“金九銀十”一直被形容為樓市的傳統(tǒng)銷售旺季，不過(guò)在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，近年來(lái)這兩個(gè)月的“優(yōu)勢(shì)”大大削減。但是今年國(guó)慶假期剛過(guò)，數(shù)據(jù)就顯示，今年9、10兩個(gè)月，廣州無(wú)論新房還是二手房，都呈現(xiàn)出量、價(jià)雙收的局面。很多人發(fā)出疑問(wèn)，新國(guó)五條的調(diào)控成果，是不是就化為泡影了呢。來(lái)看報(bào)道。

在今年的“金九銀十”期間，廣州一手樓的貨量是相當(dāng)充足的，例如9月份，廣州近郊區(qū)域就有15個(gè)全新盤(pán)上市，相比之下，8月只有5個(gè)，而在市區(qū)方面，雖然在售的基本是大戶型，不過(guò)今天我們走訪一些高端物業(yè)，銷售人員表示賣(mài)得相當(dāng)不錯(cuò)。

我們來(lái)到廣州海珠區(qū)一大型樓盤(pán)，該盤(pán)8月底推出全新兩棟望江豪宅，面積最小215平方米，均價(jià)3萬(wàn)1至3萬(wàn)6千元/平方。不過(guò)銷售人員說(shuō)，現(xiàn)在只剩少量幾套。

售樓小姐告訴記者：這邊賣(mài)得也挺快的，一個(gè)月的話像這種大戶型，也可以賣(mài)個(gè)十幾套。二十幾樓的都賣(mài)完了，如果是215平方的就只剩下E3棟，總價(jià)是在680萬(wàn)。

據(jù)了解，今年9月以來(lái)，廣州市面一手樓貨量達(dá)到4萬(wàn)套左右，成交量比去年同期上升一成，二手房也很紅火。有數(shù)據(jù)顯示，今年10月1至7日，廣州二手住宅買(mǎi)賣(mài)宗數(shù)比去年同期增加23%，成交均價(jià)也大幅上漲。

房地產(chǎn)中介周峰告訴記者：現(xiàn)在這個(gè)個(gè)稅的征收不了了之，讓大部分二手的買(mǎi)家都會(huì)去入市，成交價(jià)去到19540元/平方，比去年同期大幅上漲了38%。

廣州：樓市火爆致一千套經(jīng)適房登記就遭爆搶

今年廣州樓市的金九銀十看上去貨真價(jià)實(shí)，因?yàn)橘I(mǎi)經(jīng)適房的人也多起來(lái)。10日，廣州今年首批1418套經(jīng)適房一推出，馬上就遭到上萬(wàn)名市民爭(zhēng)搶，當(dāng)?shù)氐淖》坎块T(mén)不得不出面提醒說(shuō)，目前只是意向登記，市民無(wú)需爭(zhēng)搶。你看，只是登記就來(lái)了這么多人，廣州樓市的火爆由此可見(jiàn)一般。

11日，廣州經(jīng)適房的銷售中心依然人頭涌動(dòng)，上千名市民排隊(duì)等候入場(chǎng)看房，當(dāng)中很多是10日無(wú)法入場(chǎng)的申請(qǐng)者，不少人擔(dān)心準(zhǔn)購(gòu)證明年過(guò)期后無(wú)法買(mǎi)房。

某廣州經(jīng)適房申請(qǐng)者告訴記者：昨天排不上隊(duì)，根本拿不到號(hào)。

某廣州經(jīng)適房申請(qǐng)者說(shuō)：我已經(jīng)輪候經(jīng)適房三年了，三年都沒(méi)有我的份，每次只能看樣板房，然后被告知申請(qǐng)分?jǐn)?shù)低。

廣州住房保障辦介紹，經(jīng)適房最終分配分配，是要看積分高低，而不是登記時(shí)間的先后，市民不需要扎堆前往趕搭登記“頭班車”，直到16號(hào)下午的5點(diǎn)，依然可以前來(lái)進(jìn)行購(gòu)房意向登記。

據(jù)記者了解，目前廣州經(jīng)適房在建數(shù)量不足7000套，雖然今年5月停止了新申請(qǐng)，但依然有近1.9萬(wàn)戶家庭在輪候。對(duì)比今年底即將推出的公租房，多數(shù)家庭更傾向于買(mǎi)房。

