今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了回暖態(tài)勢(shì)，管理層正在加快推進(jìn)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，政策預(yù)期趨向平穩(wěn)讓房企信心大增。

從已披露中報(bào)的房企情況來(lái)看，在上半年宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)仍然保持20%以上的平穩(wěn)增速，特別是大型房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)十分搶眼。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于政策預(yù)期穩(wěn)定，未來(lái)房企拿地、推盤(pán)等策略可能會(huì)更趨“激進(jìn)”。

業(yè)績(jī)向好夯實(shí)擴(kuò)張基礎(chǔ)

作為影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素，房地產(chǎn)調(diào)控政策風(fēng)向一直牽動(dòng)著市場(chǎng)神經(jīng)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，行政化色彩濃厚的調(diào)控手段將逐步淡化、退出，調(diào)控政策總體上已逐漸向市場(chǎng)化的長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變。受此影響，房企的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)也出現(xiàn)了明顯調(diào)整。

僅從上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，上市房企仍然保持著穩(wěn)定的業(yè)績(jī)?cè)鏊�。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，目前兩市共有39家房企披露中報(bào)，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)123.42億元，同比增長(zhǎng)27.57%。其中，有24家房企上半年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

如果算上披露中報(bào)、快報(bào)和預(yù)告的房企，目前總共有88家房企披露了中期業(yè)績(jī)情況，其中業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的有50家，占比近六成。“萬(wàn)保招金”四大龍頭房企中，萬(wàn)科上半年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)22.31%，保利地產(chǎn)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)35.37%，招商地產(chǎn)則預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)?cè)龇鶠?05%至113%。

上半年穩(wěn)定的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，為房企未來(lái)擴(kuò)張打下基礎(chǔ)。同時(shí)，向好的政策預(yù)期，也令房企的經(jīng)營(yíng)策略有了明顯調(diào)整。目前，上市房企的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)已向符合政策導(dǎo)向的產(chǎn)品“傾斜”。

最明顯的要數(shù)中小套型普通商品房的占比攀升。作為政策主要扶持的產(chǎn)品類型，中小套型普通商品房已經(jīng)成為當(dāng)前房企“發(fā)力點(diǎn)”。以萬(wàn)科為例，上半年公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積716.4萬(wàn)平方米，所銷售的住宅中，90%為144平方米以下的戶型。萬(wàn)科在中報(bào)表示，將繼續(xù)堅(jiān)持面向自住購(gòu)房者、以中小戶型普通商品住宅為主的產(chǎn)品定位。

上半年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)27.33%的北京城建也表示，對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，新增人口住房的主要流向是以首置為主的剛需市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2013年這一部分的市場(chǎng)供需矛盾將比之前兩年更加激烈。

此外，城鎮(zhèn)化也為一些房企打開(kāi)了成長(zhǎng)之門(mén)。目前，上半年業(yè)績(jī)?cè)龇�最高的房企要�?shù)鐵嶺新城。公司上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.01億元，同比大增298.1倍。鐵嶺新城的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)要?dú)w功于相關(guān)政策導(dǎo)向和扶持。由于公司地處三四線城市，正是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略需要發(fā)展的地區(qū)，而公司的運(yùn)營(yíng)模式則為“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”，對(duì)鐵嶺新城區(qū)22平方公里的土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，受益于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入增加，公司業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前房地產(chǎn)政策的焦點(diǎn)集中在棚戶區(qū)改造、房產(chǎn)稅擴(kuò)容等方面，未來(lái)繼續(xù)出臺(tái)強(qiáng)硬措施的幾率已經(jīng)大大降低。據(jù)媒體報(bào)道溫州房產(chǎn)限購(gòu)政策出現(xiàn)微調(diào)，這讓市場(chǎng)對(duì)后期的政策走向有了穩(wěn)定甚至略松的預(yù)期。這種預(yù)期直接影響了房企的經(jīng)營(yíng)策略。

