據(jù)時(shí)代周報(bào)消息，從投資超過(guò)200億元的哈爾濱萬(wàn)達(dá)文化旅游城正式動(dòng)工到啟動(dòng)青島東方影都，萬(wàn)達(dá)即將斥資1400億元落下四子，歷時(shí)卻還不到半年時(shí)間。9月22日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投資的青島東方影都影視產(chǎn)業(yè)園區(qū)舉行啟動(dòng)儀式，該項(xiàng)目總投資超過(guò)500億元，其中文化旅游投資超過(guò)300億元，是目前全球投資規(guī)模最大影視產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

這是萬(wàn)達(dá)歷經(jīng)數(shù)年設(shè)計(jì)打造的第四代萬(wàn)達(dá)城，硬件方面，“東方影都”包括了電影電視產(chǎn)業(yè)園、蠟像博物館、室內(nèi)水上公園和7家度假酒店；軟件方面，集團(tuán)已經(jīng)和美國(guó)電影藝術(shù)與科學(xué)學(xué)院（即奧斯卡學(xué)院）簽署了協(xié)議，后者將支持青島國(guó)際電影節(jié)的舉行，另外萬(wàn)達(dá)已經(jīng)和數(shù)家影視制作公司及人才機(jī)構(gòu)簽署了協(xié)議，屆時(shí)園區(qū)每年將制作100多部本土電影和30多部外國(guó)影片。

萬(wàn)達(dá)模式歷來(lái)以快取勝，王健林要求每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在拿地后18個(gè)月就要開(kāi)業(yè)，這樣的速度在地產(chǎn)界相當(dāng)罕見(jiàn)，但是新一代的萬(wàn)達(dá)城不僅投資巨大，而且工期顯然也被拉長(zhǎng)，這對(duì)于一個(gè)非上市、融資渠道相對(duì)單一的企業(yè)而言，是否帶來(lái)挑戰(zhàn)？

而且半年落四子，即將投資1400億元，再加上海外投資部分，萬(wàn)達(dá)的銷售收入是否足以支撐這樣龐大規(guī)模的投資？

面對(duì)這樣的質(zhì)疑，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)，似乎并不擔(dān)心。他認(rèn)為，和前幾代萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品一樣，萬(wàn)達(dá)文化旅游城中的地產(chǎn)項(xiàng)目將帶來(lái)大量現(xiàn)金流，而且有文化旅游概念支撐的地產(chǎn)項(xiàng)目銷售會(huì)更好。而且1400億元的投資，是分10年投資的，也就是說(shuō)要到2023年，平均一年才投140億元而已，萬(wàn)達(dá)絲毫沒(méi)有資金壓力。

文化產(chǎn)業(yè)嫁接地產(chǎn)項(xiàng)目

萬(wàn)達(dá)東方影都項(xiàng)目位于青島市區(qū)西部的黃島區(qū)，影都項(xiàng)目占地376萬(wàn)平方米、總建筑面積540萬(wàn)平方米，包括影視產(chǎn)業(yè)園、電影博物館、影視名人蠟像館、影視會(huì)展中心、汽車極限秀、萬(wàn)達(dá)文化旅游城、度假酒店群、游艇俱樂(lè)部、濱海酒吧街、國(guó)際醫(yī)院等多個(gè)項(xiàng)目。是世界唯一具有影視拍攝、影視制作、影視會(huì)展、影視旅游綜合功能的特大型影視產(chǎn)業(yè)園區(qū)。項(xiàng)目計(jì)劃2016年6月項(xiàng)目一期開(kāi)業(yè)，2017年6月影視產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目全部建成開(kāi)業(yè)。

“萬(wàn)達(dá)東方影城已經(jīng)策劃四年多了，文化產(chǎn)業(yè)占GDP的比重中國(guó)才占2%左右，美國(guó)已經(jīng)超過(guò)1/4了，”王健林這樣告訴時(shí)代周報(bào)記者。涉足文化產(chǎn)業(yè)算是萬(wàn)達(dá)無(wú)心插柳的一個(gè)成果：作為購(gòu)物中心的配套設(shè)施，萬(wàn)達(dá)先后與時(shí)代華納和廣電集團(tuán)談合作，但都不順利，最后只好選擇自己來(lái)做院線，沒(méi)想到萬(wàn)達(dá)院線成立當(dāng)年便實(shí)現(xiàn)盈利，以后每年增速超30%。