某廣州經(jīng)適房申請(qǐng)者告訴記者：房子買(mǎi)下來(lái)，以后就是自己的，這樣穩(wěn)定一點(diǎn)。

這次廣州經(jīng)適房每平方米均價(jià)只要4、5千元，比同地段商品房?jī)r(jià)低了1萬(wàn)多元。有專家表示，由于剔除了地價(jià)、稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，經(jīng)適房?jī)r(jià)主要是建筑成本，反映出樓房的真實(shí)價(jià)格，建議政府加大土地供應(yīng)平抑房?jī)r(jià)。

廣州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士韓世同告訴記者：同區(qū)房?jī)r(jià)，比如白云區(qū)的經(jīng)適房房?jī)r(jià)現(xiàn)在才5千/平方米，但是白云區(qū)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)在2萬(wàn)每平方米，至少說(shuō)明這2萬(wàn)里面，有1.5萬(wàn)是屬于土地、稅收和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。

今年1到9月，廣州已供應(yīng)各類住宅用地526公頃，同比增加2倍，全市新開(kāi)工保障性住房11950套。今年四季度和明年一季度，廣州計(jì)劃再推出238公頃住宅用地，來(lái)緩解需求。

房子漲了，是不是土地供應(yīng)減少造成的呢？我們的調(diào)查顯示，購(gòu)房者似乎更像是追漲殺跌的心態(tài)居多，樓市清淡時(shí)反而購(gòu)買(mǎi)的人少。廣州國(guó)土房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年廣州住宅用地供應(yīng)已經(jīng)大幅增加，同比增加達(dá)到2倍多。但是，似乎對(duì)平抑樓價(jià)效果甚微。原因就在于，樓價(jià)越是上漲，購(gòu)房的人也就越多。

今年1－9月，廣州供應(yīng)住宅用地526公頃，同比增加229%，完成年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃595公頃的88%，超過(guò)廣州前5年平均實(shí)際供應(yīng)量448公頃的17%。其中，保障性住房用地103公頃，商品住宅用地423公頃。不過(guò)，廣州樓價(jià)卻不斷攀升。今年9月，廣州一手樓價(jià)為17399元/平方，同比漲幅高達(dá)24.8%。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士黃韜告訴記者：政府目前跟開(kāi)發(fā)商的推項(xiàng)目是很相像的，通常會(huì)在樓價(jià)高的時(shí)候才推地，這個(gè)時(shí)候推地的價(jià)格也不會(huì)低，地王多次出現(xiàn)，對(duì)目前的在售樓盤(pán)的樓價(jià)

沒(méi)有平抑的作用，相反還有一個(gè)支撐的作用。

數(shù)據(jù)顯示，2013年廣州土地出讓金預(yù)計(jì)為475.6億元，增長(zhǎng)40.9%。其中，市本級(jí)土地出讓金收入300億，增幅高達(dá)62.2%。也就是說(shuō)，推地的節(jié)奏往往和樓價(jià)上漲同步，完全沒(méi)有制約的作用。在深圳，近日也是高房?jī)r(jià)頻出，深圳許多樓盤(pán)紛紛推出樓王，這些樓王中有的一平方米賣(mài)到了22萬(wàn)，總價(jià)就動(dòng)輒上千萬(wàn)、甚至過(guò)億。在深圳南山的“豪宅”深圳灣一號(hào)，外界盛傳這里的樓王房?jī)r(jià)很高，就連看房也必須先驗(yàn)資，記者詢問(wèn)銷售情況時(shí)，銷售人員以一概不知回絕采訪。隨后，記者來(lái)到代理此樓盤(pán)銷售的中介了解情況。

地產(chǎn)中介銷售人員告訴記者：深圳灣一號(hào)它有208平方米和430平方米的，現(xiàn)在最低的單價(jià)是在18萬(wàn)到22萬(wàn)之間每平米，總價(jià)是在六千萬(wàn)左右。

一套房子總價(jià)六千萬(wàn)在該樓盤(pán)不算最高價(jià)，該樓盤(pán)另外還有堪稱“天價(jià)”的“豪宅”單位。

地產(chǎn)中介銷售人員說(shuō)：還有638平方的，那個(gè)是一整層的下來(lái)上億元的價(jià)格了，后期推出的都是這種六百多平的了”。

而深圳東海國(guó)際中心的B棟26樓樓王，一套單位的面積為1639平方米，單價(jià)13.5萬(wàn)元/平方米，總價(jià)高達(dá)2.2億元，堪稱面積最大的樓王。這些樓王大部分是商務(wù)公寓，屬于不限購(gòu)不限貸的范疇，不屬于住宅類別。