“政策微調(diào)松動(dòng)，對(duì)市場(chǎng)直接影響并不大，但對(duì)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的心理會(huì)產(chǎn)生較大影響�！敝性�地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，雖然限購(gòu)限貸不會(huì)退出，但政策已趨于平穩(wěn)，下半年穩(wěn)定房?jī)r(jià)的難度將加大。特別是一二線城市，將面臨較大的價(jià)格上漲壓力。

“土地為王”取代“現(xiàn)金為王”

正是出于對(duì)政策穩(wěn)定以及房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)上已明顯“激進(jìn)”，這一點(diǎn)從一二線城市不斷高企的土地價(jià)格以及房企拿地的積極性上可見(jiàn)一斑。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年十大標(biāo)桿房企權(quán)益購(gòu)地總金額已經(jīng)達(dá)到1019.5億元，而2012年全年的總金額不過(guò)為1558.1億元。張大偉認(rèn)為，在上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好的背景下，標(biāo)桿房企拿地勢(shì)頭迅猛，預(yù)計(jì)后期仍會(huì)積極儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)地塊。

“開(kāi)發(fā)商積極拿地，表明對(duì)后市預(yù)期看好，特別是一二線城市熱門(mén)地塊受到追捧，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商看好這些城市的樓市發(fā)展�！币晃环康禺a(chǎn)資深人士表示，今年大型開(kāi)發(fā)商都在積極擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，這種較為“激進(jìn)”的行為一方面是由于過(guò)去幾年土地供給有限，一方面也出于對(duì)政策環(huán)境的判斷，不會(huì)再出現(xiàn)強(qiáng)硬政策導(dǎo)致樓市出現(xiàn)“斷崖式”下跌。與此同時(shí)，資金層面壓力緩解也為開(kāi)發(fā)商擴(kuò)張充實(shí)了底氣。

近期，二級(jí)市場(chǎng)再融資已有放開(kāi)跡象。從不少房企推出的再融資方案來(lái)看，融資標(biāo)的不僅涉及符合政策的舊城改造，也包括含有保障房項(xiàng)目的普通商品房開(kāi)發(fā)。顯然，再融資開(kāi)閘將令房企重回股權(quán)融資渠道，有利于降低企業(yè)的負(fù)債率和財(cái)務(wù)成本。從目前已披露的中報(bào)情況看，在扣除預(yù)收賬款后，房企的凈負(fù)債率為46.81%，較年初下降0.92個(gè)百分點(diǎn)。

預(yù)收賬款則從另一個(gè)角度反映出房企業(yè)績(jī)釋放的能力。從上半年房企情況看，預(yù)收賬款仍保持穩(wěn)定的增速。39家房企共實(shí)現(xiàn)預(yù)收賬款2994.2億元，同比增長(zhǎng)25.16%。其中，有16家的增幅在50%以上。由于可售量增加，萬(wàn)科上半年預(yù)收賬款已經(jīng)達(dá)到1594.02億元，同比增長(zhǎng)21.66%。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，正是由于樓市回暖、銷售順暢且政策調(diào)控風(fēng)向有所緩和的預(yù)期，令房企的經(jīng)營(yíng)策略已經(jīng)從“現(xiàn)金為王”向“土地為王”轉(zhuǎn)變。同時(shí)，各大房企均加快了項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度，結(jié)算周期正在大幅縮減。這就意味著，自去年開(kāi)始回暖的銷售有望在今年陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算期，房企在下半年還將迎來(lái)結(jié)算高峰。

政策預(yù)期利好房企經(jīng)營(yíng)

值得注意的是，在房企不斷擴(kuò)充資源儲(chǔ)備、發(fā)力符合政策導(dǎo)向的產(chǎn)品類型時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商也在嘗試進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)，特別是開(kāi)拓商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