自2005年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以建設(shè)萬(wàn)達(dá)影院為開(kāi)端，開(kāi)始大規(guī)模投資文化產(chǎn)業(yè)；2012年5月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以總交易金額26億美元并購(gòu)全球排名第二的美國(guó)AMC影院公司，僅僅一年時(shí)間，AMC就扭虧為盈。

當(dāng)“一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心”的口號(hào)在全國(guó)叫響后，第四代的萬(wàn)達(dá)城，就是將文化產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)合的新一代產(chǎn)品，已經(jīng)悄然面世。

2013年4月，由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投資超200億元打造的哈爾濱萬(wàn)達(dá)文化旅游城正式動(dòng)工；2013年5月，萬(wàn)達(dá)斥資300億元在合肥濱湖新區(qū)打造萬(wàn)達(dá)文化旅游城；2013年6月，總投資近400億元的南昌萬(wàn)達(dá)文化旅游城開(kāi)工奠基。

這些項(xiàng)目中，最早完工的是南昌萬(wàn)達(dá)城，南昌萬(wàn)達(dá)城總建筑面積480萬(wàn)平方米、預(yù)計(jì)2015年底開(kāi)業(yè)，規(guī)劃包括文化、旅游、商業(yè)、酒店、濱湖酒吧街五大內(nèi)容。

王健林表示，每個(gè)萬(wàn)達(dá)城都是根據(jù)當(dāng)?shù)靥厣�精心設(shè)計(jì)出來(lái)的，比方說(shuō)哈爾濱萬(wàn)達(dá)城主要是冰雪項(xiàng)目；南昌主要是海洋館和一些海洋的互動(dòng)娛樂(lè)項(xiàng)目；合肥萬(wàn)達(dá)城以水為主題，而青島的以影視項(xiàng)目為主�！安荒芘�量復(fù)制，也不可能被模仿�！�

但是萬(wàn)達(dá)城不是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，半年內(nèi)僅僅4個(gè)萬(wàn)達(dá)城投資就要高達(dá)1400億元，再加上海外投資部分，萬(wàn)達(dá)的銷售收入是否足以支撐這樣龐大規(guī)模的投資？

對(duì)此，王健林表示，這是總投資，而不是當(dāng)年投資，“比如南昌萬(wàn)達(dá)城，所有項(xiàng)目建完再消化出去，我們預(yù)計(jì)是10年，也就是說(shuō)要到2023年，平均一年才投40億元而已，哈爾濱的項(xiàng)目我們計(jì)劃是8年經(jīng)營(yíng)期”。

王健林進(jìn)一步表示，即使只有40億元的當(dāng)年投資，萬(wàn)達(dá)本身也只出資40%左右，其他資金通過(guò)銀行和預(yù)售等部分解決。

“再舉個(gè)例子，我們10億英鎊投資英國(guó)的酒店和游艇，自己也只支付了一小部分，因?yàn)轫?xiàng)目好，匯豐等好幾家銀行搶著做，這樣我們的融資成本也會(huì)降低。”

另有業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，盡管投資巨大，但是萬(wàn)達(dá)的拿地成本并不高，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)或是萬(wàn)達(dá)城的建設(shè)，對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、就業(yè)、稅收、城市形象都有明顯的拉動(dòng)作用，因此萬(wàn)達(dá)有較大的議價(jià)權(quán)。

事實(shí)也的確如此，以南昌萬(wàn)達(dá)城為例，南昌萬(wàn)達(dá)城不僅是江西省30年來(lái)投資最大的單個(gè)項(xiàng)目，還占了2013年南昌100個(gè)重大項(xiàng)目總投資額的18.8%，南昌萬(wàn)達(dá)城開(kāi)業(yè)后，將直接創(chuàng)造3萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，預(yù)計(jì)年納稅超過(guò)5億元。