如此調(diào)控！廣州過(guò)半新盤(pán)簽“雙合同”人為壓低樓價(jià)

在廣州樓市的一片看好聲中，記者卻注意到，有媒體統(tǒng)計(jì)說(shuō)，國(guó)慶黃金周期間，廣州全市一手房網(wǎng)簽均價(jià)，只是約每平9400元，居然不到萬(wàn)元，而在廣州大家真實(shí)的感受似乎是均價(jià)接近兩萬(wàn)元才對(duì)，為什么樓價(jià)看上去很貴但合同售價(jià)又如此之低呢？廣州一手樓盤(pán)均價(jià)“9字頭”的背后，存在怎樣的貓膩呢？接著來(lái)看記者的報(bào)道

根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，在今年的七、八、九月份，廣州市新開(kāi)的48個(gè)樓盤(pán)當(dāng)中，就有28個(gè)要求消費(fèi)者以“裝修款”的名義，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，雖然在數(shù)字上滿足了政府限價(jià)的需求，但是就令一些剛需買(mǎi)房一族的負(fù)擔(dān)加重了。

原來(lái)，廣州一手房合同售價(jià)之所以總是徘徊在九千多，原因是高于九千的部分都以購(gòu)房者支付裝修款的方式另外簽訂了合同，不計(jì)算在房?jī)r(jià)之內(nèi)，但它又是購(gòu)房者實(shí)實(shí)在在需要付出的，說(shuō)白了，這樣一來(lái)就造成了低房?jī)r(jià)的假象。今年4月下旬，廣州開(kāi)始執(zhí)行商品住宅預(yù)銷售申報(bào)制度，要接受政府指導(dǎo)價(jià)。當(dāng)時(shí)已有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此舉會(huì)導(dǎo)致大批陰陽(yáng)合同出現(xiàn)、一二手樓價(jià)倒置的奇觀。規(guī)定實(shí)施半年，他們的預(yù)言不幸言中。

廣州荔灣區(qū)樓盤(pán)售樓人員告訴記者：裝修款一份合同，房貸一份合同，房貸只是毛坯房的房貸，裝修那邊你可以分期付款。

由于“裝修”不可能剝離，“雙合同”實(shí)際上就是抬高了的實(shí)際樓價(jià)。但并非每個(gè)開(kāi)發(fā)商都如此明目張膽。

廣州海珠區(qū)樓盤(pán)售樓人員說(shuō)：我們這邊政府要我們?cè)趺春�，我們就怎么簽，是不是以前那樣一份合同，就按照政府房管局那邊的要求，就是所有房�(jī)r(jià)都可以辦貸款嗎，反正我們都是按照正規(guī)來(lái)辦。

法律人士表示，按照廣州部分開(kāi)發(fā)商“雙合同”的做法，“裝修合同”因?yàn)椴粚儆谫?gòu)房合同，因此無(wú)法得到房貸優(yōu)惠，只能選擇商業(yè)貸款，并且存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

譚毅翔律師告訴記者：如之后要進(jìn)行賠償，維權(quán)所得的費(fèi)用會(huì)比之前少，而且雙方的這份裝修合同，并不是真實(shí)發(fā)生的，所以合同本身不受法律保護(hù)。

業(yè)內(nèi)人士指出，廣州一些開(kāi)發(fā)商的這種做法，看似滿足了限價(jià)的要求，同時(shí)也方便了開(kāi)發(fā)商漲價(jià)，但實(shí)際上只是披著一件大家都能看出貓膩的“皇帝新衣”。

北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究所研究員韓世同告訴記者：我們看到現(xiàn)在二手房成交均價(jià)已經(jīng)過(guò)2萬(wàn)了，但是一手房均價(jià)，還在一個(gè)非常合理的控制之內(nèi)，反而會(huì)造成我們現(xiàn)在對(duì)于樓價(jià)的實(shí)際狀況，都心中沒(méi)有數(shù)，這樣對(duì)于制定政策并沒(méi)有什么好處。