據(jù)了解，華遠(yuǎn)地產(chǎn)已計(jì)劃加大商業(yè)地產(chǎn)比例。公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)（微博）表示，在城市化率超過(guò)55%的城市里，商業(yè)地產(chǎn)的比重會(huì)增加，將根據(jù)資金需求逐步擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的比例。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的投入力度。據(jù)公司相關(guān)人士介紹，到2012年底，公司現(xiàn)有2300萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備中，商業(yè)物業(yè)用地約占16%。預(yù)計(jì)五年以后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將有近200萬(wàn)平方米的持有商業(yè)投資物業(yè)，將陸續(xù)在北京、天津、沈陽(yáng)、大連、杭州以及中山等城市發(fā)展30個(gè)以上的商業(yè)項(xiàng)目�！凹瘓F(tuán)未來(lái)策略是加大開(kāi)發(fā)規(guī)模，加快商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度，提高商業(yè)項(xiàng)目在整體業(yè)務(wù)中的比重�！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，預(yù)計(jì)2013年將有超過(guò)25萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)投入市場(chǎng)，每年都有超過(guò)25萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)投入運(yùn)營(yíng)。

總體來(lái)看，當(dāng)前顯露出的房地產(chǎn)調(diào)控政策長(zhǎng)效化管理的思路，已經(jīng)讓行業(yè)對(duì)于政策預(yù)期變得逐漸樂(lè)觀。

華泰證券分析師指出，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于穩(wěn)投資保增長(zhǎng)有重要作用，目前監(jiān)管部門(mén)正在通過(guò)棚戶區(qū)改造、小城鎮(zhèn)戶籍放開(kāi)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容等改革建立長(zhǎng)效機(jī)制。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的是結(jié)構(gòu)問(wèn)題。”國(guó)泰君安地產(chǎn)分析師表示，部分三四線城市存在供應(yīng)巨大、需求不足、市場(chǎng)低迷、地方財(cái)政壓力大等多重問(wèn)題；而一二線城市購(gòu)房需求依然真實(shí)存在且未得到全部滿足。

國(guó)信證券研究員則認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過(guò)程中起到不可估量的作用。當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)仍是主基調(diào)，有利于形成房?jī)r(jià)漲幅趨緩和政策不會(huì)加碼的預(yù)期。

四主線挖掘地產(chǎn)股超額收益

近期房地產(chǎn)行業(yè)所處的政策預(yù)期明顯改善，7月數(shù)據(jù)顯示地產(chǎn)投資趨勢(shì)向好，預(yù)計(jì)行業(yè)仍將延續(xù)高景氣度。分析人士指出，在目前板塊估值較低、中報(bào)業(yè)績(jī)有支撐、政策面提供正向博弈催化的背景下，房地產(chǎn)板塊未來(lái)仍有超額收益，甚至可能具備趨勢(shì)性機(jī)會(huì)。投資者可考慮沿保障房項(xiàng)目、重組預(yù)期、非住宅業(yè)務(wù)增發(fā)、業(yè)績(jī)穩(wěn)定四條主線參與板塊投資。

行業(yè)景氣度向好

下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)所處的政策環(huán)境逐漸回暖，基本面向好。

首先，在穩(wěn)增長(zhǎng)政策基調(diào)下，經(jīng)濟(jì)整體疲弱預(yù)示著對(duì)地產(chǎn)的依賴度逐步提升。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定消費(fèi)屬性，對(duì)應(yīng)的居民資產(chǎn)負(fù)債表還有較大的加杠桿空間，因此在經(jīng)濟(jì)增速放緩階段，房地產(chǎn)或成為“穩(wěn)增長(zhǎng)”的定海神針。

其次，近期各地政策松動(dòng)跡象較明顯。7月以來(lái)地方穩(wěn)增長(zhǎng)的政策微調(diào)不斷涌現(xiàn)；近期的中央政治局會(huì)議未提地產(chǎn)調(diào)控；新湖中寶等公司融資預(yù)案公布，令房地產(chǎn)行業(yè)再融資開(kāi)閘呼之欲出，有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)加快開(kāi)發(fā)和行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

另外，房地產(chǎn)投資趨勢(shì)向好，7月新開(kāi)工同比大幅上升。1-7月，全國(guó)商品房投資4.43萬(wàn)億元，同比上升20.5%，增速較1-6月提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。政策平穩(wěn)、銷售良好使開(kāi)發(fā)商加大了土地獲取及新開(kāi)工的力度，顯示其對(duì)未來(lái)市場(chǎng)保持樂(lè)觀預(yù)期。7月單月新開(kāi)工面積同比上升45.2%，較6月增速提高31個(gè)百分點(diǎn)。

