央企華潤(rùn)置地8月16日以109億元奪得深圳前海新總價(jià)地王。央企地產(chǎn)商資產(chǎn)整合再進(jìn)一步。

這是華潤(rùn)置地高層變動(dòng)之后的又一大動(dòng)作。此前的6月17日，華潤(rùn)置地發(fā)布公告稱(chēng)，王印辭任華潤(rùn)置地董事會(huì)主席，原華潤(rùn)置地董事總經(jīng)理吳向東將接任董事會(huì)主席一職。其后，中國(guó)海外、招商地產(chǎn)、華僑城等央企地產(chǎn)商紛紛發(fā)布人事調(diào)整和重組、注資計(jì)劃。

其中，中國(guó)建筑旗下中海外將可能吸納中建地產(chǎn)資產(chǎn)而變身為超大型地產(chǎn)航母，直逼萬(wàn)科；華潤(rùn)置地將進(jìn)一步整合華潤(rùn)旗下的零售、醫(yī)療及商業(yè)資產(chǎn)；華僑城則伴隨人事變動(dòng)進(jìn)入第三輪擴(kuò)張期，招商地產(chǎn)的提速行動(dòng)也將因招商局集團(tuán)的支持而更加激進(jìn)。

此外，海航資本最近也收購(gòu)了上市公司億城股份，市場(chǎng)傳言海航將把億城股份變?yōu)槠浞康禺a(chǎn)資產(chǎn)的上市平臺(tái)；8月初，廣宇發(fā)展停牌，傳魯能集團(tuán)將注入資產(chǎn)。

本報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，上述公司無(wú)一例外，均為國(guó)資委規(guī)定的十?dāng)?shù)家主業(yè)可以經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的央企。分析人士向本報(bào)記者表示，近期央企們頻繁的拿地、融資和高管變動(dòng)背后，折射出其在新一輪房地產(chǎn)周期中的整合和做大沖動(dòng)。

前海“第三拍”三分鐘決勝

深圳土地交易中心的競(jìng)拍席上，落座者寥寥無(wú)幾。8月16日下午3時(shí)，前�！暗谌�拍”在此進(jìn)行。

跟“第一拍”一樣，此次競(jìng)標(biāo)的時(shí)間也只有10分鐘，華潤(rùn)、世茂相繼投入競(jìng)價(jià)單之后，在剩下的7分鐘的時(shí)間內(nèi)，現(xiàn)場(chǎng)氣氛異常冷清，無(wú)人再競(jìng)標(biāo)。

最終，謎底揭曉，世茂報(bào)價(jià)90.99億元，華潤(rùn)以109億元競(jìng)得，刷新深圳總價(jià)地王。

“我們覺(jué)得非常值”，拍賣(mài)結(jié)束后，華潤(rùn)置地副總裁孔小凱稱(chēng)，華潤(rùn)集團(tuán)總部會(huì)在后海華潤(rùn)總部大廈(春筍)，前海具體安排目前不便公布。

對(duì)于該地塊的最終成交價(jià)，測(cè)算所得，樓面價(jià)21670元/平方米，溢價(jià)率達(dá)62.2%，而前兩宗地塊的樓面價(jià)為每平方米1.9萬(wàn)元左右，土地溢價(jià)率分別為48.25%和52.76%。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次競(jìng)拍受房企“冷落”，是因?yàn)橄鄬?duì)于前兩塊地，該地塊為純商業(yè)地塊，出讓門(mén)檻較高，對(duì)買(mǎi)家的主體資格要求更嚴(yán)。根據(jù)出讓文件要求，買(mǎi)家須是市值不低于400億港元的香港上市公司，2012年會(huì)計(jì)年度的營(yíng)業(yè)收入須不低于200億人民幣或等值外幣等，并須獲不少于3家境外世界500強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)簽署入駐的合作意向。

“華潤(rùn)作為央企拿地，不僅是因?yàn)槠溆匈Y金、人力和政府資源優(yōu)勢(shì)，更多的是其出于大背景下的經(jīng)營(yíng)策略考慮�！北本┨m德咨詢(xún)總裁宋延慶分析認(rèn)為，華潤(rùn)目前在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，策略上長(zhǎng)短線相結(jié)合，拿前海這塊地是長(zhǎng)線上的一個(gè)布局。

華潤(rùn)有著龐雜的產(chǎn)業(yè)體系。過(guò)去6年，華潤(rùn)置地一直在接手母公司華潤(rùn)集團(tuán)的孵化資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士估算，其注入的資產(chǎn)總金額約為400億港元。而在過(guò)去幾年內(nèi)，該公司一直強(qiáng)調(diào)多元化經(jīng)營(yíng)，管理層調(diào)整與此步調(diào)匹配。

商業(yè)地產(chǎn)是華潤(rùn)置地結(jié)構(gòu)調(diào)整的著力點(diǎn)之一。早在2010年,華潤(rùn)置地高層已公開(kāi)表示,商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)比例和盈利貢獻(xiàn)在2015年要達(dá)到40%。

據(jù)華潤(rùn)置地發(fā)布的2012年年報(bào)顯示，目前華潤(rùn)置地旗下商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)比例和盈利占比仍然較小,公司投資物業(yè)資產(chǎn)賬面總值達(dá)443.57億港元,占集團(tuán)總資產(chǎn)的19.4%,而去年酒店經(jīng)營(yíng)等投資物業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá)到38.36億港元,僅占總營(yíng)業(yè)額的8.6%,但該部分卻以37.4%的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房產(chǎn)業(yè)務(wù)23.1%的增速。

