浙江省溫州市近日發(fā)布的《溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》規(guī)定，自10月1日起，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)等12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)將在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)機構(gòu)進行交易。值得一提的是，非城鎮(zhèn)戶口人員可以在縣域內(nèi)參與農(nóng)房買賣。

溫州的改革舉動一向引人注目。在重慶、成都、廣東、武漢等地相繼試點推進農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易的背景下，兼具國家級農(nóng)村改革試驗區(qū)和金融綜合改革試驗區(qū)身份的溫州，或成為農(nóng)村土地改革的新樣本。

有關(guān)專家告訴《經(jīng)濟參考報(微博)》記者，現(xiàn)在很多地方土地產(chǎn)權(quán)交易試點并不成功，溫州作為城鎮(zhèn)化程度較高地區(qū)，經(jīng)中央批準后可以進行封閉試驗；但是，目前穩(wěn)定農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)比推動建立產(chǎn)權(quán)交易市場更為重要。

突破

農(nóng)房縣內(nèi)買賣“盤活”土地價值

26日，記者拿到《暫行辦法》全文，其中提出，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)等12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)將在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)機構(gòu)進行交易。縣(市)應當整合現(xiàn)有農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心。

據(jù)了解，去年年底，溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心有限公司在溫州金融改革廣場掛牌成立。今年5月《暫行辦法》征求意見稿開始向社會各界征求意見，最終公布的《暫行辦法》將于10月1日起施行。

值得注意的是，按照溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心有限公司總經(jīng)理董文立的解釋，現(xiàn)在農(nóng)房可以在縣域內(nèi)抵押貸款，非城鎮(zhèn)戶口人員可以在縣域內(nèi)參與農(nóng)房處置。城鎮(zhèn)戶口人員能否購買農(nóng)房，則要等近期細則出臺。

“農(nóng)村房屋可以在縣域內(nèi)交易，跨出了村的范圍，有一定的突破意義�！敝袊�社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英告訴《經(jīng)濟參考報》記者，但前提是要做好土地規(guī)劃，因為現(xiàn)在農(nóng)村建設(shè)用地浪費嚴重，如果沒有做好規(guī)劃而放開交易，將來建設(shè)用地的整合會遇到很大麻煩。

關(guān)于產(chǎn)權(quán)交易的收益，《暫行辦法》規(guī)定，農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的交易收益，應當納入本集體經(jīng)濟組織財產(chǎn)實行統(tǒng)一管理，用于本集體經(jīng)濟組織成員福利分配、社會保障、新農(nóng)村建設(shè)等公益事業(yè)。農(nóng)村個人產(chǎn)權(quán)的交易收益，歸個人所有。

有分析認為，盤活“沉睡”的土地資本，將為新型城鎮(zhèn)化釋放巨大的紅利。董文立表示，通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易，可實現(xiàn)農(nóng)村資源資產(chǎn)化，將過去實現(xiàn)不了價值的資源進行變現(xiàn)。目前，溫州市正在進行的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)以及“三分三改”工作，其目的也是推動城鄉(xiāng)生產(chǎn)要素流動，優(yōu)化資源配置。

不過，華中科技大學中國鄉(xiāng)村治理研究中心主任賀雪峰接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，土地的價值并不來自于土地本身，而來自于城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展的土地需求，這與經(jīng)濟發(fā)展的“品質(zhì)”密切相關(guān)。溫州前幾年產(chǎn)業(yè)升級沒有上去，而大量游資炒作房地產(chǎn)，造成土地價值的泡沫很大。所有，要從根本上提升土地價值，還是要推動經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級。

提速

多地推進農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易試點

事實上，早在2008年，經(jīng)國務(wù)院批準，重慶、成都作為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，成立了全國首個農(nóng)村土地交易所，進行農(nóng)村土地改革試點，但此后土改試點推廣工作一度進展緩慢。

直到2012年，作為推進城鎮(zhèn)化的重要方面，農(nóng)村土地改革再度被提上議程。在完成農(nóng)村土地確權(quán)的基礎(chǔ)上，廣東、廣西、湖北、山東等地均加速推進農(nóng)村土地改革及土地產(chǎn)權(quán)交易試點。

山東日前發(fā)布《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》指出，加快農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革，依法保障農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例；穩(wěn)步推進農(nóng)村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革，健全農(nóng)村集體資金、資產(chǎn)、資源管理制度，依法保障農(nóng)民集體資產(chǎn)收益分配權(quán)；探索建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場。