分析人士認(rèn)為，從現(xiàn)在到年底，行業(yè)基本面將趨于平穩(wěn)，銷量和房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，出現(xiàn)大幅波動(dòng)的可能性低，行業(yè)景氣度有望繼續(xù)向好。

板塊估值或修復(fù)

政策面從調(diào)控回歸中性和局部好轉(zhuǎn)，對(duì)地產(chǎn)股的影響將從“估值殺”轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶迯?fù)估值”；短期的風(fēng)格切換也有利于低估值的房地產(chǎn)板塊。主流機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊在未來(lái)一個(gè)月或有明顯的超額收益。

其中，房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲壓力平抑是國(guó)泰君安證券推薦地產(chǎn)股的核心邏輯。一方面，目前銷量已開(kāi)始適度調(diào)整，而下半年新增供給的入市量增加將降低房?jī)r(jià)上漲的壓力；另一方面，下半年特別是四季度地方政府的推地力度將加強(qiáng)，土地成交溢價(jià)率將理性回歸，會(huì)提升主流公司的拿地積極性和推貨積極性，從而消除房?jī)r(jià)上漲壓力。而房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲壓力的平抑，會(huì)使得政策加碼壓力下降。國(guó)泰君安預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)板塊具有趨勢(shì)性機(jī)會(huì)，估值將修復(fù)至2010-2012年10-11倍估值中樞，建議關(guān)注具有高成長(zhǎng)、高周轉(zhuǎn)的龍頭公司。

國(guó)信證券也認(rèn)為，地產(chǎn)股反彈將延續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)全年銷售增長(zhǎng)將是大概率事件。房企預(yù)收款多，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)亦有保障；另外，今年毛利率下降的擔(dān)憂將逐步緩解，今年龍頭房企拿地比去年積極，土地市場(chǎng)恢復(fù)情況也比較好，有利于改善投資者對(duì)地產(chǎn)股的預(yù)期。

中銀國(guó)際報(bào)告指出，下半年地產(chǎn)調(diào)控去行政化態(tài)勢(shì)明朗，成交從熱烈走向平穩(wěn)，板塊整體走勢(shì)穩(wěn)中向好，而股權(quán)再融資開(kāi)閘預(yù)期有助于促進(jìn)有相關(guān)需求地產(chǎn)公司積極溝通、釋放業(yè)績(jī)。板塊整體活躍度將得到增強(qiáng)，呈現(xiàn)震蕩上行走勢(shì)。

對(duì)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍，平安證券認(rèn)為這是長(zhǎng)期政策手段的“最后一只靴子”，針對(duì)增量房源或高端住宅的征收無(wú)論是對(duì)購(gòu)房人購(gòu)房成本或地方政府收入貢獻(xiàn)都影響有限。

具體標(biāo)的上，業(yè)內(nèi)人士建議關(guān)注四條主線：一是擁有保障房項(xiàng)目的上市公司，二是有重組預(yù)期的公司，三是可以非住宅開(kāi)發(fā)類業(yè)務(wù)增發(fā)的公司，四是流動(dòng)性較好、業(yè)績(jī)成長(zhǎng)穩(wěn)定的大小白馬型公司。

顧云昌：一線城市不應(yīng)放松限購(gòu)

三因素致房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中有升

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，政策環(huán)境趨向?qū)捤梢约胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在活力是上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售向好的重要因素。

他表示，溫州微調(diào)“限購(gòu)令”意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策將由行政主導(dǎo)逐步轉(zhuǎn)向市場(chǎng)調(diào)節(jié)，但房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力充足的一線城市不應(yīng)放松限購(gòu)。當(dāng)前多數(shù)房企認(rèn)為政策層面預(yù)期向好，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)是利好消息。

房企現(xiàn)金流負(fù)債率改善

中國(guó)證券報(bào)：上半年，調(diào)控樓市的“國(guó)五條”及其細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)面臨的政策環(huán)境似乎很?chē)?yán)峻。但無(wú)論從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)，還是上市房企半年報(bào)來(lái)看，銷售數(shù)據(jù)仍然較好。是什么原因造成這種現(xiàn)象？

