前海首批兩宗土地將花落誰家？是否會(huì)刷新深圳土地拍賣的紀(jì)錄？

今日下午15時(shí)開始，這兩宗地塊的競(jìng)買申請(qǐng)主體將有10分鐘時(shí)間進(jìn)行一次競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得。

而究竟有哪些企業(yè)參加競(jìng)拍，前海管理局工作人員始終守口如瓶。

《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》記者從消息人士處獲悉，約有15家房企競(jìng)逐前海首批兩宗土地，萬科A(000002.SZ)、恒大(03333.HK)、新世界（00017.HK）和世茂（00813.HK）等大型房企或都將參加，但商業(yè)地產(chǎn)大亨萬達(dá)集團(tuán)不會(huì)參加。

掛牌起始價(jià)超去年深圳地王地價(jià)

兩宗地塊位于前海商務(wù)中心區(qū)——前海桂灣片區(qū)二單元，分別是03街坊的T201-0077、04街坊的T201-0075，土地面積分別為49152.18平方米和57481.45平方米，因位于前�！皣�際金融創(chuàng)新區(qū)”，所以兩塊地塊容積率很高，分別為8.54和10.40。

7月2日，前海管理局給出的T201－0077、T201－0075的掛牌起始價(jià)分別為35億元、47億元，由此計(jì)算，兩宗土地地價(jià)起始價(jià)分別為，每平方米7.14萬元、8.18萬元，樓面起始價(jià)分別為每平方米1.09萬元、1.04萬元。

此前，深圳地王由中海地產(chǎn)在2012年11月29日以20億元?jiǎng)?chuàng)下，前海這兩宗土地的掛牌起始價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超這一價(jià)格。

同時(shí)，前海方面要求開發(fā)商不包括地價(jià)的投資強(qiáng)度不低于1.5萬元/平方米。

對(duì)此，前海管理局規(guī)建處處長胡燦解釋，前海要保證世界一流的建筑品質(zhì)和以人為本、低碳建設(shè)的原則，就需要對(duì)投資強(qiáng)度有所要求，而以后的土地出讓都將要求投資強(qiáng)度不低于1.5萬元/平方米。同時(shí)，前海土地資源很寶貴，將在工程管理方面進(jìn)行創(chuàng)新，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)材料工藝控制、驗(yàn)收等各環(huán)節(jié)，形成監(jiān)管的體系為我國工程管理領(lǐng)域體制機(jī)制創(chuàng)新探索經(jīng)驗(yàn)。

有房地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，以樓面起始價(jià)加上單位面積投資強(qiáng)度，再加上開發(fā)商30%左右的利潤，前海三宗土地樓面售價(jià)至少在3.5萬元以上。

本報(bào)記者查詢這首批出讓土地所在的二單元規(guī)劃設(shè)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，二單元被規(guī)劃為前海的“國際金融創(chuàng)新區(qū)”，直接對(duì)標(biāo)紐約中城區(qū)、芝加哥中信、新加坡CBD以及北京建國門外CBD和上海陸家嘴中心。

那么這三宗地塊是否會(huì)出現(xiàn)北京建外CBD以及上海陸家嘴中心被熱捧的局面？2009年9月，海航集團(tuán)旗下三家公司聯(lián)合以18.24億元競(jìng)得黃浦江中心段E18單元1-10地塊，就曾拍出樓面價(jià)為36481元/平方米的高價(jià)。

胡燦表示，拍出一個(gè)比較高的價(jià)格，將是前海發(fā)展前景、區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及土地價(jià)值的體現(xiàn)。

當(dāng)然，前海方面也擔(dān)心，地價(jià)炒作過高無法控制。前海管理局副局長藺宏對(duì)本報(bào)表示，理性有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)審時(shí)度勢(shì)，不會(huì)過分炒作，這么大的資金量，都是一個(gè)關(guān)系到任何一家公司大的戰(zhàn)略性選擇，越理性越好。如果房價(jià)超出了預(yù)期，出現(xiàn)影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展的波動(dòng)，前海會(huì)通過管理局掌握的30%產(chǎn)業(yè)用房來進(jìn)行調(diào)控。

年內(nèi)將出讓8~10宗地塊

前海管理局對(duì)首批出讓的兩宗地塊開出的條件是，T201-0077、T201-0075宗地競(jìng)買申請(qǐng)人主體資格要求中國境內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有城市綜合體開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，2012年會(huì)計(jì)年度的資產(chǎn)總額和主營業(yè)務(wù)收入均不低于100億元。

胡燦對(duì)本報(bào)說，為避免閉門造車，脫離市場(chǎng)需求，在制定出讓方式時(shí)，前海充分聽取產(chǎn)業(yè)用地主體和大型房地產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)的意見和建議，也公開召開過座談會(huì)。

外界猜測(cè)，參加了座談會(huì)的房企參與競(jìng)拍的熱情更高。本報(bào)了解到，參加座談會(huì)的企業(yè)有十幾家，包括深圳前十名房地產(chǎn)開發(fā)商以及香港的知名房地產(chǎn)開發(fā)商，包括新世界發(fā)展、世茂房地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、招商地產(chǎn)（000024.SZ）、華僑城A(000069.SZ)、金地地產(chǎn)(600383.SH)、中糧地產(chǎn)(000031.SZ)等。

萬科地產(chǎn)總裁郁亮曾公開表示，萬科從深圳發(fā)家，任何發(fā)展機(jī)會(huì)都不會(huì)錯(cuò)過。前海是深圳目前來看最好的區(qū)域，萬科會(huì)盡力爭(zhēng)取，每塊土地都不會(huì)放過。

本報(bào)獲悉，約有15家房企競(jìng)逐前海首批兩宗土地，萬科、恒大、新世界和世茂等大型房企或都將參加，同時(shí)可以確定的是，萬達(dá)集團(tuán)不會(huì)參與此次競(jìng)拍。

目前，前海仍是一片工地建設(shè)景象，亟須率先進(jìn)行兩宗地塊的高品質(zhì)開發(fā)以提升其形象。胡燦曾對(duì)本報(bào)表示，首先出讓這兩塊土地是綜合考慮的結(jié)果，結(jié)合前海開發(fā)的時(shí)序和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，將桂灣片區(qū)二單元先行啟動(dòng)，盡快形成城市功能，也將起到一定的展示作用。按照進(jìn)度，二單元將在三年內(nèi)建成50%的建筑，四年內(nèi)建筑全部竣工。

在前海1490萬平方米的土地中，已有約412萬平方米土地以工業(yè)用地或港口、物流用地等用途由招商局國際（00144.HK）、中集集團(tuán)（02039.HK）及深圳國際（00152.HK）三家公司擁有。深圳市規(guī)劃國土委正在牽頭和前海管理局共同進(jìn)行土地整備工作，已經(jīng)跟這幾家企業(yè)商談，但還沒有一個(gè)成型的解決方案。

年內(nèi)，前海還將推出8~10宗地塊進(jìn)行出讓。胡燦表示，這些地塊將根據(jù)招商引資的情況和建設(shè)的時(shí)序，堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向，深港發(fā)展原則，探索多樣化的土地供應(yīng)方式。