據(jù)了解，僅山東日照市就確定了4個農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革試點鎮(zhèn)、12個試點村。該市有關(guān)負責人表示，日照將加快工作進度，確保在9月底前完成試點任務(wù)。

廣西南寧市此前也提出，計劃于2013年建立產(chǎn)權(quán)交易中心，并以此為平臺，在全市范圍內(nèi)進行農(nóng)用地等權(quán)屬流轉(zhuǎn)，從而有效盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地。

廣東中山市則放開集體土地使用權(quán)的抵押貸款。一種是“分紅期權(quán)質(zhì)押貸款”，村民在創(chuàng)業(yè)、建設(shè)急需資金時，可將家庭成員未來10年分紅收益作為抵押，進行貸款。另一種是集體土地使用權(quán)抵押貸款，以土地使用權(quán)為抵押、租金收益做擔保進行貸款，既可減輕投資者現(xiàn)金壓力，也可幫助村集體盤活存量土地獲得利益。

湖北武漢市為推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)有序流轉(zhuǎn)交易，激發(fā)農(nóng)村各種生產(chǎn)要素活力，也成立了農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所，并成為農(nóng)業(yè)部農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格監(jiān)測點。迄今該交易所已辦理1470宗農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易，主要涉及土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)等，交易額近90億元，惠及16萬農(nóng)戶。

就在今年7月，中央領(lǐng)導人專門到武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所進行考察，詳細詢問產(chǎn)權(quán)交易具體流程，認為這是一個積極探索，并表示深化農(nóng)村改革，完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，要好好研究農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三者之間的關(guān)系，土地流轉(zhuǎn)要尊重農(nóng)民意愿、保障基本農(nóng)田和糧食安全，要有利于增加農(nóng)民收入。

提醒

穩(wěn)定農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)

《經(jīng)濟參考報》記者了解到，很多地方都在積極探索試點農(nóng)村土地改革。對于廣東等地啟動的農(nóng)村集體土地抵押貸款試點，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組副組長、辦公室主任陳錫文曾明確表示，土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)依法不能抵押，在規(guī)定范圍內(nèi)試點是可以的，但現(xiàn)在絕對不允許普遍化。

去年底，土地管理法修正案草案在全國人大進行首次審議但未獲通過。時隔半年多，本周召開的十二屆全國人大常委會第四次會議仍然未將第二次審議納入議程，顯示出各方對于土地改革仍然存在不少分歧。

“溫州這樣的發(fā)達地區(qū)城鎮(zhèn)化程度高，經(jīng)過中央批準后，進行封閉試驗是可以的，但并不一定具有全國意義。”賀雪峰說，他剛從浙江和廣西調(diào)研回來，就發(fā)現(xiàn)這兩個地方的“土地邏輯”很不一樣，每個地方的試驗只能代表當?shù)�，不應隨意上升到全國高度。

在賀雪峰看來，現(xiàn)在很多地方試點有“一窩蜂”的取向，但土地應該要有穩(wěn)妥甚至相對保守的政策，維持現(xiàn)有的土地經(jīng)營體制。

有專家告訴記者，現(xiàn)在很多地方的土地產(chǎn)權(quán)交易并不成功，出現(xiàn)“政府出了錢，農(nóng)民不滿意，結(jié)果不可持續(xù)”的問題。以土地承包經(jīng)營權(quán)為例，本來市場經(jīng)濟就在發(fā)揮作用，土地在種糧農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)是高效率的。而人為地建立交易市場，大規(guī)模地推動土地流轉(zhuǎn)，可能使得種田的主要收益最終并沒有流向耕者。

“穩(wěn)定土地產(chǎn)權(quán)比推動產(chǎn)權(quán)交易更為重要，關(guān)鍵是要先做好產(chǎn)權(quán)改革�！秉h國英認為，如果產(chǎn)權(quán)不穩(wěn)定，就沒有人愿意交易。土地產(chǎn)權(quán)明確和穩(wěn)定之后，政府只要建立統(tǒng)一辦理手續(xù)和發(fā)布信息的場所即可，市場會自己運行起來。

事實上，今年中央一號文件專門列出一章強調(diào)“改革農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度，有效保障農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利”，提出建立歸屬清晰、權(quán)能完整、流轉(zhuǎn)順暢、保護嚴格的農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度。

據(jù)了解，國土資源部已經(jīng)基本完成了農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作，未來5年，農(nóng)業(yè)部還要完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，妥善解決農(nóng)戶承包地塊面積不準、四至不清等問題，并抓緊研究土地承包關(guān)系長久不變的具體實現(xiàn)形式。