顧云昌：首先，“國(guó)五條”雖然面面俱到，但更多條款是對(duì)過(guò)去政策的重申，只有“二手房交易個(gè)稅按20%征收”一條屬于新政。但即便是這條措施，實(shí)際執(zhí)行情況也不好。所以從政策層面來(lái)看，上半年不存在政策收緊或加碼的問(wèn)題，與過(guò)去兩三年的政策基調(diào)是一致的。

其次，近幾年促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的有關(guān)政策都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了正面影響。其中，貨幣供應(yīng)的放量是過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要利好因素。此外，各地推行的穩(wěn)增長(zhǎng)政策有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫。

第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身也存在旺盛的內(nèi)在活力。過(guò)去兩年壓抑的首次置業(yè)需求、改善型需求不斷釋放，成為拉動(dòng)上半年市場(chǎng)的主要因素。實(shí)際上，市場(chǎng)的升溫從去年四季度就開(kāi)始出現(xiàn)，這種趨勢(shì)還可能持續(xù)一段時(shí)間。

中國(guó)證券報(bào)：從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看，經(jīng)過(guò)近幾年的調(diào)控，房企資金狀況如何？行業(yè)正出現(xiàn)什么變化？

顧云昌：房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，使大部分企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有良好的表現(xiàn)。其中，上市公司的情況總體要好于非上市公司。從最關(guān)鍵的資金狀況來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流和負(fù)債率都有了較大改善，而且當(dāng)前行業(yè)資金充裕，融資渠道也比較暢通，可以說(shuō)資金狀況處于比較好的階段。

值得注意的是，在近幾年調(diào)控中，一些中小型房企由于未能把握好政策和市場(chǎng)的節(jié)奏而陷入困境，近期開(kāi)始成為兼并重組的對(duì)象。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)分化正在加速。

房?jī)r(jià)料呈現(xiàn)差別化走勢(shì)

中國(guó)證券報(bào)：如果溫州微調(diào)“限購(gòu)令”，是否會(huì)對(duì)別的限購(gòu)城市帶來(lái)影響？

顧云昌：溫州是當(dāng)前實(shí)施“限購(gòu)令”的城市中，是為數(shù)不多的非省會(huì)城市。溫州微調(diào)限購(gòu)政策的背景是，經(jīng)過(guò)多年投資性資金的注入，這個(gè)城市的房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始吹大，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房?jī)r(jià)下降動(dòng)力較足，個(gè)別區(qū)域的房?jī)r(jià)已經(jīng)比最高點(diǎn)時(shí)下降了一半左右。更進(jìn)一步說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)低迷，也影響到地方經(jīng)濟(jì)的增速以及地方財(cái)政收入。這可能是溫州微調(diào)限購(gòu)政策的根本動(dòng)力。

這并不意味著所有城市都應(yīng)該對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行微調(diào)，尤其是市場(chǎng)供需壓力大，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力充足的一線城市。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的局面。一線城市存在供應(yīng)壓力，很多二三線城市則存在消化的問(wèn)題。雖然地方政府松綁調(diào)控的意愿充足，但不是所有城市都應(yīng)該放松、微調(diào)。

中國(guó)證券報(bào)：調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制正在醞釀，在這個(gè)背景下，溫州調(diào)整限購(gòu)政策是否意味著行政手段將逐漸退出？這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是否是利好消息？

顧云昌：新一屆政府就任以來(lái)，甚少對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行表態(tài)，也沒(méi)有出臺(tái)更新的調(diào)控政策。從高層的思路上看，房地產(chǎn)調(diào)控正在趨向于減少行政干預(yù)、依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展而言，這顯然是利好消息，它可以維護(hù)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，促進(jìn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

