在今年繼續(xù)。作為樓市傳統(tǒng)推盤旺季，過去五年重點城市四季度新增供應(yīng)占全年三成左右，與三季度基本持平。預(yù)計四季度，新增供應(yīng)仍將會延續(xù)歷年趨勢，達(dá)到全年高峰，但由于今年三季度基數(shù)較高，預(yù)計環(huán)比持平的可能性較大。此外，四季度，龍頭企業(yè)為鞏固行業(yè)地位、多數(shù)企業(yè)在高周轉(zhuǎn)經(jīng)營模式下均將加大推盤力度，以推動供應(yīng)量呈現(xiàn)季節(jié)性高峰。

四季度增大的供應(yīng)量，能夠有力緩解當(dāng)下樓市的供需矛盾，有利于房價穩(wěn)定。業(yè)內(nèi)人士表示，展望四季度，經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇背景下貨幣環(huán)境和房地產(chǎn)調(diào)控政策趨穩(wěn)，季節(jié)性規(guī)律和企業(yè)高周轉(zhuǎn)策略推動供應(yīng)高位運行。在宏觀環(huán)境平穩(wěn)、推盤加大的背景下，成交量將繼續(xù)回升。

預(yù)計四季度，宏觀經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇局面仍將持續(xù)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級是中央更看重的方面，貨幣政策、房地產(chǎn)調(diào)控等宏觀政策的取向仍將以穩(wěn)為主。在房地產(chǎn)業(yè)短期走勢預(yù)期向好的同時，隨著長效機(jī)制的逐步落實和潛在供應(yīng)的逐漸釋放，市場供需關(guān)系更趨良性，明后年的市場將逐漸回歸理性。