開(kāi)始第四代產(chǎn)品的嘗試

34歲的王健林初入商海，因得不到計(jì)劃指標(biāo)和土地的情況下，王健林把當(dāng)時(shí)沒(méi)人愿意做的棚戶區(qū)舊城改造項(xiàng)目作為萬(wàn)達(dá)的首塊試金石。對(duì)市場(chǎng)的敏銳洞察和敢于冒險(xiǎn)的性格，讓王健林嘗到創(chuàng)業(yè)甜頭，舊城改造項(xiàng)目讓他賺了1000多萬(wàn)元。

到了上世紀(jì)90年代初期，萬(wàn)達(dá)年房屋銷售量已經(jīng)占大連市房地產(chǎn)銷售總量的兩成以上，在大連房地產(chǎn)企業(yè)中脫穎而出，之后萬(wàn)達(dá)揮師南下，磕磕碰碰中成為全國(guó)性的住宅開(kāi)發(fā)商，后來(lái)轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)。多年前曾在萬(wàn)達(dá)工作過(guò)的黃林（化名）還記憶猶新，當(dāng)年萬(wàn)達(dá)的第一代產(chǎn)品，還是產(chǎn)權(quán)銷售型物業(yè)，因此招商管理工作十分艱難，“很多人都不理解，住宅做得好好的為什么非要轉(zhuǎn)型，營(yíng)運(yùn)部團(tuán)隊(duì)的人換了一撥又一撥”。

事實(shí)上，從2001年到2004年，萬(wàn)達(dá)不斷試錯(cuò)，曾做過(guò)222回被告，用王健林的話來(lái)說(shuō)，就是天天跟法院打交道。

從單店模式到業(yè)態(tài)更加豐富的組合店模式，都不能保證現(xiàn)金流的平衡，“當(dāng)時(shí)跟自己說(shuō)，以5年為限，就堅(jiān)持到2005年，如果還是不行就撤吧，”王健林回憶。

那時(shí)的王健林，一面要應(yīng)付層出不窮的官司，承受被央視點(diǎn)名批評(píng)的壓力，一面和美國(guó)排名前幾位的商業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)商們見(jiàn)面學(xué)習(xí)，重新設(shè)計(jì)萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)品，因此萬(wàn)達(dá)又開(kāi)發(fā)出第三代產(chǎn)品，也就是城市綜合體，萬(wàn)達(dá)第三代模式簡(jiǎn)單概括就是“以售養(yǎng)租，資金平衡，快速?gòu)?fù)制”。也就是通過(guò)住宅，公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)外街等可售物業(yè)的回籠資金，最后持有高檔酒店和購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)。

由于萬(wàn)達(dá)有著院線、零售百貨、酒店等產(chǎn)業(yè)，以及良好的商家脈絡(luò)，通常萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在起步階段就能迅速填滿商場(chǎng)。良好的商業(yè)配套加速了萬(wàn)達(dá)住宅、公寓的銷售，回籠的資金又反哺商場(chǎng)租金以及下一個(gè)投資項(xiàng)目。這種多功能特性使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的影響力及項(xiàng)目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強(qiáng)，憑借這一模式和萬(wàn)達(dá)強(qiáng)大的執(zhí)行力，快速在國(guó)內(nèi)復(fù)制并取得了極大成功。

在此基礎(chǔ)上萬(wàn)達(dá)形成了一套土地資源與客戶資源結(jié)合的“訂單模式”，即招商前置，在解決開(kāi)業(yè)壓力的同時(shí)將招商成效轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)鏈上游競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)住宅限購(gòu)，各大開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)“教父”也開(kāi)始嘗試轉(zhuǎn)型，一方面在萬(wàn)達(dá)的商業(yè)項(xiàng)目中，減少零售業(yè)態(tài)特別是服飾業(yè)態(tài)，進(jìn)而逐步提高體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比，另一方面萬(wàn)達(dá)開(kāi)始了第四代產(chǎn)品的嘗試。

新一代萬(wàn)達(dá)城的成敗言之尚早，但是用王健林的話說(shuō)：我們哈爾濱和南昌萬(wàn)達(dá)城的銷售數(shù)量和速度驚人。