中國(guó)證券報(bào)：如何判斷未來(lái)一段時(shí)間的房?jī)r(jià)走勢(shì)？

顧云昌：與上半年的價(jià)格快速上漲不同，未來(lái)一段時(shí)間，房?jī)r(jià)總體會(huì)呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的局面。因?yàn)榇蟛糠址康禺a(chǎn)企業(yè)資金充裕，降價(jià)動(dòng)力不足，而高價(jià)地不斷出現(xiàn)，又推高了未來(lái)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。但從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，房?jī)r(jià)走勢(shì)將呈現(xiàn)出“差別化”的特征，不排除個(gè)別供應(yīng)量大的城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降。

大房企7月繼續(xù)突擊拿地

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期改善，土地市場(chǎng)拿地?zé)岢币焕烁哌^(guò)一浪。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)熱點(diǎn)城市土地購(gòu)置費(fèi)保持增勢(shì)，7月一線房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆槌掷m(xù)高漲，萬(wàn)科、保利等房企繼續(xù)大手筆搶地。

土地市場(chǎng)成交旺盛

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)53個(gè)重點(diǎn)城市平均成交樓板價(jià)高達(dá)3030元/平方米，較上月環(huán)比增長(zhǎng)28%，同比上漲59%。

業(yè)內(nèi)人士指出，自2012年下半年以來(lái)，主要城市土地供應(yīng)增加，加上企業(yè)存在補(bǔ)充土地資源的需求，土地成交逐漸恢復(fù)。進(jìn)入2013年后，由于住宅市場(chǎng)成交旺盛，房企投資信心進(jìn)一步增強(qiáng)。1-6月，北京、上海、深圳、廣州、杭州等16個(gè)城市的土地供應(yīng)和成交面積同比分別增加30.4%和29.5%。房地產(chǎn)企業(yè)加大了對(duì)一二線城市的投資力度，導(dǎo)致這些城市的土地出讓競(jìng)爭(zhēng)激烈。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置費(fèi)7月新增100.16億元，6月新增的土地購(gòu)置費(fèi)為96.47億元。上海在經(jīng)歷了5、6月份土地購(gòu)置費(fèi)高速增長(zhǎng)之后，7月份有所放緩。7月上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置費(fèi)新增近30億元，回歸到年初水平。5、6月份上海新增土地購(gòu)置費(fèi)分別為近74億和75億元。而海南等地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置費(fèi)雖然較年初有所回升，但僅保持在10億元左右的增量。

萬(wàn)科保利大舉拿地

Wind統(tǒng)計(jì)顯示，萬(wàn)科7月拿地表現(xiàn)激進(jìn)，當(dāng)月萬(wàn)科新增土地權(quán)益地價(jià)129.73億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)前6個(gè)月。今年前6個(gè)月，萬(wàn)科每月新增土地權(quán)益地價(jià)在35億元左右，4月份曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)拿地高潮，當(dāng)月萬(wàn)科新增土地權(quán)益65.62億元。

另一家地產(chǎn)龍頭上市公司保利地產(chǎn)土地權(quán)益同樣在7月份出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，當(dāng)月保利地產(chǎn)新增土地權(quán)益地價(jià)為99.66億元，較公司6月份的4.8億元有較大幅度增長(zhǎng)。前6個(gè)月，保利地產(chǎn)新增土地權(quán)益地價(jià)約為130億元。

業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期正在改變，在宏觀經(jīng)濟(jì)走弱的背景下，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的引擎正在重新受到審視。此前，多家房地產(chǎn)上市公司出臺(tái)再融資方案，也被認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控趨向?qū)捤傻男盘?hào)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的改變以及商品房持續(xù)熱銷激發(fā)了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地市場(chǎng)的熱情。這加劇了土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致房企拿地分化現(xiàn)象，即具有雄厚資本實(shí)力的龍頭企業(yè)發(fā)力土地市場(chǎng)，而中小房地產(chǎn)企業(yè)迫于土地市場(chǎng)的高溢價(jià)，而不得不調(diào)整甚至是放棄一線城市的拿地計(jì)劃。

對(duì)于土地市場(chǎng)高燒現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士提醒，房企的現(xiàn)金流管理非常重要。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，包括萬(wàn)科在內(nèi)的多家房企，二季度貨幣資金較一季度明顯減少，企業(yè)資金壓力有增大的可能。