商業(yè)布局不斷鋪開(kāi)的同時(shí)，華潤(rùn)置地對(duì)資金的渴求也更加明顯。近日，香港市場(chǎng)消息指，華潤(rùn)置地一筆原本30億港元的貸款目前已獲得超過(guò)70億港元(9.03億美元)的貸款承諾。并且,華潤(rùn)置地正考慮增加貸款規(guī)模至76億港元。

截至目前，算上該筆貸款，華潤(rùn)置地2013年以來(lái)融資額度達(dá)135.6億港元，超過(guò)去年全年的100.2億港元。

“現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率在下降，但是華潤(rùn)有資金優(yōu)勢(shì)就有比較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力�！敝性�地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示。

央企地產(chǎn)商重組配合“保增長(zhǎng)”

繼華潤(rùn)置地之后，招商地產(chǎn)、中國(guó)海外、華僑城A等央企地產(chǎn)公司高層近期也發(fā)生變動(dòng)，8月13日，華僑城A股東大會(huì)傳出消息，董事長(zhǎng)任克雷將卸任；招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌在升任集團(tuán)總工程師之后，也在地產(chǎn)業(yè)務(wù)中淡出；中海外孔慶平12日宣布卸任主席，央企地產(chǎn)商元老級(jí)人物紛紛淡出。

央企地產(chǎn)商的舉動(dòng)與國(guó)資委息息相關(guān)。國(guó)家國(guó)資委7月末召集中央企業(yè)、地方國(guó)資委負(fù)責(zé)人研究安排下半年國(guó)有企業(yè)工作。在國(guó)資委主任蔣潔敏布置的幾項(xiàng)重點(diǎn)工作中，全力以赴實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)目標(biāo)排在首位。

知情人士透露，與保增長(zhǎng)相配合，下半年央企重組升級(jí)的“減法”也將加快。蔣潔敏在會(huì)上要求，大力推動(dòng)調(diào)整轉(zhuǎn)型，加大調(diào)整重組力度，突出主業(yè)整合資源。

在國(guó)資委部署下，央企地產(chǎn)整合提速。

高層人事調(diào)整后，華潤(rùn)置地將進(jìn)一步整合華潤(rùn)內(nèi)部零售產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)。華潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)宋林透露，目前華潤(rùn)置地已在養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及醫(yī)療地產(chǎn)方面做更多的嘗試，比如與華潤(rùn)醫(yī)藥合作拿地建醫(yī)院。這就是多元化集團(tuán)的特點(diǎn)，能相互融合。

作為主業(yè)可以經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)的央企之一，過(guò)去3年，華僑城收入、利潤(rùn)翻番，總資產(chǎn)3年內(nèi)增長(zhǎng)1.3倍。對(duì)于公司今后的拓展計(jì)劃，華僑城股份公司總裁劉平春在今年的股東大會(huì)上稱(chēng)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)是華僑城的支柱業(yè)務(wù)，它和文化旅游業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)系非常密切，兩大業(yè)務(wù)缺一不可。

平安證券分析師認(rèn)為，華僑城正在進(jìn)入第三輪擴(kuò)張，公司目前總土地儲(chǔ)備超過(guò)800萬(wàn)平方米，可保障未來(lái)6-7年的開(kāi)發(fā)需求。在此基礎(chǔ)上，公司已與順德、寧波、重慶、福州、深圳大鵬等城市區(qū)域簽訂合作框架協(xié)議，年內(nèi)完成土地實(shí)質(zhì)獲取的概率較大。

中海外則稱(chēng)，將致力解決集團(tuán)旗下三大部門(mén)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，相關(guān)資產(chǎn)將統(tǒng)一注入到中海外，目前正在研究詳細(xì)方案。

8月7日，招商地產(chǎn)停牌，涉資產(chǎn)注入。接近招商地產(chǎn)的人士透露，隨著公司再融資的重啟，目前可以基本確定的是，招商地產(chǎn)即將向大股東招商局集團(tuán)定向增發(fā)，以換取招商局集團(tuán)旗下的土地資源的注入。

招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞曾對(duì)本報(bào)記者表示，公司以未來(lái)5年實(shí)現(xiàn)“千億收入、百億利潤(rùn)”為增長(zhǎng)目標(biāo)。這隱含營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)將分別達(dá)到32%和25%的年復(fù)合增長(zhǎng)率。而此次招商局集團(tuán)通過(guò)定向增發(fā)向招商地產(chǎn)注入土地，將擴(kuò)充公司的土地儲(chǔ)備。

張大偉表示，這一輪房地產(chǎn)周期中優(yōu)勝劣汰、強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)越發(fā)明顯，大型央企繼續(xù)做大將挑戰(zhàn)萬(wàn)科、恒大等民營(yíng)房企的龍頭地位，同時(shí)市場(chǎng)占有率份額將大幅提升，行業(yè)集中度加強(qiáng)。

至于央企地產(chǎn)商重組整合之后房地產(chǎn)行業(yè)的格局如何變化，宋延慶認(rèn)為，央企高層的變動(dòng)，是一種自上而下的推動(dòng)，其業(yè)務(wù)調(diào)整的廣度也不限于短短四五年，而將是個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，目前還不能說(shuō)是央企、國(guó)資大大勝過(guò)民企，但央企具有資金、人才和資源、政府關(guān)系的優(yōu)勢(shì)，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將逐年提升。